조물주 위 건물주 되는 길 ‘상가주택 짓기’

조물주 위 건물주 되는 길 ‘상가주택 짓기’

동아일보 원문 

       

못난 땅이라도 잘 지으면 수익…입지·설계·시공 등 잘 따져야

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서울 강남 아파트 한 채가 20억 원이 넘는다. 면적이 넓으면 수긍이라도 할 텐데 84㎡(33평형) 아파트값이라고 하니 고개가 절로 저어진다. 열심히 돈을 벌어 강남 아파트 한 채를 손에 쥔다 해도 그 큰돈을 오로지 주거 목적으로 깔고 앉아 있는 게 제대로 된 투자일까 의문이 든다. 특히 50, 60대 은퇴 세대는 향후 근로 소득이 줄거나 없어질 확률이 높은 만큼 똘똘한 아파트 한 채가 과연 득이 될지, 실이 될지 계산기를 두드려보게 마련이다. 앞길이 창창한 장년층도 마찬가지다. 아파트 한 채에 목을 매며 밤낮없이 업무에 시달리느니 임대수익이 발생하는 부동산에 자연스레 관심이 쏠린다.

아파트값 전망 먹구름, 상가주택에 눈 돌려
물론 아파트값이 하늘 높은 줄 모르고 올라준다면 믿을 만한 구석이 될 수도 있다. 지난해 집값 상승률은 상당히 높았다. 한국감정원이 1월 1일 발표한 ‘2017년 주택시장 결산’ 통계자료에 따르면 지난 한 해 서울 주택 가격 상승률은 3.6%에 이르렀다. 특히 서울 강남 3구 아파트의 경우 반년 새 2억~3억 원은 우습게 올랐다. 아파트값 고공행진은 올해 초까지 계속됐다. 4월 1일부터 시행되는 다주택자 양도세 중과 이전에 집을 처분하려는 이가 몰려 거래가 활성화됐고, 매도자 우위 시장이 형성돼 부르는 게 값이었다.

하지만 이사분기부터 부동산시장 분위기가 반전될 것이란 전망이 우세하다. 미국 기준금리 인상으로 한미 양국 금리가 역전돼 하반기 한국 기준금리가 인상될 것이 확실시되고 있다. 이 경우 지난 연말부터 조금씩 오른 대출금리가 하반기 더욱 인상될 것으로 보여 빚내서 무리하게 아파트를 사는 갭투자가 더는 어려울 전망이다. 또한 정부의 집값 안정화 의지가 강해 하반기 보유세 인상도 현실화될 것으로 보인다. 이 역시 집값 상승에 악재로 작용할 개연성이 높다. 이에 시장에서는 아파트 상승세가 지난해 같지 않고, 서울도 하락장이 형성될 수 있다는 우려 섞인 목소리가 나온다.

입지가 좋지 않아도 설계와 디자인을 통해 상가주택을 개성 있게 지으면 미래가치를 높일 수 있다. 사진은 서울 중구 신당동 한 상가주택. 4~5층은 건물주 가족의 주거공간이다. 5층 가족실과 테라스에 현대적으로 해석한 대청을 연결해 도심 속 옥상 정원을 즐길 수 있게 설계했다. 리슈건축사사무소

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아파트에 관심이 높았던 투자자는 정부가 다주택자에게 칼날을 겨누고 있는 상황에서 아파트보다 수익형 부동산과 토지에 눈을 돌리고 있다. 이 가운데 특히 상가주택은 여타의 상업용 빌딩에 비해 진입장벽이 낮아 건물주를 꿈꾸는 사람에게 하나의 선택지가 되고 있다. 상가주택은 통상적으로 1~2층은 상가, 3~5층은 주택으로 구성된다. 상업용지보다 비교적 땅값이 저렴한 주거지역에 들어서지만 상가 임대료가 발생하기 때문에 일반 단독주택보다 낫다. 꼭대기 층은 주인이 거주하고 나머지 층은 세를 놓아 주거 목적도 해결된다. 장기 보유 시 지대 상승에 따른 추가 수익도 발생하는 만큼 종합적으로 봤을 때 투자 대비 수익률이 높은 편이다.

