'300채 집주인'은 옛말… 짐빼는 갭투자자[MT리포트]

'300채 집주인'은 옛말… 짐빼는 갭투자자[MT리포트]

머니투데이 원문

[머니투데이 김희정 기자, 신희은 기자, 김사무엘 기자, 김지훈 기자, 유엄식 기자] [편집자주] 갭투자의 시대가 저물고 있다. 전세와 매매의 가격차이가 적은 지역을 찾아 소액으로 집을 사는 갭투자는 자기자본을 적게 들이고 부동산에 투자하는 수단으로 활용돼 왔다. 자본차익을 위해 무리한 레버리지를 일으켜 여러채를 사는 갭투자자가 늘면서 집값 불안요인으로 작용한 것도 사실이다. 갭투자의 명암과 현황을 들여다봤다.

[저무는 갭투자 시대(종합)]


━
갭투자로 300채 집주인? 깨진 갭투자의 공식━

[저무는 갭투자 시대]①집값 급등에 벌어진 갭, 전세·매매 모두 약세… 다주택 규제도 毒



“갭투자하는 용기가 부럽습니다. 저도 OO 눈여겨봐야겠네요.”

최근 한 부동산 재테크 카페에 올라온 글이다. 서울 성북구, 노원구 등 매매가 대비 전셋값 비율이 높은 곳에서 성행하던 갭투자가 경기 분당을 거쳐 용인 수지 등으로 옮겨가는 추세다.

몇 년 동안 서울 아파트값 상승세가 가파르다 보니 매매가격과 전세가격 격차인 갭(gap)이 확연히 벌어졌고, 적게는 1000만원~ 최대 1억원 이하에 투자할 수 있는 소형아파트가 서울에선 씨가 말랐기 때문이다. 하지만 이전과는 시장 온도가 달라졌다.

신규 입주물량 증가와 시세 급등에 따른 부담으로 매매 및 전세가격이 하락하고, 매매전세비율(매매가격 대비 전세가격 비율)도 떨어지면서 갭투자의 공식이 깨졌다.

◇300채 집주인? 갭투자의 추억

2011년 아파트를 100채 늘려 300채를 채웠다는 모 재테크 책 저자의 사례는 '갭투자의 전설'로 회자된다. 매매전세비율 85%이상인 역세권 소형(전용면적 85㎡ 이하) 아파트를 전세 끼고 집중적으로 사들여 레버리지를 극대화한 사례다.

실제로 2009년부터 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 추월했고, 이 같은 상황이 8년 이상 지속되면서 갭이 좁혀졌다. 2008년 말 전국 아파트 매매전세비율은 52.4%였지만, 2017년 2월 초에는 75.7%까지 상승해 소자본 주택투자가 가능했다.

갭투자는 결국 집값 상승의 주범으로 지목됐고, 가정주부는 물론 대학생까지 갭투자 열풍에 가세했다. 갭투자 수요가 몰렸던 지역의 집값 상승률은 지난해 8·2 대책을 비롯해 정부가 다주택자에 대한 규제를 강화하자 서울 아파트 평균 매매가 상승률을 밑돌고 있다. 도봉, 노원, 성북, 구로, 영등포, 관악 등이 대표적이다.



◇깨진 갭투자의 공식, "갭투자 할 때 아냐"

갭투자는 레버리지를 활용하기 때문에 매매가격이 하락하면 손실률도 그만큼 높다. 전세가격이 유지된다면 매매가격이 빠져도 당장 손실이 실현되진 않는다. 하지만 값이 떨어진 집을 팔 땐 임대보증금을 돌려주기 위해 추가자금을 조달해야 하기 때문에 잠재부실 위험이 커진다.

이런 가운데 최근 집값이 조정세로 전환했다. 한국감정원에 따르면, 4월 셋째 주(16일 기준) 서울 강남구 아파트값이 2주 연속 하락했다. 전셋값도 약세가 뚜렷하다. 서울은 인근 신도시로 수요가 분산되고 전세 매물이 누적되면서 9주 연속 하락했다. 재건축 노후단지가 많은 강남 4구는 10주 연속 전셋값이 뒤로 밀렸다.

일부지역에선 집값이 전셋값과 비슷하거나 더 빠져 보증금을 빼주지 못하는 '깡통전세' 우려까지 제기된다. 지난달 동탄신도시에서 갭투자자 소유의 깡통 전세 매물 수십 채가 한꺼번에 경매에 나온 것도 이 때문이다. 한 번 유찰돼 경매 최저가가 감정가의 30% 이하로 떨어져 전셋값보다 낮은 상황이 벌어졌다.

