[스크랩] 소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도

소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도     문) 저는 2003년 2월 서울 소재 甲 소유 상가건물의 5층 일부를 보증금 4,000만원 에 1년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하고 출판 영업을 하고 있습니 다. 저는 입점 후 출판영업을 위한 사업자등록신청은 하였으나 확정일자를 미처 받지 못하였습니다. 만일, 위 임차건물의 선순위 저당권자가 경매신청을 한다면 저의 임차보증금 4,000만원은 보호받을 수 있는지요? 주변 사람들이 저의 임차보 증금액은 소액이라서 최우선변제권이 인정된다고 하는데 그것이 무슨 말인지요? 답) 소액임차인의 최우선변제권이란 임차건물에 대한 경매신청기입등기가 되기 전 에 건물의 인도(입점)와 사업자등록을 신청하였고, 임차보증금이 상가건물임대차 보호법시행령이 정하는 소액인 경우에 해당된다면 임차건물이 경매되더라도 임차 보증금을 건물 매각대금의 1/3 범위 내에서 순위와 관계없이 다른 담보물권자보 다 우선하여 최우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 소액임차인의 범위와 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 당해 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차보호법시행령으로 규정하도 록 되어 있습니다. 이와 관련하여 먼저, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의 하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신 청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있 고, 보증금 중 일정액의 보호에 관하여 같은 법 제14조에 의하면 "①임차인은 보 증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한 다. ...③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다"라고 규정하고 있습니다. 또한, 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 같은 법 시행령 제6조에 의하 면 "법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시 : 4천500만원 2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3 천900만원 3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원 4. 그 밖의 지역 : 2천500만원"이라고 규정하고 있습니다. 그리고 우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 같은 법 시행령 제7조에 의하 면 "①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다 음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시 : 1천350만원 2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1 천170만원 3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원 4. 그 밖의 지역 : 750만원 ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액 에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다."라고 규 정하고 있습니다. 그러므로 임차건물에 대한 경매신청의 등기 전에 건물의 인도(입점)와 사업자등록 신청의 대항요건을 갖춘 경우에 한하여, 보증금액(월세 등 차임이 있는 경우 월세 에 100을 곱하여 환산한 금액의 합계 포함: 같은 법 제2조 제2항, 같은 법 시행 령 제2조 제3항)이 서울특별시에서는 4천500만 원 이하의 임차인 중 1,350만 원 이하로, 수도권정비계획법상 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 3 천900만원이하의 임차인 중 1천170만 원이하로, 광역시 (군지역과 인천광역시지역 을 제외)에서는 3천만원 이하의 임차인 중 900만 원 이하로, 그 밖의 지역에서는 2천500만 원 이하의 임차인 중 750만 원 이하로 최우선변제권을 인정하고 있습니 다. 다만, 상가건물임대차보호법 시행일인 2002. 11. 1일 이전에 물권을 취득한 제3자 에 대해서는 우선변제를 받을 수 없을 것입니다. 그리고 하나의 상가건물에 소액임차인이 수인이고, 각각 최우선적으로 변제받을 수 있는 금액의 합산액이 상가건물의 가액의 1/3을 초과하는 경우에는 각 임대차 계약의 선후와 관계없이 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보 증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 1/3에 해당하는 금액을 분할한 금 액을 배당받을 수 있을 것입니다. (상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제3항) 따 라서 위 사안의 경우 위 임차건물이 경매된다면 귀하는 임차건물의 경매개시 전 대항력을 갖추고 있으면서 보증금이 4,000만 원으로서 서울 소재 소액임차인에 해 당되므로 임차보증금 중 1,350만 원을 한도로 최우선변제권이 인정될 것으로 보입 니다.

출처 : 관악.동작구 부동산중개 모임

글쓴이 : 김정현 원글보기

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