상가주택에 대한 지대한 관심은 지표로도 확인된다. 한국토지주택공사(LH) 자료에 따르면 2017년 상가주택용지의 평균 청약경쟁률은 218.5 대 1이었다. 이는 주거전용 단독주택용지 경쟁률인 24.5 대 1보다 10배가량 높은 수치다. 입지에 따라서는 수천 대 1 청약경쟁률을 보이기도 한다. 지난해 9월 강원도 원주 상가주택용지의 경우 청약경쟁률이 1만4000 대 1에 달했다. 정부 규제를 받는 아파트 분양권과 달리 전매제한이 없고 명의 이전도 가능해 청약 쏠림 현상이 발생한 것이다. 게다가 원주기업도시 내 필지라 더욱 인기가 높았다. 이 밖에 경기 김포한강이나 화성 동탄, 파주운정 등 대규모 인구 유입이 확보되는 2기 신도시 상가주택용지 청약경쟁률도 높은 것으로 나타났다.

상가주택이 인기 있는 또 다른 이유는 세제혜택을 받을 수 있기 때문이다. 정부 규제는 다주택자를 겨냥한 것이 대부분이다. 반면 상가주택 주인은 1가구-1주택자에 해당하기 때문에 양도세 중과 대상에서 제외된다. 상가주택과 단독주택을 주로 설계해온 박철우 건축설계사무소 SPACEaB 소장은 “통상 상가주택의 상가 비율은 40%인데 나머지 주택을 임대 놓더라도 건물주는 하나의 주거공간만 갖기 때문에 1가구-1주택자에 해당한다. 같은 예산에 아파트 여러 채를 가진 것과 상가주택 한 채를 가진 것을 비교해보면 투자 대비 수익률은 상가주택 쪽이 훨씬 좋은 이유다. 이러한 이유로 최근 많은 이가 상가주택에 관심을 보이고 건축 의뢰를 해온다”고 말했다.

입지 선정이 상가주택 투자의 핵심
상가주택 투자의 핵심은 입지 선정에 있다. 신도시 예정지에 상가주택 건축을 고려한다면 해당 도시의 특성을 파악해야 한다. 상권이 성장할 만한 소비력을 갖춘 인구가 유입될지, 규모는 어느 정도일지, 배후에 주거 단지가 조성될 예정인지 등 미래가치를 먼저 확인해야 하는 것이다. 고종완 한국자산관리원장은 “상가주택 입지 조건은 까다롭게 따져야 한다. 주거와 상업시설 용도가 혼합된 형태인 만큼 흔히 말하는 골목 상권이 얼마나 형성돼 있는지, 주거 입지 기능을 갖췄는지, 주변에 인구가 더 늘어날 가능성이 있는지, 아파트 등 고밀도 단지가 배후에 자리하는지 등을 따져보는 것이 좋다”고 조언했다.

신도시가 아니더라도 개발 계획이 나왔을 때 미리 토지를 확보하는 것도 방법이다. 신설 역세권 개발이 예정된 곳은 특히 전망이 밝은 만큼 일찌감치 발품을 팔아 저평가된 입지를 선점하는 것이 이롭다. 고 원장은 “GTX A·B·C, 경전철, 서울지하철 9호선 연장선, 신분당선 연장선 등 역세권 개발 예정지는 현재 슬럼화된 곳이 많다. 역이 뚫리면 유동인구가 늘면서 탈바꿈하게 된다. 특히 교통 사각지대에 놓인 토지를 잘 살펴봐야 한다”고 말했다.

물론 누구나 봐서 좋은 땅은 가격도 비싸기 마련이다. 그런데 토지 구매에 비용을 과다 지출한다면 건축비를 충분히 확보하기 어렵다. 입지나 조건을 따지는 것도 중요하지만 못난 땅이라도 예산에 맞게 구매해 건축으로 입지의 단점을 극복하는 방법도 있다.

홍만식 리슈건축사사무소 소장은 “동원할 수 있는 자본에서 공사비를 제한 뒤 향후 발생할 것으로 예상되는 임대수익을 잡으면 토지 구매에 쓸 적정 예산이 나온다. 자본이 충분하지 않다면 무리하게 대출을 많이 끼고 매입하는 일은 지양해야 한다. 일반 사람이 보기에 열악한 조건의 땅이라도 건축으로 부족한 부분을 극복할 수 있다. 건물을 개성 있고 감각적으로 지어 지역 랜드마크로 자리매김하게 해 가치를 높이는 식이다. 이처럼 미래가치까지 고려해 적정 예산 안에서 선택하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

입지의 미래가치를 따져 투자한 경우는 아니지만 수십 년 전 건물을 매입해 장사하다 최근 기존 건물을 헐고 상가주택을 지어 돈방석에 앉은 사례도 있다. 서울 서대문구 충정로3가 경의중앙선이 지나는 곳에 있는 한 상가주택은 원래 전주식 한정식을 전문으로 하는 식당 ‘전주집’이 있던 자리다. 주인이 1991년 1층짜리 단독주택을 사서 식당으로 용도를 변경해 지난해까지 영업했다. 전주식 한 상 차림과 홍어찜 등이 일품으로 소문나 인근 지역뿐 아니라 멀리서도 찾아오는 손님이 있을 정도로 유명했다.