전문가들은 주택담보대출을 제한하는 신 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율)까지 시행돼 갭투자가 어려워졌다고 입을 모은다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "갭투자는 전세 및 매매시장 안정기에 접근해야 하는데 앞으로 두 시장 모두 리스크가 크다"며 "이제 갭투자의 시기는 저물었다"고 말했다.

김희정 기자

☞읽어주는 MT리포트

━
벌어지는 '갭' 투자문의 '뚝'…사라진 갭투자자━

[저무는 갭투자 시대]②성북·노원구, 매매가 올라 실투자금↑…기대수익 떨어져 거래 뚝

"몇천만원 가지고 갭투자하던 시대는 이제 끝났다고 봐야죠. 아파트값이 많이 올랐고 갭도 벌어져서 문의도 많이 줄었어요."(성북구 길음동 H부동산 중개업소 대표)

'갭투자의 성지'로 불렸던 서울 성북구 길음뉴타운의 분위기가 달라졌다. 서울 강남권에서 시작된 집값 상승세가 강북 마·용·성(마포·용산·성동구)을 거쳐 강북 뉴타운으로 번지자 매매가와 전셋값 격차가 벌어져 갭투자가 어려워졌다.

23일 서울시와 부동산시장에 따르면 한 채당 1억원이 안되는 투자금으로 아파트를 사들여 시세차익을 노리던 갭투자자들이 몰렸던 성북구는 최근 아파트 거래가 급감했다. 매매가격이 큰 폭 오른데 반해 전셋값 상승은 소폭에 그쳐 투자금이 크게 늘고 수익률은 낮아졌기 때문이다.

이날 현재 성북구의 4월 아파트 거래량은 337건으로 올 들어 가장 주춤한 모습이다. 1월(517건)과 2월(583건), 3월(1043)과 비교하면 거래량 감소가 뚜렷하다. 4월부터 다주택자 양도소득 세 중과가 본격 시행되면서 서울 시내 전체 거래량이 줄었지만 성북구는 특히 '갭투자'가 눈에 띄게 줄었다.

성북구 길음동 M부동산 중개업소 관계자는 "이 동네는 워낙 전세수요가 탄탄해서 전셋값이 빠지진 않지만 매매가가 뛰면서 '갭'이 벌어졌다"며 "대출도 조이고 양도세도 올리니까 갭투자를 해도 먹을게 많지 않다고 판단하는 것 같다"고 귀띔했다.

역세권으로 갭투자 수요가 많았던 길음뉴타운8단지 래미안 전용면적 84㎡은 지난달 7억3500만원에 거래됐다. 같은 달 전세가는 5억원으로, 전세를 끼고 매입하려면 각종 부대비용을 빼고도 최소 2억3500만원이 필요하다. 1년 전 실거래가가 6억원으로 실투자금이 8000만~9000만원에 그쳤다면 이젠 1억5000만원이 더 필요하다.

인근 길음동 동부센트레빌도 전용 84㎡ 실거래가가 지난달 5억6000만원을 기록한 반면 전세가는 3억8000만원으로 1년만에 매매가는 4000만원 오르고 전셋값은 3000만원 빠졌다. 갭이 7000만원 더 벌어진 셈이다.

단지 인근 부동산 중개업자는 "세금 포함하면 대략 2억원 가까이 있어야 갭투자가 가능한 구조"라며 "막 오르기 시작할 때 규제가 강화돼 투자심리도 한풀 꺾였다"고 말했다.

이 같은 흐름은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 하락으로 이어졌다. KB국민은행이 집계한 성북구 아파트 전세가율은 서울 25개 자치구 중 유일하게 80% 이상을 유지해오다 지난달 2년 7개월 만에 79.5%로 내려앉았다.

성북구 못지않게 갭투자 수요가 집중됐던 노원구도 거래가 뜸해지긴 마찬가지다. 노원구 아파트 거래량은 2월 938건, 지난달 1323건에서 이달 현재 384건으로 급감했다. 노원구 상계동 상계주공6단지 전용 58㎡ 중층은 지난달 4억1500만원에 거래돼 2억3000만원의 전세를 끼고 매입할 경우 최소 1억8500만원이 소요된다.

신희은 기자

━
"서울 대신 용인"…수도권行 짐싼 갭투자━

[저무는 갭투자 시대]③전세가율 높고 규제 없는 곳 찾아 이동… 서울 누르니 '풍선효과'

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

서울에서 아파트 갭투자가 주춤한 것과 달리 규제가 없는 수도권 일부 지역은 오히려 투자가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타난다. 갭투자와 함께 시중 유동자금이 이들 지역으로 흘러간 것으로 풀이된다.

