상가임대차보호법 100% 활용하기

상가임대차보호법 100% 활용하기

리얼투데이

 

2008년, ‘김희선(女, 46세)’씨는 세계금융위기의 여파로 인해 10여 년간 다니던 회사를 그만두어야했다. 그녀는 퇴사하면서 받았던 퇴직금과 종자돈을 합쳐 작은 편의점을 서울에 차렸다. 보증금 1억원에 월차임 100만원을 임대인 양모씨에게 지불하기로 했다. 이 외에도, 권리금 명목으로 기존 임차인에게 7000만원을 지불했으며 인테리어 및 각종 시설비가 3000만원 가량 들어갔다. 1년 후 임대인 양모씨는 점포를 다른 사람에게 양도했다. 새 주인은 본인이 직접 점포를 운영할 테니 계약이 종료되는 내년 초까지 가게를 비워주라고 한다. 김희영씨는 투자자금도 회수하지 못한 채 내쫓길 위기에 처해있다. 그녀가 선택할 수 있는 방법은 무엇이 있을까?

대한민국 민법만으로는 사회적•경제적 약자인 ‘임차인’을 보호하기는 사실상 어렵습니다. 임차권은 채권에 불과하지만 소유권은 민법상 물권이기 때문입니다.

물권과 물권이 대립하면 먼저 성립한 것이 우선시 되지만 물권과 채권이 대립하게 되면 물권이 우선하는 것이 원칙입니다. 따라서, 임차권은 채권으로써 배타성을 지니지 못하므로 임대인의 요구에 따를 수 밖에 없습니다.

불합리한 이유로 상가 임차인들이 이러한 불이익을 받는 것을 방지하기 위해 탄생한 특별법이 ‘상가임대차보호법’입니다. 특히, 상가임대차보호법은 영세상인들에게는 점포가 유일한 생계수단이 될 수도 있는 만큼 그 들의 정당한 권리를 보호하고 있습니다.

임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 미반환 등으로 발생하는 임차인의 피해를 막는 것이 주요 목적입니다.

 

   상가임대차보호법 적용대상 및 요건

 

 

상가건물 임대차보호법에 따른 (상가)임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다.

상가임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 2가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 임차인이 상가(점포)의 인도를 받아야 합니다. 또, 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다. 이 요건을 모두 갖추면 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 대항력 및 우선변제권을 갖추게 됩니다.

모든 임대차계약에 적용되는 것은 아니며 영업용 건물의 임대차로 보증금이 일정금액 이하인 임대차계약에 적용됩니다.

반면, 임차권(전세권 설정등기하지 않은 전세권 포함)은 채권에 불과했습니다. 당시, 전세와 월세거래는 집주인에게 보증금을 지불하고 차용증을 받아 두는 형태가 일반적이었습니다. 차용증은 채권에 불과합니다. 물권과 채권이 함께 대립하는 경우 물권이 원칙적으로 우선(물권우선주의)합니다. 또, 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람들에게 권리보호를 주장할 수 없습니다. ‘K’씨가 새로운 집주인에게 권리보호를 요구하지 못하는 이유입니다.

 

 

1) 대항력의 부여

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환 받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.

 

2) 임대차기간의 보장 및 계약갱신청구권

이 법은 서민들의 주거안정을 목표로 하므로 상대적으로 광범위하게 적용됩니다. 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 달리 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다. 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 따라서, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최대 5년간 임대차기간을 보호받을 수 있는 셈입니다.

 

 

3) 우선변제권 적용요건 및 효력

임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

 

대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상가임대차보호법의 적용을 받지 못합니다.
서울특별시는 환산보증금이 4억원을 초과해서는 안되며 수도권 과밀억제권역 3억원으로 정하고 있습니다. 또, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억4000만원, 기타지역은 1억8000만원을 넘어서서는 안됩니다.

상가건물의 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액(보증금 + 월세 x 100)으로 합니다. 

 

ex) 서울 송파구 문정동 3층 상가 임대차  : 보증금 1억5000만원, 월세 300만원  1억5000만원+월세*100=4억5000만원  서울시 환산보증금 4억원을 초과해 상가임대차보호법 적용 받지 못함

 

 

4) 최우선변제

 

 

소액보증금만을 지불한 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있습니다. 사회적 취약계층을 보호하기 위해 마련된 법이므로 일반인들은 거의 적용 받지 못합니다. 

 

서울은 환산보증금이 6500만원 이하 점포가 경(공)매가 실행되는 경우 다른 담보물권자보다 2200만원을 우선적으로 변제 받을 수 있습니다. 만약, 보증금의 일부를 돌려 받지 못한 경우에는 우선변제권을 행사하면 됩니다. 

[부동산상식] 상가임대차보호법 100% 활용하기(2편)에서는 재미있는 판례위주로 설명 드리도록 하겠습니다.  질문 있으신 분들은 댓글에 글을 남겨주면 됩니다. 늦게라도 답변 드리도록 하겠습니다.

 

* 작성: 리얼투데이 부동산 연구소 김병기 차장