까다로워지는 청약제도…‘1순위’ 전략은?

까다로워지는 청약제도…‘1순위’ 전략은?

SBS CNBC 원문        

 

■ 경제와이드 이슈& '생활경제' - 김준하 금융소비자네트워크 사무국장

8.2 부동산 대책으로 1순위 청약조건이 대폭 강화된다고 하죠? 개편된 청약제도는 긴 명절연휴 등이 맞물리면서 추석이후에 법 시행이 본격화 될 것으로 보이는데요. 청약제도 얼마나 어떻게 바뀌는지, 또 바뀐 청약제도로 청약전략 세우는 법 금융소비자네트워크 김준하 사무국장과 알아보겠습니다.

Q. 강화된 청약제도 살펴볼까요? 우선 청약 1순위 자격이 바뀌잖아요. 어떻게 바뀌죠?

투기과열지구와 조정대상지역에선 청약 1순위 자격요건이 청약통장 가입 후 2년과 납입횟수 24회 이상(국민주택)으로 강화됩니다. 그동안 청약통장에 가입한 뒤 수도권은 1년(월 1회씩 12회 이상 납입), 지방은 6개월(6회 이상 납입)이 지나면 청약 1순위 가질 수 있었지만 이를 개선한 것입니다.

특히 투기과열지구로 지정된 곳은 해당 주택건설지역에서 1년 이상의 거주 요건까지 충족해야 합니다. 만약 1순위 청약요건(가입후 2년)을 갖췄지만 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 해당 주택건설지역 외의 기타 지역 1순위로 분류됩니다.

투기과열지구 : 서울 25개 구 전역과 경기 과천시, 세종시
청약조정지역 : 서울 25개구, 경기 과천·성남·하남·고양·화성(동탄2)·남양주시, 부산 해운대·연제·수영·동래·남구·기장군·부산진구와 세종시 (총 40개)

Q. 가점제 비율도 상향되죠?

무주택기간(최고 32점), 부양가족수(최고 35점), 청약저축 가입기간(최고 17점)을 합산해 점수가 높은 사람을 우선순위로 매겨 당첨자를 선정하는 것이 가점제인데, 무주택자가 우선적으로 물량을 배정받을 수 있도록 가점제 비율도 투기과열지구에선 100%(전용면적 85㎡이하 주택, 현재는 75%)까지 적용됩니다. 조정대상지역의 가점제는 85㎡이하 주택의 경우 75%, 85㎡초과 주택에선 30%가 적용됩니다.

Q. 가점제 당첨자의 재당첨도 제한된다고요?

지금까지는 투기과열지구나 청약조정지역 (조정대상지역)을 제외하고는 재당첨 규제가 없었습니다. 이에 따라 가점이 높은 일부 무주택자가 전국을 돌며 6개월마다 당첨 후 분양권을 전매하며 시세차익을 생기는 일이 속출했습니다.

이같은 상황을 방지하기 위해 정부는 가점제를 활용해 청약에 당첨되면 가점제로 당첨된 자는 물론이고 그 세대에 속한 자도 2년간 가점제로 청약을 받을 수 없게 했습니다.

Q. 민영주택의 예비 입주자 선정 방식도 변경되죠?

예비입주자 모집에서도 가점제가 우선 적용됩니다. 현재는 당첨자가 계약을 포기하거나 자격요건이 되지 않아 미계약분이 발생하면 예비입주자를 뽑아 추첨제로 선정했습니다. 그러나 앞으로는 예비입주자 선정 시 추첨제가 아닌 가점제를 우선적으로 적용합니다.

이를 통해 무주택 세대 당첨 기회를 확대하고 허위 점수로 가점제 당첨 후 계약을 포기해 고의로 미계약 물량을 만들어 이를 특정인에게 넘겨주는 불법행위도 차단할 수 있을 것으로 기대됩니다.

Q. 서울의 경우 대출, 세금, 전매제한 등의 모든 규제가 적용되는 것 아니겠습니까? 아파트 청약 시 자금마련과 거주 계획을 철저하게 세워야 할 것 같은데요?

주택담보대출에 담보인정비율(LTV) · 총부채상환비율(DTI)이 40%가 적용되고 있고, 중도금 대출에 대해서도 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용 대책 발표 이전 투기지역에서 분양받은 아파트가 있는 기존 1주택자들이 주택담보대출을 추가로 받을 수 없습니다.

기존에는 양도가액 9억원(양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세) 이하의 주택을 2년 이상 보유하기만 하면 양도세 비과세 하지만 앞으로는 기존 조건에 거주요건이 추가됩니다. 대책 발표일 다음날(8월 3일) 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해서는 2년 이상 거주해야 양도소득세를 면제해줍니다.

서울 등 투기과열지구와 수도권 등 청약조정대상지역에서는 분양권 전매에 따른 시세차익을 차단하기 위해 관리처분계획인가 후 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되기 때문입니다. 또 조정대상지역은 분양권 전매시 보유기간에 관계 없이 양도소득세를 50% 과세합니다.

최근 청약시장의 일부 과열양상이 있지만, 자기자본의 60%와 당첨시 분양권의 전매제한, 실거주 2년 등 여러 가지 규제가 있기 때문에 실수요자의 경우 자금 계획과 거주 계획을 충분히 살피시고 청약하셔야 합니다.

Q. 사무국장님, 이번에 개편된 청약제도의 가장 큰 수혜자 누가 될까요?

아무래도 가점제가 높을 수 있는 분들인데요. 가점제 중에서 가장 점수가 많은 것이 부양가족수 이기 때문에 다자녀가정이나 부모님을 모시고 있는 경우가 될 것입니다.

Q. 신혼부부나 젊은 실수요자는 당첨 확률이 떨어질 수도 있겠다. 이런 생각이 들거든요? 어떤가요?

신혼부부나 젊은층의 경우에는 가점제에서 불리할 수 있습니다. 그렇기 때문에 신혼부부나 생애최초 같은 특별공급을 눈여겨 보실 필요가 있습니다.

또 정부의 주거복지로드맵에 담긴 매년 공적임대 공적임대 17만가구 공급과 신혼부부 및 1인가구 등 계층별 주거복지 정책도 관심있게 지켜봐야 할 것 같습니다.

Q. 청약가점을 높일 수 있는 방법이 있을까요?

가점은 무주택기간(최고 32점), 부양가족수(최고 35점), 청약저축 가입기간(최고 17점)을 가지고 선정하는데요. 주택을 보유하지 않은 기간과 청약통장에 가입한 기간이 길수록, 부양가족수가 많을수록 유리한 구조입니다.

Q. 이렇게 바뀐 새 규칙 언제부터 적용됩니까?

주택공급에 관한 규칙이 9월중에 개정되고 청약시스템을 관리하는 금융결제원의 청약사이트의 수정 완료되는 25일 이후부터 적용된다고 하는데요.

바로 추석연휴가 있는 점을 감안하면 추석이후의 모집공고부터 바뀐 규칙이 본격 적용될 것으로 보입니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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[기자 ]

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