부동산자산을 재설계하라[황혼 재테크]

부동산자산을 재설계하라[황혼 재테크]

머니S

노후빈곤은 어느 날 갑자기 찾아오는 것이 아니다. 젊은 시절 성실하게 일하고 저축해도 노후에는 가랑비에 옷 젖듯 빈털터리 신세가 될 수 있다. 이런 현상은 평균수명 연장과 경제저성장, 금융시장 불안, 자녀부양 문제 등이 복합적으로 작용한 결과다. 은퇴 후 소득 없이 연명하는 기간이 점점 길어지는 데다 저축이자는 줄어들고 자녀 결혼자금과 주택자금으로 수억원을 지출해야 하는 상황을 어떻게 헤쳐나가야 할까.

은퇴 이후 삶의 환경이 변한 만큼 이제는 노후대비전략도 달라져야 한다. 지금 은퇴세대인 베이비부머(1955~1963년생)는 부동산가격이 가장 낮았던 개발시대에 내집 마련에 성공, 부동산자산을 보유한 경우가 많다. 따라서 부동산자산을 노후자금의 원천으로 만들기 위해서는 효율적인 설계가 중요하다. 노후빈곤의 경고등이 켜진 이들에게 전문가의 솔루션을 제시해본다.

/사진=이미지투데이

사례1. 은퇴 앞두고 자녀 결혼자금 고민하는 50대부부
◆“자녀부양의 의무에서 독립해라”

정미수씨(가명·57)는 남편의 직장생활 30년 동안 월급을 착실하게 모아 집을 사고 노후자금도 준비했다. 그런데 두 아들의 결혼을 앞두고 상황이 달라졌다. 서울에 신혼집을 마련하려면 낡은 아파트여도 수억원이 필요하다. 전재산을 내놔도 모자랄 판이다.

정씨는 돈이 아예 없다면 모를까, 새 출발하는 자식들이 안정적으로 정착하게 도와주고 싶은 심정이다. 적은 월급으로 대출원리금 갚느라 아등바등 살게 하는 것이 안타깝다. 만약 전셋집을 구한다고 해도 전세금이 만만치 않은 데다 2년마다 이사다니며 고생까지 할 것을 생각하면 마음 한켠이 아린다. 노후자금을 털어 자식들 뒷바라지를 해야 할까.  

☞김팀장 : 거주주택의 리밸런싱이 필요해 보인다. 제2의 인생을 설계하는 베이비부머는 기존의 넓은 집이 불필요하다. 여유자금을 확보하려면 큰 집을 팔고 소형주택으로 이사하는 것이 합리적이다. 최근 은퇴준비를 시작한 베이비부머가 가계지출을 줄이는 가장 빠른 방법은 주택 다운사이징이다.

또한 100세시대를 사는 은퇴세대에게 경제활동이 중단된 노후생활은 마라톤의 중간지점이라고 볼 수 있다. 따라서 언제든 만일의 사태에 대비한 생활자금을 준비해야 한다. 부동산가격은 과거와 많이 달라져 젊은 세대일수록 대출을 받는 것이 어느 정도 불가피하고 아직은 금리가 낮은 편이어서 대출 환경도 나쁘지 않다. 자녀 결혼자금이 아닌 노후생활비를 위해 부동산자산을 재설계하고 행복한 노후를 즐기자.

/사진=이미지투데이

사례2. 전재산을 빌딩에 투자하고 싶은 60대부부
◆“공실위험 대비하고 과도한 대출 피해라”

이기운씨(가명·60)는 은퇴자금을 굴릴 곳이 없어 고민이다. 평생 주식이나 펀드 투자를 해본 적 없어 은행과 새마을금고에 정기예금으로 안전하게 묶어뒀지만 한달 이자가 기껏해야 30만원이다. 국민연금과 기초연금을 받아도 평생 생활비 걱정 없이 살 수 있을지 막막하다.

이씨는 최근 수익형부동산이 노후대비 투자처로 각광받는다는 뉴스를 지속적으로 접하며 빌딩에 투자하기로 결심했다. 전재산에 대출을 보태 작은 빌딩을 사고 상가나 소형주택 월세로 생활비를 버는 것이 목표다. 하지만 공실이 생겼을 때가 걱정이다. 대출이자는 꾸준히 나가는 데다 만일 건물시세가 하락할 경우엔 은행으로부터 대출상환 압력을 받지는 않을지 불안하다.

☞김팀장 : 부동산가격의 하락과 임대관리는 상가투자의 가장 큰 리스크다. 더욱이 은퇴 이후에 대출이나 현금성 재산을 올인하는 것은 심리적으로도 큰 부담일 수밖에 없다. 앞으로 부동산을 자녀에게 증여할 계획이 있다면 매수 후 5년이 지났을 때 절세가 가능하다. 하지만 단순히 고정적인 수익만을 기대한다면 부동산펀드를 추천한다.

물론 부동산펀드 역시 리스크가 있다. 하지만 대출이나 전재산을 무리하게 투자하지 않아도 돼 심리적 부담이 줄어든다. 또한 직접투자했을 때의 각종 세금이나 관리의 부담에서 벗어나 합리적인 자산 포트폴리오 운용이 가능하다. 생활비를 충당할 정도의 안정적인 노후생활을 기대할 만하다.

사례3. 사업실패로 은퇴준비 못한 60대부부
◆“주택연금과 평생 일자리로 생활비 마련”

김용지씨(가명·63) 부부는 젊은 시절 사업실패로 노후자금을 모으지 못했다. 나중에는 조그마한 음식점을 운영하다가 빚까지 지면서 아직까지 이자에 허덕이며 살고 있다.

그나마 다행인 건 두사람 모두 건강한 몸으로 일을 하고 있다는 것. 또 신도시 개발 때 정부에서 임대받아 분양전환한 주공아파트를 보유하고 있다. 언제까지 일을 하며 월급을 받을 수 있을지는 몰라도 최대한 오래 일할 계획이다. 주공아파트는 재건축이 될 가능성이 있다.

☞김팀장 : 역모기지론을 추천한다. 역모기지론은 만 60세 이상의 고령자가 은행에 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 정한 기간 동안 매달 이자를 받는 상품이다. 그중 국가가 보증하는 상품을 ‘주택연금’이라고 한다. 주택연금은 연금수령액이 집값을 초과해도 상속인에게 청구되지 않는다. 반대로 연금수령액보다 집값이 더 높을 경우 차액이 상속인에게 지급된다.

주택연금은 세제혜택도 많다. 가입주택이 5억원 이하면 재산세의 25%를 감면해준다. 대출을 받아도 이자비용에 대해 연간 200만원 한도의 소득공제를 받을 수 있다. 다만 주택연금 이용자와 배우자는 가입주택에 거주해야 한다. 만일 재건축사업이 예정됐다면 관리처분 인가 전의 단계까지만 가입이 가능한 점도 알아두자.

※도움말 : 김지영 신한은행 PWM강남센터 팀장

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