상가임대업 환급받은 부가세, 건물 매도 후 추징고지 받으면?

상가임대업 환급받은 부가세, 건물 매도 후 추징고지 받으면?

 

 

이데일리 원문

 

건물 10년 동안 보유, 이전에 매매하면 환급 부과세 납부

 

폐업시 잔존재화 계산식, 감가상각 비욜 공제 부가세 납부

 

[윤나겸 세무사] Q) 상가임대업을 하던 구임대 씨는 사업자등록을 한 후 3년 동안 보유를 하다 건물을 매도하였습니다. 매매시 매수하는 측에서 헐고 새 건물을 짓겠다고 하여 부가세는 신경 쓰지 않고 임대사업자를 폐업하였는데, 이후 세무서에서 3년 전 건물을 구입한 시점에 환급받은 부가가치세에 대해서 추징한다는 고지를 받았습니다. 알고 보니 매수인이 새 건물을 짓는데 소요되는 비용 때문에 임대업을 하고 있었다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

 

A) 일반적으로 부동산 임대업을 하는 경우라면 건물에 대하여 부가세가 따라다닌다는 사실을 다 알고 있을 겁니다. 건물이 부가세 과세 대상이 되기 때문에 취득할 때는 지불한 부가세에 대해서 공제, 즉 환급을 받고, 매도하게 된다면 당 건물에 대해서도 부가세를 내야합니다.

 

우선 부가가치세법에서 언급하는 간주공급(재화는 아니지만, 일정한 요건 발생 시 재화의 공급으로 인정하는 것) 중의 하나인 ‘폐업 시 잔존재화’에 대해서 간략하게 말씀을 드리겠습니다. 고정자산의 경우 부동산업을 하는 사업자가 아닌 일반적인 사업자는 취득이나 매도가 빈번하게 발생하지 않으므로 구입할 때 비품이든, 건물이든 매입 부가세는 전액 환급받을 수 있게 됩니다.

 

이렇게 부가세를 환급 해준 고정자산에 대해서는 감가상각 기간만큼은 보유를 하고 매매하라는 취지로 건물은 해마다 10%(과세기간(6개월)마다 5%)씩 공제를 해주고, 비품은 해마다 50%(과세기간(6개월)마다 25%)씩 공제를 해주고 있습니다. 즉, 건물의 경우는 10년 동안, 비품의 경우는 2년 동안은 구입을 했으면 보유해야 하고, 만약 이전에 매매한다면 환급받은 부가세를 납부하라는 규정입니다.

 

매매가액에 대하여 부가세를 발행한다면 전혀 문제되지 않지만, 부가세를 발행하지 않았을 경우에는 부가세를 추징하겠다는 취지이므로 이런 사실을 알고 있어야 왜 사례처럼 부가세가 추징되었는지 이해가 되실 겁니다.

 

사례처럼 구입한지 3년 된 건물에 대해서 매매를 할 경우 원칙적으로 건물에 대하여 세금계산서를 발행해야 하고, 매도인은 부가세를 납부하고 매수인은 환급받아야 합니다. 일반적으로 부동산임대업의 경우는 매도인과 매수인 모두 동일하게 부동산임대업을 하는 경우가 많으므로 사업포괄양수도 계약서를 작성하여 부가세에 대한 문제를 소진하고 계약을 합니다. 사례의 경우는 매수인이 철거하겠다고 하여 세금계산서를 발행하거나 사업포괄양수도 계약서를 작성하는 행위를 하지 않은 것이긴 하지만, 이는 매도인의 문제일 뿐입니다.

 

매수인의 경우 정상적으로 매입한 부동산에서 철거가 여의치 않아 임대업을 하는 것은 자유이므로 매도인 입장에서 다소 억울한 측면이 있더라도 문제가 되는 것은 아닙니다.

 

따라서 매도인이 임대업을 폐업한 것은 10년 동안 보유하여야 하는 취지에서 벗어난 것이므로 폐업 시 잔존재화 계산식을 적용하여 보유한 3년 동안의 감가상각 비율인 30%를 공제한 70%에 대하여 당초 환급받은 부가가치세를 납부하게 되는 것입니다.

 

이처럼 부동산을 매매하는 경우 고려해야 하는 부분은 매매가액뿐 아니라 부수적으로 발생하게 되는 세금의 문제가 늘 따라다니게 되므로 신중하게 결정하셔야 합니다. 세법은 케이스에 따라 항상 달리 적용되므로 모든 의사 결정을 할 때 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다.

 

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