23일 경기도 부동산포털에 따르면 지난 3월 용인시 아파트 매매건수는 2805건으로 전년 동월(1024건) 대비 174% 늘었다. 특히 용인 수지구는 1922건으로 지난해 3월보다 450.7% 늘고 기흥구도 124.4% 증가한 736건을 기록했다.

지역 중개사들은 용인시 아파트 매매가 1년 새 큰 폭으로 늘어난 것은 갭투자 때문이라고 입을 모았다. 서울이 다주택자에 대한 양도소득세 중과와 LTV(주택담보인정비율) 축소 등 규제가 강화되는 동안 ‘규제프리’ 지역인 용인이 대체투자지역으로 떠올랐다는 설명이다.

80% 넘는 높은 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)도 갭투자자를 유인한다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자의 특성상 매매가와 전셋값 차이가 작을수록 수익률이 높다. 지난해 서울은 전셋값보다 매매가격 상승폭이 커 갭이 벌어졌다. 반면 용인은 아직도 5000만~7000만원이면 전세를 끼고 살 수 있는 아파트가 상당하다.

2016년 1월 신분당선 연장선(정자-광교)이 개통됐지만 용인 집값이 크게 오르지 않아 상대적으로 저평가됐다는 시각도 있다. 용인 소재 한 중개사무소 관계자는 “지난해 말부터 주말이면 서울의 큰손들이 찾아와 쇼핑하듯 아파트를 쓸어담고 갔다”며 “물건을 보지도 않고 몇 채씩 계약한 경우도 있다”고 말했다.

전세가율이 높은 서울의 다른 주변 도시에서도 비슷한 양상이 나타났다. 수원시 장안구 A공인중개소는 “실수요자가 많아 전세, 매매 모두 꾸준히 잘 나간다”며 “7000만원 정도면 갭투자도 가능해 문의가 잦다”고 말했다. 군포시 B공인중개소도 “과천이나 평촌에서 갭투자를 알아보던 투자자가 군포까지 내려오는 경우가 많다”며 “세제나 대출규제도 없어 투자심리가 나쁘지 않다”고 말했다.

용인, 수원, 군포 등은 전세가율이 약 80%(KB부동산 기준)에 달하고 부동산 규제가 없다는 공통점이 있다. 풍부한 유동성에 금리인상이 아직 본격화하지 않은 터라 갭투자 풍선효과가 당분간 지속될 수 있다는 전망이 나온다. 정부의 보유세 인상 등 정책이 변수다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “한곳을 누르면 다른 곳으로 빠져나가는 유동자금의 특성상 서울 외 특정지역의 풍선효과는 당분간 지속될 수 있다”며 “다만 입주물량 증가나 금리인상 가능성, 정부의 추가규제, 단속강화 등 시장 불안요인이 상당해 갭투자에 신중할 필요가 있다”고 말했다.

김사무엘 기자

━
‘나홀로 高 高’ 오피스텔 전세에 쏠리는 눈━

[저무는 갭투자 시대]④서울 오피스텔 매매-전세 모두 강세, 아파트와 온도차



전국 아파트 전세가격이 약세로 돌아섰지만 서울 오피스텔은 나홀로 강세다. 서울 오피스텔 전세가격이 강세를 보임에 따라 갭투자족의 입질 여부에 관심이 쏠린다.

부동산114에 따르면, 서울의 지난 1분기 말 기준 오피스텔 전세가율은 78.82%로 전 분기(78.77%) 대비 0.05%포인트 상승했다. 반면, 같은 기간 아파트 전세가율은 60.48%로 3.5%포인트 하락했다. 특히 구로구(86.47%), 동작구(84.65%), 강서구(83.31%), 동대문구(83.22%), 송파구(83.17%) 등이 오피스텔 전세가율이 높다.

오피스텔 전세값 흐름이 아파트와 차별화 양상을 보이는 이유는 향후 서울의 오피스텔 입주 물량이 줄어들 것으로 예상되는데다 시중에 전세매물이 많지 않기 때문이다. 주로 신혼부부, 사회초년생 등 아파트 매입 및 전세 자금 마련에 어려움이 큰 젊은 층이 오피스텔을 대안으로 찾고 있다.

하지만 오피스텔은 전세보다 월세매물이 월등히 많다. 임대수익을 목적으로 한 수익성 부동산으로 분류되기 때문이다. 전세로 입주할 수 있는 물량이 적다보니 자연히 전세가격 강세로 이어지고 있다.

이런 가운데 올해 서울에서는 오피스텔 입주 물량이 약 1만3000실로 지난해보다 3000실 가량 감소할 것으로 전망된다. 전국적으로 오피스텔 입주가 늘어나는 것과 대조된다.

