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문) 저는 甲소유 상가건물 중 1층 부분을 보증금 5,000만원에 월세 50만원으로 임
차하여 사업자등록을 내고 식당을 운영하고 있는 임차인입니다. 그런데 저는 위
임차보증금의 확보를 위하여 임대인인 건물주 甲에게 임대차등기를 해 줄 것을 요
구하였지만 협조해 주지 않아 임대차등기를 하지 못하고 있습니다. 만일, 위 임차
건물이 경매된다는 등의 위험으로부터 저의 위 임차보증금을 보호할 수 있는 방법
은 없는지요?
답) 상가임차인의 우선변제권이란 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 그
날짜를 기준으로 상가건물의 경매, 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 그 밖
의 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.
대항력에 관하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등
기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168
조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날
부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. "라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항
에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약
서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의
한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리
자 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하
고 있습니다.
그러므로 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기
고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물의 경매시 후순위권리
자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있게 됩니다.
즉, 상가임차인이 상가건물임대차보호법에 의한 대항력, 우선변제권 등 각종의 권
리를 보호받으려면 상가임차인의 대항요건인 건물의 인도와 부가가치세법 제5조,
소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하고
임대차계약서 원본에 확정일자인을 받아 두어야 하며 확정일자인(確定日字印)은
상가건물의 소재지 관할세무서에서 받을 수 있습니다.
확정일자를 받기 위한 절차로서는 기존사업자인 경우 사업자등록증 원본, 임대차
계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하
여 관할세무서(징세과, 세원관리과, 조사과)에서 사업자등록정정신고서를 작성·
제출하시면 되고, 신규사업자는 사업허가증·등록증·신고필증 사본, 임대차계약
서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여
관할세무서(납세서비스센타)에서 사업자등록신청서를 작성·제출하시면 될 것입니
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