서울 서대문구 충정로3가 경의중앙선 철길 옆 1층짜리 건물에서 20여 년 동안 ‘전주집’을 운영한 주인은 지난해 식당을 접고 그 자리에 5층짜리 상가주택을 지어 거주하고 있다. 박해윤 기자

그런데 지난해 식당을 철거한 뒤 10개월 공사 끝에 12월 상가주택으로 변모했다. 건물면적 224㎡, 총 5층 규모에 1층 식당, 2층 사무실, 3~4층 원룸, 5층 주거공간의 전형적인 상가주택이다. 건축주는 예전 전주집 사장으로 식당을 관리하던 아들과 며느리의 건강이 나빠져 음식점을 접고 상가주택을 지어 임대수익으로 생활하는 쪽을 선택했다고 한다.

인근 J부동산공인중개업소 대표는 “충정로 일대가 재개발지역이라 땅값이 많이 올랐다. 전주집을 매입했던 20여 년 전과는 비교할 수 없을 정도다. 현재 땅값 시세는 3.3㎡당 3000만 원인데 해당 상가주택은 토지만 20억 원가량으로 평가되고 5층 건물을 짓는 데 들어간 건축비용 10억 원을 포함하면 건물 가격은 30억 원 정도로 추산된다. 하지만 주인이 거주와 임대 목적으로 지은 건물이라 40억 원을 제시해도 팔지 않을 것”이라고 평가했다.

건축에 힘 실어 수익률 높일 수도
토지 마련 문제가 해결됐다면 다음 단계는 건축이다. 상가주택을 어떻게 짓느냐에 따라 입지에 비해 수익률이 떨어질 수도 있고, 입지의 단점을 극복해 수익률이 높아질 수도 있다. 후자는 건축에 힘을 실어 온라인 혹은 언론에 회자되거나, 인근 주민 사이에 입소문이 퍼져 사람을 끌어모으는 식으로 가치를 높이는 쪽이다.

일례로 서울 중구 신당동에 건물면적 119㎡에 지하 1층, 지상 5층 규모로 지어진 상가주택은 독특한 외관으로 동네에서도 두드러진 모습이다. 서울지하철 2·6호선 신당역은 상업지역으로 대규모 상권이 형성돼 있다. 신당역 남쪽으로 골목을 따라 들어가면 다세대·다가구 주택과 빌라 등이 오밀조밀 붙어 있는 주거지역이 나온다. 이들 지역을 통과하면 남쪽으로 래미안하이베르, 청구e편한세상, 신당푸르지오 등 2300가구가 밀집한 아파트 단지가 있다. 북으로는 신당역 상업지구, 남으로는 대규모 아파트 단지가 있어 입지로 봤을 때 임대 수요는 나쁘지 않은 곳이다.

그런데 다세대·다가구 주택과 빌라가 워낙 많이 들어선 지역이다 보니 건물들에 차별성이 없었다. 그만큼 신축 상가주택의 미래가치를 높이려면 건축에 신경을 써야 했다. 신당동 상가주택 설계를 진행한 홍만식 소장은 “원래 이곳은 건축주가 오래 살던 단독주택이었는데 주인 부부와 자녀 내외가 거주, 임대 목적으로 상가주택 건축을 진행했다. 이곳은 동대문 상권에서 영향을 받아 패션 사무실을 구하는 수요가 있었다. 이에 1층은 카페, 2~3층은 사무실, 4~5층은 주거 목적으로 설계했다”고 설명했다.

해당 건물은 멀리서 봐도 디자인이 남다르다. 건축주의 요구를 최대한 반영하고 입지 특성을 고려해 설계한 결과다. 홍 소장은 “5층 테라스와 연계된 가족실은 채광률을 높였고, 대청마루와 외부 테라스를 연결해 도심 속 마당을 즐길 수 있게 설계했다. 외관도 1층 상업용 임대 공간은 통유리를 사용해 외부 접근성을 높였으며, 2층부터는 도로를 끼고 있어 창을 비교적 작게 내 외부와 접근성을 낮췄다. 건물이 전체적으로 현대적이고 개성 있게 지어져 주변 건물에 비해 부각되는 면이 있다”고 말했다.

