상가임대차보호법 100% 활용하기(2편)

상가임대차보호법 100% 활용하기(2편)

리얼투데이

‘상가임대차보호법 100% 활용하기(1편)’ 에는 상가임대차보호법의 개략적인 내용들을 모아 정리해드렸습니다. 1편에서는 법률의 규정 위주로 정리해둔 내용이어서 약간 딱딱하고 지루하셨을 것 같습니다. 법률용어도 생소해서 이해하기가 조금 쉽지 않으셨으리라 생각됩니다.

 

 

이번에는 실생활에서 자주 발생하는 『상가 임대차 분쟁 3가지』를 재미있고 쉽게 풀어봤습니다. 아마, 점포를 임차해 운영하시는 분들이라면 만약을 대비해 아래 내용을 숙지해두시면 좋을 것 같습니다. 

 

   상가권리금, 상가임대차보호법에서도 보호 받을 수 있을까?

 

 

Q. 저는 3년간 커피숍을 운영하고 있습니다. 18평 정도에 6천만원을 투자 했고, 보증금은 500만원, 월세는 50만원씩 지불하고 있습니다.집주인에게 계약기간 만료에 따른 계약해지를 통보하고 저를 대체할 새로운 임차인을 찾아봤습니다. 얼마 지나지 않아 신규임차인이 될 분이 나타났고 계약성사단계에 이르렀습니다. 경기가 워낙 불황이어서 신규임차인에게 인테리어 및 기계 등 시설비 5000만원만 받겠다고 했습니다. 너무 좋은 조건이어서 신규임차인 될 분도 이 내용에 동의하고 계약을 진행하기로 했습니다. 그래서, 계약을 위해 집주인분께 말씀을 드렸더니 갑자기 권리금(시설비) 회수를 반대하기 시작했습니다. 저의 경우에도 권리금을 받을 수 있을까요?

 

 

A. 얼마 전 까지만 해도 권리금은 형태가 없는 무형의 재산으로써 법의 보호를 보호 받지 못했습니다. 기존 임차인과 새 임차인 간에 합의만으로 인해 권리금이 발생했으며 법의 테두리 밖에 있었기 때문입니다. 2013년과 2015년 상가임대차보호법이 개정되면서 보증금은 물론 권리금까지 일부 보호받게 됐습니다. 다만, 권리금의 상세내용과 형성과정, 효력 등 내용이 대부분 빠져있고 단순히 권리금을 보호한다는 취지로 법조항만을 삽입함으로써 분쟁은 여전하다고 합니다.

상가임대차보호법 제10조4 제1항의 내용은 다음과 같습니다.

 

  “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다”

 

임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 기존 임차인에게 배상해야 합니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서, 위 질문자는 본인이 원하는 권리금 전액은 아니어도 임대인에게 일부는 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 

    환산보증금 초과시 계약갱신청구권 및 대항력 여부

 

 

Q. 저는 2013년 11월 1일~2015년 10월 31일 까지 계약을 하고 현재 점포를 운영 중입니다. 입주 시에 전 기존 임차인에게 4천만원에 달하는 권리금을 지불했습니다. 또 집주인에게 보증금 6000만원을 드렸고 달마다 300만원의 임대료를 납부하고 있습니다. 임대인은 계약기간 만료 시까지만 영업 하고 비워주라고는 통보 했습니다.

 그런데 저희 가게의 환산보증금이 초과하기 때문에 상가 임대차 보호 대상이 아니라는 사실을 알게 됐습니다. 결국, 5년간 임대차기간(계약갱신청구권)을 주장도 할 수 없고 권리금도 못 받게 되는 것인가요?

 

A. 동법 제2조제3항에 따르면 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다. 따라서 단독적으로 임대인에게 계약생신을 요구할 수 있습니다.

2015년 이후에는 보증금을 초과하는 임차인에게 대항력도 인정해주고 있습니다. 2015년 5월 13일, 동법 제2조제3항의 개정으로 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 대항력 등에 대한 규정을 적용하고 있습니다. 이 규정은 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다

대상 건의 계약시기(2013년 11월)를 봐서는 계약갱신청구권은 인정될 것으로 보여집니다. 하지만, 대항력은 발생하지 않습니다. 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약하거나 갱신된 임차권은 보증금이 초과되더라도 대항력은 물론 계약갱신청구권 모두 인정하고 있습니다.

 

    상가임대차보호법이 우선할까? 계약서상 특약이 우선할까?

 

 

임차인은 2014년 3월 임대인과 상가건물임대차 계약을 체결했으며 지난해 8월 상가 건물이 매매되어 임대인이 변경되었습니다. 계약만료 시기인 2017년 3월이 지난 후 임대인은 계약 기간이 종료되었다고 주장했습니다. 계약만료 전 임차인이 계약갱신을 요청하지 않아 갱신 되지 않았으므로 임차인들에게 명도하라고 통보하였습니다. 임차인들은 임대인이 계약갱신을 거절한다는 의사표시가 없으므로 계약은 묵시적 갱신됐다고 주장하였습니다.(상가임대차보호법 제10조 4항)

 그러나 임대인은 '계약기간 만료 통보가 없는 한 계약기간은 3개월 연장되는 것으로 한다' 라는 임대차계약서 특약사항을 근거로 임차인의 주장이 맞다 하더라도 계약만료 전 통보를 하였으니 명도하라고 주장했습니다.

 

어떻게 되었을까요?

 

수원지방법원 성남지원은 임차인의 손을 들어줬습니다. 특히, 법원은 임대인의 청구를 모두 기각하고 소송비용도 원고가 부담하게 했습니다.

 

판례의 내용은 다음과 같습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’ 규정하고 있다.

또, 같은 조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”고 명시되어 있다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.’라고 규정하고 있다.

이 사건 임대차계약은 위 각 규정에 의하여 1년간 갱신되었다고 할 것이므로, 이 사건 임대차계약이 2017.03.19. 임대차기간 만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다.
[일부 내용 발췌]

대한민국은 자유민주주의국가로써 ‘계약자유의 원칙’을 고수하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 위 판례는 특약(계약)보다 법률을 우선시 하고 있습니다. 그 이유는 상가임대차보호법은 상가임차인을 보호하기 위한 목적으로 재정되었기 때문입니다. 임대인들의 불합리한 요구를 계약서에 명시할 경우 이 법은 결국 유명무실해지고 맙니다. 따라서, 이 법은 강행규정으로 정하고 법률이 우선시 하도록 했습니다.

동법 제15조에는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’라고 명시되어 있습니다. 따라서 이법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하면 효력이 없지만 유리한 경우네는 효력이 발생할 수도 있습니다. 또, 임대인에게 불리한 약정이라도 효력이 발생할 수 있습니다.