깡통전세 공포, 전세보증금 안돌려주는 집주인 대처법

깡통전세 공포, 전세보증금 안돌려주는 집주인 대처법

리얼캐스트

┃늘어나는 깡통전세 공포

최근 입주가 많았던 지역들을 중심으로 깡통전세 공포가 커지고 있습니다. 수도권 신도시 중 동탄, 김포한강 아파트 전세가는 2년 전보다 하락했습니다. 특히 동탄에서는 올 초 한 갭투자자가 사들인 아파트 수십 채가 경매에 넘어가면서 전임차인들이 피해를 입은 사건도 발생했죠. 그렇다 보니 임차인들 사이에선 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 여부가 초미의 관심사로 떠오르는 추셉니다. 

집주인들도 보증금 반환으로 골머리를 앓고 있습니다. 새 임차인에게 전세보증금을 받아서 나가는 임차인에게 내줘야 하는데 요즘처럼 전세 거래가 드문 시기에는 언제 새 임차인이 구해질 지 알 수 없어서입니다. 게다가 전세가가 하락한 탓에 수천 만원을 추가로 대출받아 내줘야 하는 문제도 있고요. 이에 임차인이 만기 때 이사할 의사를 표시해도 보증금 반환을 차일피일 미루는 집주인들이 많은 상황인데요. 하루 빨리 이사해야 하는 임차인들에겐 아무런 대책이 없는 걸까요?

┃임차권등기명령으로 임차인 대항력 지속돼

물론 방법은 있습니다. 임차주택 소재지 관할법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하고 이사하면 대항력(점유+전입신고)과 우선변제권이 유지돼 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면 받아들여지기까지 약 2주 정도 소요되는데요. 등기 후 효력이 발생하기 때문에 반드시 임차권등기가 완료됐는지 등기사항증명서를 통해 확인한 다음 이사해야 합니다. 

┃전세보증금 일부만 못 받아도 임차권등기명령 가능 

보증금의 일부를 못 받은 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 동탄에 사는 K의 예를 볼까요? K는 2년 전 보증금 2억4천만원에 전세 입주했습니다. 그 후 집값이 하락해 현재 전세가는 1억7천만원으로 주저앉았죠. 깡통전세 걱정에 K는 이사를 결심했고, 운 좋게 새 임차인이 구해졌는데요. 이사를 며칠 앞두고 K는 집주인에게서 새 임차인에게 받은 보증금 1억7천만원만 이사 때 반환할 수 있다는 연락을 받았습니다. 나머지 7천만원은 대출을 받아 수일 내로 줄 테니 차용증을 받고 이사하면 안되겠냐는 것이죠. 

집주인 말대로 7천만원에 대한 차용증만 받고 이사하면 K의 대항력은 소멸됩니다. 만에 하나 집이 경매에 넘어갈 시 우선변제를 받을 수 없다는 얘깁니다. 언제까지 보증금을 돌려주겠다는 차용증을 받는 것과 별개로, 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기가 완료된 후 이사해야 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.   

┃임차권등기 후에는 전세보증금과 이자까지 청구 가능

또 임차권등기를 한 임차인은 집주인에게 전세보증금과 지연 이자, 임차권등기비용까지 청구할 수 있습니다. 대항력을 갖췄기 때문에 이사 후 집주인에게 집 열쇠를 내 줘도 무방합니다. 하지만 임차권등기를 하지 않고 이사한 임차인이라면 사정은 달라집니다. 보증금 전액을 받기 전까지 집주인에게 전셋집 열쇠를 알려줘선 안되며, 미리 이사하더라도 점유의 근거가 될 수 있도록 짐을 한두 개 놓아두는 것이 좋습니다. 만일 집주인이 마스터키로 전셋집에 들어갔다면 주거침입죄에 해당되죠.  

┃임차권등기로도 보증금을 못 받는다면 전세보증금반환소송 제기 

다만 임차권등기가 설정된 집은 새 임차인을 구하는 데 어려움을 겪을 가능성이 큽니다. 이로 인해 전세보증금 반환이 늦어진다면 임차인은 전세보증금반환청구의 소로 보증금을 돌려받아야 합니다. 집주인이 전세보증금반환소송에서 패소한 후에도 전세보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 경매신청을 통해 변제 받을 수 있습니다. 하지만 소송은 약 6개월 이상 기간이 소요되고 비용도 많이 들기 때문에 최후의 수단으로 활용돼야 하겠죠.

┃대항력과 전세권설정등기로 이중 안전장치 마련 가능 

이사하자마자 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 동시에 전세권설정등기로 이중 안전장치를 마련할 수도 있습니다. 전세권자는 임차권과는 달리 직접 거주하지 않아도 보증금을 보호 받을 수 있으며, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 소송을 거치지 않고 바로 경매신청을 할 수 있습니다. 경매 낙찰 시 전세권자는 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제 받는데요. 단, 전세권의 우선변제권으로는 주택임대차보호법에 따른 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없는 점에 유의해야 합니다.

┃전세금반환보증보험으로 불의의 사고를 방지할 수 있다 

아예 전세계약을 할 때 전세금반환보증보험에 가입해 사고를 예방할 수도 있습니다. 전세금반환보증보험은 전세계약 종료 시 집주인이 전세금을 반환하지 않을 경우 보험사가 전세보증금을 보상해주는 제도인데요. 서울보증보험과 주택도시보증공사에서 관련 상품을 취급하고 있습니다. 지난 2월부터 집주인 동의 없이 가입할 수 있고, 전세보증금 한도가 5억원(수도권 7억원)으로 상향 조정돼 가입이 자유로워졌죠. 다만 해당 주택에 압류, 경매 등 소유권에 대한 권리 침해가 없어야 하고 계약기간이 1년 이상일 경우에만 보증 받을 수 있는 등 조건이 있습니다. 또 다달이 나가는 보험료도 임차인들에게 부담으로 작용하게 됩니다.

┃전세보증금은 당연히 내 줘야 하는 것, 집주인들의 의식 바뀌어야 

전세물량이 넘쳐나면서 임차인이 갑(甲)이라는 우스갯소리도 나오지만, 여전히 집주인과 임차인간의 관계에서 임차인은 을(乙)일 수밖에 없습니다. 계약기간이 끝나도 새 임차인이 오기 전에 보증금을 반환 받는 일은 극히 드물고요. 무탈하게 전세보증금을 온전히 돌려받는 임차인들은 ‘좋은 집주인을 만났다’고 한숨 돌리는 것이 현실입니다. 하지만 만기 때 전세보증금을 반환하는 것은 집주인의 의무입니다. 갑(甲)의 의식 변화가 선행될 때 계약을 둘러싼 각종 문제를 최소화할 수 있지 않을까 여겨집니다. 

*참고: 찾기 쉬운 생활법령정보(http://www.easylaw.go.kr)