상가주택 밀집지역에 상가주택을 지을 때도 기존 건물들과 차별화하기 위해 디자인 특화 전략을 세우는 것이 좋다. 사진은 경기 수원시 영통구 한 상가주택. 건축설계사무소 SPACEaB

상가주택 밀집지역에서 인근 상가주택들과 경쟁해야 하는 경우에도 건축에 힘을 실어 경쟁력을 강화할 수 있다. 경기 수원시 영통구에 자리한 건물면적 119㎡에 지하 1층, 지상 4층 규모의 한 상가주택은 곡선형 외관이 두드러진 독특한 건물이다. 건축주가 젊은 의류 사업가로 건물 전체를 디자인적으로 가치 있게 짓기를 원했고, 덕분에 독창적인 건물이 탄생했다. 이곳은 신도시답게 래미안광교, 오드카운티, 광교센트럴타운 등 대규모 아파트 단지가 밀집해 있고 경기도청 신청사도 2020년 12월 완공 예정이라 주거와 상업지의 조건을 충족한 입지다.

그러나 상가주택이 밀집한 관계로 다른 곳과 비교되는 특성을 갖춰야 임대수익뿐 아니라 공실률도 낮출 수 있으리라 판단됐다. 설계를 진행한 박철우 소장은 “상가주택 비율이 40%이지만 광교 특성상 건물 전체 임대수익의 50%가 상가에서 나올 정도로 비중이 높게 형성돼 있었다. 그래서 처음 설계할 때부터 건축주가 거주할 공간뿐 아니라 상가 부분의 미적 가치도 높이고자 애썼다. 덕분에 완공 이후 임대료가 바로 옆 건물에 비해 2배가량 올랐고, 공실도 발생하지 않고 있다”고 설명했다.

단기 투자보다 장기 보유해야 이득

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임대, 주거, 세제혜택 등 1석3조의 이점이 있는 상가주택이지만 단점도 분명 있다. 토지 구매부터 건물 완공까지 지난한 과정을 거쳐야 한다는 점이다. 비용도 비용이지만 뜻한 대로 흘러가지 않을 때도 많다. ‘집 한 채를 지을 때 10년은 늙는다’는 우스갯소리가 있을 정도로 쉽지 않은 일이다.

실제로 부산 강서구 명지동 상가주택지를 매입한 후 건축 시공을 앞둔 직장인 A씨는 마음에 드는 건축사무소를 찾고자 오랜 시간 공을 들였다. 그는 “상가주택, 단독주택을 짓거나 관심 있는 이는 하나같이 ‘사람을 잘 만나야 한다’고 조언했다. 공사 현장에서 급작스럽게 설계를 바꿔야 한다거나, 일이 뜻대로 진행되지 않아 건축사무소가 중도에 포기하는 등 문제가 종종 발생한다고 들었다. 사실 5층짜리 건물을 짓는 데 1년도 걸리지 않는다. 10년 이상 보유할 것을 생각하면 처음부터 잘 지어야 하지 않겠나. 믿을 만한 건축설계사와 시공사를 찾는 일이 중요한데, 그들이 최근 지은 건물들을 직접 눈으로 확인하고 만나서 이야기를 들어보는 것이 제일 좋다”고 말했다.

또 상가주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 장기 보유를 생각하고 투자해야 한다. 수익률이 좋다는 말만 믿고 기존 상가주택을 덜컥 구매한다거나 단기 차익을 노리고 대충 건물을 지어 팔 생각이라면 손해만 보기 십상이다. 전문가들은 어떤 목적으로 상가주택을 소유하려 하는지 분명히 하고 접근하라고 조언했다.

고 원장은 “상가주택은 최소 10년 장기 보유를 생각하고 들어가야 한다. 특히 상권이 형성되지 않은 신도시는 상가 임대료 상승만 3~5년이 걸린다. 땅값은 바로 올라도 상가 임대료 상승 속도는 아무리 신축 건물이라도 느리다. 막상 상가주택을 지어놓고 보니 바로 눈앞에 떨어지는 이익이 없다고 생각될 수도 있다. 하지만 장기 보유 시 땅값 및 임대료 상승 등 두 가지 조건이 충족되면 시간이 갈수록 수익은 따라오기 마련”이라고 설명했다.

정혜연 기자 grape06@donga.com