세입자, 전입신고…집주인 '됐거든'

 

세입자, 전입신고…집주인 '됐거든'

 

 

세계일보 원문 

 

       

주거용 설비를 갖춘 오피스텔에 대한 중개수수료가 절반 수준으로 인하된 것으로 두고 앞으로 오피스텔 투자자의 세금 부담이 늘어나고 투자도 위축될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

오피스텔은 임차인 목적 등에 따라 주거용과 업무용 모두로 사용될 수 있다. 용도를 기준으로 세금이 적용되지만 통상 오피스텔 소유자들은 주거 목적 세입자를 들이면서도 부가세 환급(매입액의 10%) 혜택 등을 받기 위해 일반임대사업자로 신고하는 경우가 많았다.

이런 가운데 국토교통부는 부엌이나 목욕시설 등 주택용 설비를 갖춘 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔의 중개보수요율을 현행 0.9% 이하에서 매매 0.5% 이하, 임대차 0.4% 이하 등으로 인하하는 '공인중개사법 시행규칙 일부개정령'을 지난 1월6일 시행했다. 오피스텔이 주로 주거용으로 사용되는데, 중개수수료는 주택보다 높아 형평성이 어긋난다는 판단에서다.

하지만 한국공인중개사협회는 이번 개편안에서 '주거용 오피스텔'에 대한 정부의 판단 기준이 나온 만큼 향후 과세의 기준으로도 사용될 수 있다고 우려했다. 과세 당국이 국토부의 판단 등을 근거로 해당 오피스텔 소유자의 일반임대사업자 혜택을 제한해 세금 부담이 늘어날 수 있다는 것이다.

서울 강동구 천호동의 한 공인중개사무소 관계자는 "학생 등 사회초년생이 많이 거주하는 지역의 특성상 대부분 오피스텔 소유자들은 업무용으로 신고를 하면서도 주거 세입자를 두는 경우가 많았다"며 "이를 제제할 경우 오피스텔 시장의 투자자들이 빠져나가면서 경기가 악화될 수 있다"고 우려했다.


그러나 전문가들은 이번 결정이 오피스텔 투자 위축으로도 이어질 수 있다는 일부 우려에 대해 회의적인 입장을 보였다. 일반임대사업자 등록이 제한돼도 투자자들이 받게 되는 세금 불이익은 크지 않다는 설명이다.

강태욱 하나은행 부동산팀장은 "주택임대사업자 등록이 유리한지, 일반임대사업자 등록이 유리한지는 오피스텔이 위치한 지역이나 사업자 개인 조건 등에 따라 달라지는 사안"이라며 "주택임대사업자로 등록하더라도 취득세 등 4.2%가 면제되고, 월 임대수익에 대한 부가가치세를 내지 않아도 되는 등 혜택이 주어지기 때문에 일반임대사업자 보다 불리하다고 보긴 어렵다"고 조언했다.

강남구 자곡동 인근 B공인 관계자는 "과거에는 일반임대사업자 등록을 한 주거용 오피스텔 소유자들이 많았지만, 과세 혜택 등이 늘어남에 따라 주택임대사업자도 늘어나고 있다"며 "오피스텔 투자에까지 영향을 줄 것이라 판단하진 않는다"고 전했다.

공인중개사협회는 이번 개편안 시행으로 일반임대사업자로 등록한 기존 오피스텔 소유자들이 '세금 폭탄'을 맞을 수 있다고 지적했다. 과세당국이 국토부의 판단 등을 근거로 기존 일반임대사업자 자격을 박탈함으로써 기존에 환급받은 부가세를 다시 납부하도록 강제할 가능성이 있다는 논리다.

이에 대해 국토부는 이번 결정은 부동산중개보수 요율에 한정된 것일 뿐 세금과는 무관하다는 점을 분명히 한 것으로 알려졌다.


하지만 그럼에도 ‘세금 폭탄’에 대한 우려가 나오는 이유는 현행 세제 때문이라는 지적도 나왔다.

업계에 따르면 국세청의 주거용 오피스텔 판정 기준은 ▲주민등록 여부 ▲미성년 자녀와 함께 거주하는지 여부 ▲전기·전화료 등 공과금 영수증 ▲구독하는 신문·잡지 종류 등 오피스텔을 업무용으로 신고해도 그 주소지에 주민등록을 하면 주거용으로 판단해 부가세를 물린다. 국세청은 꾸준히 이를 적발해왔고 2013년 이와 관련해 추징한 부가세가 108억원에 달하는 것으로 알려졌다.

이렇다 보니 오피스텔 소유주는 임대차 거래를 맺을 때 세입자에게 ‘전입신고 금지’를 계약 조건으로 내거는 경우가 많다. 오피스텔 소유주들은 최근의 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정이 이런 실태에 어떤 영향을 미칠지 촉각을 곤두세우고 있다. 주거용과 업무용 오피스텔에 적용하는 중개보수요율이 달라지면서 세무당국이 ‘주거용’을 적발할 근거를 하나 더 갖게 됐기 때문.

부동산114 조사에 따르면 (1월20일 기준) 전국 오피스텔의 92.4%가 전용면적 85㎡ 이하 규모다. 국토부가 정한 설비 조건을 갖춘 오피스텔도 81%에 달한다. 부동산 거래 시 오피스텔 10채 중 8채가 주거용 취급을 받는 셈이다.

전문가들은 “오늘날 대부분의 오피스텔이 주거용으로 건설 및 공급되는데도 법률적으론 업무시설 취급을 해 법 체계에 혼동이 생기고 있다”고 입을 모은다.

예를 들어 오피스텔 구매 시 납부하는 세금은 분양가의 4.6%(취득세 4%·농어촌특별세 0.2%·지방교육세 0.4%)에 달한다. 전용면적 85㎡ 이하 주택 구매 시 내는 세금이 분양가의 1.1%인 것과 비교하면 4배가 넘는 액수다. 오피스텔 소유자가 구매 후 60일 이내에 주택임대사업자로 등록하면 취득세를 전액 면제해주지만, 실거주용 오피스텔 구매자나 업무용 오피스텔 소유자는 이 혜택을 받을 수 없다.


반면 오피스텔을 주거용으로 신고할 경우 부가세 감면 혜택을 볼 수 없어 어느 쪽이 유리한지 상황별 계산이 필요하다. 이 때문에 각종 포털사이트 게시판 등에는 ‘오피스텔을 분양받았는데 일반임대사업자(업무용)와 주택임대사업자(주거용) 중 어느 쪽으로 신고하는 게 유리하냐’는 질문이 끊이지 않고 올라오고 있다.

부동산 거래 시 주거용 오피스텔을 주택처럼 취급하는 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정이 오피스텔의 이중지위 문제를 바로잡는 출발점이 될 수 있을지 업계의 귀추가 주목된다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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Daum Mr 황금거북이   "진료"는 의사에게 "약"은 약사에게 "부동산"은 공인중개사에게....   부동산 투자는 '부동산(물건)'을 사는 것이 아니라 '때'를 사는 것이다.