이에 따라 매매가격도 강세다. 지난 1분기 서울의 오피스텔 매매가격은 전기 대비 0.25% 상승했다. 같은 시기 전세가격도 0.2% 올랐다. 마곡산업단지·문정법조타운 등 업무지구를 배후에 둔 지역에서 투자수요와 실수요가 함께 유입되며 매매가격과 전셋값이 함께 뛰었다.

이에 대해 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "오피스텔 갭투자는 매매가격 상승세가 강했던 강남보다 오히려 비강남 지역에서 관심을 받고 있다"며 "풀옵션 오피스텔에 대한 신혼부부의 전세 수요 등을 기대할 수 있다"고 말했다.

오피스텔은 아파트보다 상대적으로 가격대가 낮아 초기 진입 장벽도 낮다. 하지만 전문가들은 오피스텔이 아파트보다 매매가격 상승폭이 낮은 만큼 투자에 주의하라고 조언한다. 배후수요가 뒷받침되지 않는 곳에 무리하게 대출받아 투자하면 낭패를 볼 수 있다는 설명이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "앞으로 금리인상과 집값 하락 우려가 있어 무리한 갭투자는 나타나지 않을 것"이라며 "오피스텔 매매가격 상승률은 아파트에 비해 낮기 때문에 시세차익을 기대하긴 어렵다"고 밝혔다.

김지훈 기자

☞읽어주는 MT리포트

━
깡통전세로 보증금 떼이지 않으려면…━

[저무는 갭투자 시대]⑤등기부등본 확인 필수…HUG 전세보증금 반환보증도 방법

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

전셋값 하락에 '깡통전세' 우려가 높아지고 있다. 전세 보증금을 끼고 집을 구매한 집주인이 전셋값이 떨어지자 보증금을 제때 돌려주지 못해 분쟁이 발생한 사례도 나온다.

전문가들은 전세 계약 전 해당 주택의 등기부등본을 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 특히 전세권보다 우선순위 채권이 될 수 있는 근저당권이 설정된 집이라면 조건이 좋더라도 계약을 포기하는게 낫다.

또 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기라고 표시됐다면 가급적 거래를 피해야 한다. 집주인이 소유권 분쟁 중인데 만약 소송에서 가처분 신청한 사람이 이기면 가처분 등기일 후 입주한 세입자는 전세금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다.

가급적 집주인과 직접 계약을 체결하고 계약금과 잔금도 등본상 주택소유자 명의의 통장으로 입금해야 안전하다. 중개사가 집주인을 대신해 거래한다면 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 요구해서 법적대리권을 확보해야 한다.

다세대·다가구주택은 본인 이외 다른 세입자들의 계약 현황도 중요하다. 전입 확정일자에 따라 전세권 우선 순위가 결정되기 때문이다. 향후 집이 경매로 넘어가도 가장 마지막에 입주한 세입자까지 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는지 따져봐야 한다.

이밖에 매매전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 80~90%대로 높거나 주변에 신규주택 공급 물량이 많은 지역이라면 전세 계약을 신중히 고려할 필요가 있다.

전세 계약을 마치고 이사한 뒤에는 가급적 빠른 시일 내 지역 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 받고 전입신고를 하는 게 좋다.

주택도시보증공사(HUG)가 운용하는 '전세보증금 반환보증'에 가입하는 것도 방법이다. 집주인이 전세계약 만료를 앞두고 새로운 세입자가 올 때까지 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락으로 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 HUG가 대신 보증금을 주는 상품이다.

전세보증금 반환보증은 올해 2월부터 집주인의 사전동의 없이도 가입할 수 있게 됐다. 보증금 보장 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향됐다. 다가구주택도 근저당권 등 대출 채무를 제외한 선순위채권 한도를 60%에서 80%로 조정해 가입 조건이 완화됐다.

연간 보증료율은 아파트 0.128%, 비아파트 0.154%다. 만약 3억원의 보증금 보험을 가입했다면 아파트의 경우 월 보험료가 3만2000원이다. 다만 계약 기간 중반 이후에는 가입할 수 없기 때문에 신청을 서둘러야 한다.

최근 깡통전세 우려가 확산되면서 해당 상품 가입자도 급증세다. HUG에 따르면 올해 3월 전세보증금 반환보증 가입 건수는 7635건, 가입 금액은 1조6743억원으로 월별 기준 역대 최대치를 기록했다. 출시 첫 해인 2013년 765억원에 불과했던 보증금 규모는 지난해 9조4931억원으로 늘었다. 올해는 10조원을 웃돌 전망이다.

유엄식 기자

김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr, 신희은 기자 gorgon@mt.co.kr, 김사무엘 기자 samuel@mt.co.kr, 김지훈 기자 lhshy@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>