전세보증금 안전하게 돌려받는 방법

전세보증금 안전하게 돌려받는 방법

카페인커뮤니케이션

 

역전세난이 확대되면서 세입자들이 고민에 빠졌습니다. 전셋값이 2년 전보다 떨어지고 있자 전세 보증금을 완벽하게 돌려받지 못할 가능성이 높아져서입니다. 매맷값이 전세 보증금의 값이 떨어진 '깡통전세'도 등장하고 있어 더욱 그렇습니다. 여윳돈이 없는 집주인이 집을 포기하면 세입자들만 피해를 보게 되는 것이지요.

 

집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하겠다고 한다면 세입자들은 어떻게 대응해야 할까요? 전세보증금 안전하게 돌려받는 방법 다 같이 알아볼까요~?

 

 

Q : 임차인이 역전세를 예방할 수 있나요?

 

A ; 물론입니다. 부동산 시장에서는 투자자만 생각하는 것이 아니기 때문에 어렵게 모든 자산을 잃어버리고 싶지 않다면 전셋집을 구하기 전부터 부동산 시장의 흐름을 주의 깊게 봐야 합니다. 마치 매매를 위해서 조사를 하는 듯이 공급물량을 잘 따져봐야 합니다. 입주가 몰리고 있는 지역은 전셋값이 하락할 수 있습니다. 2년 뒤 곧바로 이사할 예정이라면 계획의 차질이 생길 수 있습니다.

 

전셋값이 매맷값의 80% 안팎으로 높은 수준이라면 계약을 하지 않는 것이 좋겠습니다. 집값이 떨어지고 있으면 집주인이 집을 판 돈으로 보증금을 돌려줄 수 없기 때문입니다. 전세가율이 높을수록 집주인이 '갭투자자'일 가능성이 높을 수 있습니다.

 

 

Q : 예방 차원에서 전셋집 계약할 때 주의해야 할 점은요?

 

A : 등기부등본 상에 자신보다 선수 위인 권리가 하나라도 있어서는 안됩니다. 그러면 최소 보증금을 날리지는 않을 것입니다. 선순위 저당권 금액이 적다고 안심해서도 안됩니다. 향후 매맷값이 떨어진 상태에서 경매가 진행될 경우엔 돌려받을 수 있는 보증금이 그만큼 줄어드는 것이기 때문입니다.

 

집값과 전세 보증금의 차이가 크게 나지 않는 경우에는 집주인에게 국세와 지방세를 제대로 냈는지 환납 증명도 요구해 봐야 할 필요가 있습니다. 등기부가 깨끗해도 경, 공매가 진행되면 국세청 등에 사 입자 보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

 

세금은 부과한 시점 기준으로 배당 순위가 정해집니다. 국세청 등 압류한 시점이 아니고 미납 중이라고 하더라도 압류하기 전에는 등기부가 깨끗합니다. 등기부만 믿고 계약한다면 배당 순위에서 국세청 등에 밀리게 됩니다.

 

이처럼 예방을 강조하고 있는 건 임차인 입장에서는 이 방법이 사실 최선이기 때문입니다. 나중에 보증금 반환이 문제가 되기 때문에 법적인 수단을 강구해봐도 결론적으로 임차인이 손해 볼 때가 많습니다. 관련 제도가 임차인 입장에서는 미흡한 부분이 있기 때문입니다. 소송할 경우에는 많은 비용과 시간이 소모되는 것을 알아두어야 합니다.

 

 

Q : 새집에 이사한 후에 할 일은 무엇인가요?

 

A : 이사하는 날 바로 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서지요. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 집을 비워주지 않을 수 있는 권리를 말합니다.

 

전입신고로 대항력 요건이 갖추어집니다. 확정일까지 받았으면 우선변제권도 확보할 수 있습니다. 이는 경매 당했을 경우에 우선순위에 따라서 배당을 받을 수 있는 권리입니다.

 

Q : 그렇다면 또 다른 안전장치는 어떤 게 있을까요?

 

A : 대표적인 것은 전세보증보험입니다. 보증 기관이 집주인 대신 보증금을 돌려주는 상품입니다.

주택도시 보증 공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있습니다. 예전에는 집주인 동의가 필요했지만 지금은 없어졌습니다. 한도도 늘어났습니다. 그러나 청구 후 수령하기까지 한 달 반에서 두 달 정도 시간이 걸립니다.

 

만기 후 보증금을 받아서 이사를 가야 하는 임차인에게는 시간이 빠듯할 것입니다. 최근에는 임차인이 의무적으로 가입하도록 하는 법안이 준비 중인 것으로 알려졌습니다. 그러나 일정 요율의 보험료를 내야 하기 때문에 이를 강제하는 것을 두고 다소 논란이 있는 상황입니다.

 

 

Q : 집주인이 돈 없다고 버틴다면 어떤 절차를 밟아야 할까요?

 

A : 내용증명 발송과 임차권등기 명령 신청, 임대차보증금 반환 청구소송, 강제경매 순서로 이어집니다. 먼저 취할 수 있는 방법은 임대인에게 내용증명을 보내는 것입니다.

 

보증금을 돌려주지 않을 경우에는 소송을 통해서 변호사 선임비용과 경매비용 등 떠안을 수 있습니다. 빨리 갚으라고 독촉하는 셈이지요. 내용증명은 단순 편지라고 생각할지라도 일반적으로 법적 조치의 시장으로 해석하기 때문에 상환을 서두르는 경우도 많습니다.

