수익형부동산 컨셉이 수익을 좌우한다.

수익형부동산 컨셉이 수익을 좌우한다.

필자의 사무실이 있는 곳에는 크고 작은 지식산업센터로 가득하다. 또 주변에 법원도 위치하여 점심시간이 되면 직장인들로 가득하다. 최근 사무실 일대에 커피전문점이 생겨났다. 이미 초창기부터 이곳의 커피전문점은 건물을 중심으로 100미터안에 10개가 넘는다. 하지만 이 커피전문점이 새로생기고 난 뒤에 직원들은 입을모아 말했다.

"곧 망하겠다"

분위기도 좋고, 인테리어도 고급스러운 이 곳을 망하겠다라고 여긴 이유가 무엇일까? 바로 테이크아웃 전문점임에도 불구하고 높은 가격대때문이었다.필자의 사무실 인근은 직장인 수요때문에 가격경쟁이 치열한 곳이다. 커피 한잔 가격이 천원언저리인데, 해당 카페는 커피한잔에 4천원이 넘었다. 미팅 등이 가능한 컨셉도 아니었으니, 직원들이 이렇게 생각하는 이유는 당연했다. 

그러고 보니 한 상가가 폐업까지 하는 이 '컨셉'이라는 것은 무엇일까?

인사동 쌈지길, 연남동 경의선 숲길, 신사동 가로수길, 성수동 카페거리등 전통적은 유명거리를 모두가 한번쯤은 들어봤을 것이다. 초반에 상인들은 임대료가 저렴하거나 인근에 비슷한 계열의 상가들이 모여있는 곳을 찾다가, 젊은이들은 다른곳에서는 느낄 수 없는 특별한 감성을 소비하기 위하여, 그리고 부동산 투자자들은 이제는 높아져버린 임대료를 따라 이런 거리들 주변을 서성인다.

최근  몇 년 동안 수많은 매체에서는 새로운 핫플레이스라며 이색적인 거리를 추천해왔고, 이런 홍보덕분에 더 많은 사람들이 찾았고,  그 결과 임대료가 오르는 현상을 우리는 수도 없이 발견해낼 수 있다. 수익형부동산에 투자하면서 이런 거리의 상가투자 등을 고려해보지 않았을리가 없다. 아마, 다른 지역보다 혀를 내두르는 매매가에 그저 엄두를 못 낼 뿐일것이다.

필자는 제목으로 '컨셉'이 수익을 좌우한다고 했다. 이들 지역들은 필자가 말한 컨셉으로 유명세를 떨치는 곳들이다. 쌈지길은 전통적 거리로, 연남동은 폐철길 주변의 감성적인 카페거리로, 가로수길은 잡지사와 인접하고, 인근에 패션 거리가 많았다. 조용했던 성수동 역시 개인 카페와 베이커리가 생겨나면서 젊은이들을 불러모은 곳이다.

잠깐, 하지만 이들 00거리 말고도 서울에는 참 많은 거리가 있다. 동묘 구제시장거리, 제기동 약재거리, 동대문 패션거리 등 말이다. 신기하게도 이제는 이런 곳들이 '핫'하다고는 느껴지지 않는다. 이유는 바로 소비층이 다르기 때문이다. 컨셉도 지나치게 나이들었다는 생각이 드는 곳이다. 앞서 예를 들었던 거리들과 비교해서 임대료도 수준이 다르다. 

수익형부동산에서 컨셉이 중요한 이유는 얼만큼 소비층을 흡수하고, 소비력이 강한 소비층이 방문하냐에 따라 다르다. 거리 말고, 빌딩이라고 생각해보자. 10층 건물 대형 빌딩 안에 소아과, 이비인후과, 내과 등이 모여있는 의료형 빌딩과 같은 조건의 대형건물에 마사지샵, 코인노래방, 학원 등이 있다고 했을때 어떤 건물이 더욱 안정적 수익을 낼 수 있을까? 빌딩도 역시 어떤 컨셉을 가진 빌딩이냐에 따라 수익률이 달라진다.

주거용 부동산도 마찬가지다. 원룸건물에 투자할 경우 이따금 '여성전용' 등의 이름을 붙여 보안문제점에 강함을 전달하기도 한다. 또, '호텔식 아파트' 등도 고급차별화를 두어 약간의 임대료가 높아도 '이해가능'한 차익으로 보이게끔 만들었다. 이러한것이 컨셉인 것이다.

수익형부동산의 수익률은 진정으로 '컨셉'을 어떻게 활용하느냐에 따라 생각지도 못한 수익이, 새로운 핫플레이스가 될 수도 있다. 반면, 컨셉파악을 못하고 투자를 할경우에는 얼마 채우지도 못한채 쫓겨나갈 수 있다는 점도 명심해야 한다.