공시가격 상승 부작용… 무주택자가 1주택자가 될 수 있다

공시가격 상승 부작용… 무주택자가 1주택자가 될 수 있다

리얼캐스트             

┃2019년, 공시가격 현실화의 원년

지난 1월 시세 대비 50% 수준에 머물렀던 단독주택 공시가격이 대폭 상향 조정되면서 부동산시장에 적잖은 반향을 불러일으켰습니다. 국토교통부는 최근 가격이 급등했거나 시세와 공시가격의 격차가 큰 주택들의 공시가격이 현실화됐고, 대다수 중저가 단독주택 공시가격 상승률은 제한적이라고 예상했는데요. 그럼에도 불구하고 사람들이 공시가격 상승에 촉각을 곤두세우는 이유는 공시가격이 토지와 건물 등에 대한 재산세, 종합부동산세 등 세금의 산정기준으로 활용되기 때문입니다. 

┃고가주택 소유자, 다주택자의 보유세 부담 확대

공시가격이 높아지면 주택소유자들의 조세 부담이 무거워질 수밖에 없습니다. 이에 4월 발표될 공동주택 공시가격이 얼마나 상승할 것인가에 관심이 집중되는 상황이죠. 전체 주택의 60% 이상을 차지하는 아파트 공시가격이 오르면 상당수 주택소유자들의 보유세 부담이 커질 텐데요. 특히 지난해 80%였던 공정시장가액비율도 연 5%씩 100%까지 인상될 방침이어서 고가주택 소유자들의 종합부동산세 부담이 만만치 않을 전망입니다.

물론 다주택자들의 세부담도 가중됩니다. 현재 1주택자들의 보유세 세부담 상한선은 150%이지만 조정대상지역의 2주택자 및 3주택이상자는 300%로 높아, 주택 보유에 대한 부담이 불가피하기 때문입니다.

┃공시가격 30% 상승… 9만5천명 기초연금 수급 탈락, 건보료 13.4% 인상

비단 세금만 오르는 것이 아닙니다. 매년 초 발표되는 공시가격은 복지∙행정∙ 부동산평가∙각종 부담금 산정 등의 기준으로 활용되므로 공시가격에 따라 건강보험료, 국민연금 등도 연동해 오르게 되죠.

보건복지부는 공시가격이 30% 오르면 9만5161명이 기초연금 수급 대상에서 탈락하게 되며, 지역가입자 가구의 건강보험료는 평균 13.4% 인상될 것으로 분석했는데요. 이에 공시가격이 현실화되면 소득 없이 거주주택 한 채만 가진 노인들이 치명타를 입을 것이란 우려가 커지고 있습니다.

┃재건축 부담금 상승으로 사업추진에 제동

뿐만 아니라 공시가격 상승은 재건축 부담금을 높여 사업 추진에 악영향을 미칠 수 있습니다.

재건축 부담금은 재건축으로 발생하는 초과이익을 정부가 환수하는 제도로, 사업 종료시점의 주택가격에서 재건축 개시시점(추진위원회 인가)의 주택가격과 정상주택 가격 상승분, 개발비용의 합을 뺀 초과이익에 일정비율을 곱해 계산합니다. 

초과이익을 산정하는 기준으로는 공시가격이 사용되는데요. 이에 재건축 기간 동안 공시가격이 많이 오르면 종료시점 주택가격이 높아져 부담금도 커지게 되고요. 부담금 문제로 사업 추진이 어려워지는 단지들도 늘어날 것으로 보입니다.

┃무주택자에서 1주택자로, 청약에서 밀리는 수요 나타날 것

한편 공시가격이 현실화되면 청약을 할 때, 무주택기준에서 제외되는 일이 나타날 수 있습니다. 현재 민영주택 청약에서는 전용 60㎡ 이하, 주택 공시가격이 8000만원(수도권은 1억3000만원) 이하인 소형∙저가주택 등을 한 채만 소유한 자를 무주택자로 간주하는데요. 공시가격이 올라 무주택기준을 벗어나면 1순위 청약에서도 밀리게 되죠.

┃부동산경기 위축 막으려면 속도 조절이 필요

이같이 공시가격 상승으로 세부담이 커지고 혜택에서 제외되는 계층이 나타나면서 주택을 보유하지 않으려는 움직임이 나타날 가능성도 높아졌습니다. 공시가격 현실화가 최근 위축된 부동산경기와 맞물려 침체가 가속화시킬 수 있다는 의견도 거론되고 있고요. 일각에서는 공시가격의 상승폭이 너무 크다며, 집값이 지속적으로 하락하는 상황에서 공시가격이 오르면 역전현상이 벌어지는 것 아니냐는 불만도 나오고 있는 상황입니다.

그럼에도 불구하고 공시가격 현실화에 대한 정부의 의지는 굳건합니다. 고가의 부동산을 가진 자가 세금을 많이 내는 구조로 만드는 것이 정부의 방침이죠. 하지만 공시가격이 다양한 분야에 활용되는 만큼 여러 부작용에 대한 대비책을 세워둘 필요는 있습니다. 과도한 세금으로 고통 받는 선의의 주택소유자가 생기지 않도록 세심한 배려가 급선무이고요. 공시가격 현실화가 부동산시장의 침체의 기폭제가 되지 않도록 완급을 조절해야 할 것으로 보입니다.