4월부터 다주택자 양도세 최대 60%

4월부터 다주택자 양도세 최대 60%

동아일보 원문

새해부터 바뀌는 제도 활용법

새해 소망 중 항상 상위권에 오르는 것 중 하나가 ‘부자 되기’와 ‘내 집 마련’이다. 주식이나 펀드에서부터 최근 ‘가즈아’(‘가자’ 발음을 변형해 강조한 말)라는 유행어까지 낳고 있는 비트코인까지 다양한 재테크 방법이 있지만 부동산만큼 꾸준히 인기 있는 투자처는 드물다.

아는 만큼 돈 되는 곳이 부동산 시장이다. 새해 부동산 투자를 계획 중인 사람들을 위해 준비했다. ‘알아두면 쓸 데 있는’ 새해 바뀌는 부동산 제도를 정리해본다.

○ 강남 재건축 조합원과 다주택자의 세 부담 증가

내년에 도입되는 부동산 제도의 첫 키워드는 세금이다. 정부는 부동산 시장을 안정시키고 투기 수요를 억제하기 위해 서울 강남 재건축 조합원과 다주택자들이 내야 하는 세금을 늘릴 계획이다.

내년 4월 1일부터는 다주택자의 양도세 부담이 커진다. 집을 2채 이상 갖고 있는 사람이 서울과 수도권 주요 도시, 세종, 부산 등 청약 조정대상지역 안에 있는 집을 거래할 경우 양도소득세율이 올라간다. 2주택자는 10%, 3주택 이상 다주택자는 기존 양도세율에 20%가 더 붙는다. 양도세 기본 세율이 6∼40%임을 감안했을 때 다주택자의 양도세율이 최대 60%까지 올라갈 수 있다는 얘기다. 이에 따라 다주택자들이 세금 부담을 덜기 위해 4월 전에 집을 내놓을 수 있다. 실수요자라면 이런 움직임을 염두에 둔 내 집 마련 전략을 세워야 한다. 분양권 양도세율도 50%로 올라간다. 다만 내년 1월 1일부터 적용되며 조정대상지역 내 아파트만 해당된다.

내년 1월 1일 이후 관리처분인가를 신청한 단지부터 적용되는 재건축 초과이익환수제는 부동산 시장 과열의 진원지로 지목된 강남 재건축 시장을 겨냥한 제도다. 이 제도가 부활하면 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3000만 원이 넘을 경우 조합원은 초과 금액의 최대 50%를 세금으로 내야 한다.

오피스텔 투자도 어려워진다. 내년 1월 25일부터 조정대상지역에서 분양되는 오피스텔은 분양권 전매가 금지된다. 다만 전체 분양 물량의 20%가 해당 지역 거주자에게 우선 분양되므로 오피스텔 투자를 생각 중인 실수요자라면 지역 내 분양 일정을 확인해두자.

○ 대출 받기는 더 어려워진다

새해 부동산 제도의 또 다른 키워드는 대출이다. 내년부터는 은행에서 빚을 내 집을 사거나 부동산 투자하기가 더욱 어려워질 것으로 전망된다.

가장 먼저 시행되는 건 1월부터 조정대상지역 및 수도권 전역에 도입되는 신(新)총부채상환비율(DTI)이다. DTI는 개인이 진 빚이 소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 기존에는 신규 주택담보대출을 받을 때 이전 주담대의 이자만 고려해 대출 한도를 정했지만 신DTI는 이자뿐만 아니라 원금까지 모두 포함해 대출 가능 금액을 계산하기 때문에 대출 한도가 더욱 줄어든다.

내년 하반기(7∼12월)부터는 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다. DSR가 적용되면 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 심사하기 때문에 은행 대출이 더욱 어려워질 수 있다.

부동산 임대업자의 대출 규제도 강화된다. 임대업자들이 무리하게 대출을 받아 집이나 오피스텔을 사들이지 못하게 3월부터는 대출소득 심사가 더욱 까다로워진다. 임대소득 대비 이자비용(RTI)을 계산해 부동산 임대업자의 임대소득이 금융비용보다 작으면 대출 한도가 줄어들거나 아예 대출이 금지된다. 주택 임대사업자는 연간 임대소득이 금융비용의 1.25배, 상업용 부동산 임대업자는 1.5배 이상이어야 대출을 원활히 받을 수 있다.

강성휘 기자 yolo@donga.com