전세보증금, 전세권과 임차권으로 해결?

전세보증금, 전세권과 임차권으로 해결?

e분양캐스트

           

전세 가격 하락 시 임대인이 전세보증금을 반환하기 어려운 ‘깡통주택’이나 전셋집 물량은 늘었지만 수요가 줄어 전세계약이 이루어지지 않아 겪는 ‘역전세난’에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다. 이때 전세자금을 안전하게 지키기 위해 전세권과 임차권이라는 제도를 활용하는 사람들이 많아지면서 비슷하지만 다른 이 둘의 차이점을 알아두는 것이 좋다.

전세권과 임차권

 

먼저 전세권은 전세보증금을 지급하고 타인의 부동산에 대해 일정 기간 사용에 대한 권리를 획득하고 이후 부동산을 반환 후 전세금을 다시 돌려받을 수 있는 권리를 의미한다. 즉, 부동산 자체에 대해서 권리를 갖는 것으로 흔히 등기부등본에 전세권 설정등기를 하는 것이다.

반면 임차권은 임대차 계약에 의해서 임차인이 임대인으로부터 임차물의 사용물에 대한 권리와 의무를 갖는 것이다. 주택임대차 보호법에 의해 보호를 받으며 대항력(전입신고, 확정일자)을 확보해야 권리를 주장할 수 있다. 

전세권과 임차권의 차이점

 

전세권 등기를 위해서는 집주인의 동의가 필요하지만 임차권등기는 동의 없이도 신청이 가능하다. 신청시기에서도 차이를 보이는데, 전세권은 전세기간 만료 전, 임차권은 임차인 기간 만료 이후에만 가능하다. 

전세권을 갖춘 자는 소송 없이 바로 경매신청을 할 수 있는 권한이 있고, 존속기간이 10년을 넘지 못한다(10년 이상의 경우 10년으로 단축). 임차권의 경우 확정판결을 받은 후에 경매신청이 가능하며, 당사자들의 약정에 따라 존속기간이 다르다.

전세권과 임차권 장단점

 

전세권의 장점은 임차인이 직접 거주를 하지 않더라도 보호를 받을 수 있으며 전세권을 담보로 하여 대출이 가능하다. 확정판결절차 없이 경매 신청이 가능하다. 이러한 전세권의 단점은 전세권 설정과 해지 시에 별도 비용이 발생하게 되며 임대인의 동의가 필수적이라는 점이 단점이다. 전세권을 설정한 경우 임대인은 전세권 설정자, 임차인은 전세권자라고 부른다.

임차권의 장점은 임대차 계약서와 신분증만 있으면 임대인의 동의 여부와 상관없이 대항력을 갖출 수 있다. 비용이 저렴하다는 장점도 있다. 하지만 전입신고를 마친 상태에서 진행해야 보호를 받을 수 있다는 단점을 가지고 있다. 보증금을 돌려받지 못했을 때 별도로 보증금 반환청구소송을 통한 승소 판결을 먼저 받아야 하는 등 경매를 진행하기까지의 절차가 번거로운 편이다.

만약 임대차 계약 기간이 종료된 이후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해서 주소이전을 해야 하는 경우엔 임차권등기명령제도를 활용하면 된다. 이는 집주인의 동의 없이도 임대주택 소재지 관할 지방법원에 신청하면 되고, 이를 통해 임차권 등기가 완료된 이후에 이사를 하더라도 대항력을 상실하지 않고 유지할 수 있다.

전문가는 “전세권과 임차권의 차이점을 숙지하고 각자 상황에 맞는 방법을 찾아 활용하는 게 중요하다”라고 조언했다.