 

보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다. 임차권 등기 명령이란 세입자가 해당 집에서 전출하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 관할법원에 신청하면 전입신고일지 와 보증금이 등기부에 기록됩니다. 여기에서 중요한 것은 신청하는 즉시에 대항력이 생기는 게 아니라는 것입니다. 등록까지 시차가 있기 때문에 등기 상 임차권이 등록됐는지를 파악하고 이사를 떠나야 할 것입니다.

 

 

Q : 그 다음은 소송과 경매인데.. 어떻게 해야할까요?

 

A : 소송을 통해서 강제경매를 집행하기 전까지는 6~8개월 정도 소요됩니다. 임차인들에게는 힘든 시간이지요. 그렇기 때문에 민사조정 신청과 지급명령신청 같은 약식 절차가 존재합니다. 이를 통해 한두 달 정도 빠르게 경매를 진행할 수 있습니다.

 

하지만 맹점이 있습니다. 약식 절차는 집주인이 이의신청을 할 경우에는 다시 원점으로 되돌아갑니다. 부동산 관련 제도에 빠삭한 집주인들이라면 이를 악용해서 소송보다 더 오래 끌 수 있습니다. 임차인에게 구제 수단으로 주어지는 것들이 오히려 독이 되는 셈이지요. 결과적으로 볼 땐 한두 달을 버릴 수 있는 만큼 신중해야 할 필요가 있겠습니다. 여러 다방면에서 볼 땐 임차인들이 불리합니다. 그래서 예방을 강조한 것입니다.

 

Q : 그러면 경매 말고는 대안이 없나요?

 

A : 임대인과 임차인이 합의를 보는 경우가 많습니다. 판사가 중재하는 경우이지요. 전세사기 같은 범죄가 아니고서는 법적 분쟁은 소송 비용 등 종합적으로 고려해봤을 때 상호적으로 손해이기 때문입니다. 소액 전세인 경우에는 소송을 진행하다고 하면 배보다 배꼽이 더 커질 수 있겠습니다. 전국적으로 역전세난이 불면서 관련된 소송이 많이 나올 거라고 생각하시겠지만 그럴 가능성은 높지 않을 것입니다.

 

 

Q : 집주인이 돈이 없다는데 합의 볼 수 있나요?

 

A : 소송을 하더라도 집주인은 '버티기'를 선택할 것입니다. 어느 시점에서 보증금을 반환하는 원금만 돌려주기 때문입니다. 따라서 상환을 유예해 주되, 그동안 이자비용을 받는 형태의 합의가 이루어지기도 합니다.

 

또한 임대차계약 갱신을 앞두고 전셋값이 떨어졌는데 집주인이 이를 돌려줄 여력이 없다면 매월 해당 금액만큼 이자를 요구하는 방식입니다. 임차인의 권리를 행사하는 방법 중 하나입니다. 세입자가 집주인의 대출을 돕는 사례도 종종 있습니다. 임차인이 거주 중일 땐 임대인의 은행 대출이 어렵기 때문에 세입자는 주소지를 잠시 옮겨두고 그동안 집주인이 대출을 받아서 보증금을 돌려주는 방식입니다. 그러나 이러한 경우 임차인이 대항력을 잃을 수 있고, 임대인이 대출금을 보증금 상환에 쓴다고 보장할 수 없어서 절대 권하지 않는 방법입니다.

 

Q : 최근 동탄에서는 '깡통전세' 아파트 60여 채를 한번에 고의 경매로 넘긴일도 있던데..

 

A : 반환 소송을 해봐야 어차피 집주인은 재산이 없고, 경매에서 깡통아파트가 보증금보다 높은 가격에 낙찰될 가능성도 없습니다. 집주인이 사실상 강매하지 않더라도 마땅히 처벌할 방법 또한 존재하지 않는 것이 현실입니다.

 

일반적인 경매라 하면 생각을 조금 다르게 해야 합니다. 입지적으로 여건이 뛰어날 수 있고, 앞으로 수급 상황이 달라질 것으로 예상하고 있다면 임차인 낙찰을 받는 것도 또 하나의 방법입니다. 손해를 최소화하는 단계를 넘어오려면 수익을 낼 수 있는 전략적으로 전환하는 것이 좋겠습니다. 다만 부동산 흐름을 아는 것을 전재해야 합니다.

 

 

Q :임대인을 압박 할 수 있는 다른 수단은 없나요?

 

A : 사실 이 정도가 정보가 전부입니다. 하지만 그만큼 제도가 마비한 편이지요. 역설적으로는 더욱더 내 집 마련을 해야 하는 이유가 될 수 있습니다. 대출이 부담 될 수도 있겠지만 1주택자에겐 손해란 게 없습니다. 호황일 땐 차익을 거두며 갈아타기를 할 수 있고 1주택자에게 손해가 없습니다. 호황일 땐 차익을 거두면서 갈아타다가 할 수 있고 불황일 때에는 눌러 사면 그만입니다. 먼저 기업형 임대주택이나 저가의 공공임대주택을 많이 지어서 서민층의 주거불안을 덜어줘야 하는 것이 정부의 역할입니다.

 

전세보증보험의 같은 경우에 보험료 청구 기간 단축, 수수료 인하 등 개선이 필요한 것들이 여럿 있습니다. 무엇보다도 세입자들도 지금보다 현명해져야 합니다. 당장의 내부의 이야기가 아니라고 부동산 공부를 소홀히 했다가 큰 손해를 볼 수 있다는 점을 기억해 두아야 합니다 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.