[스크랩] 상가 수분양자, 내 권리는 어디까지?

상가 수분양자, 내 권리는 어디까지?

여러 가지 꼼꼼한 조사를 통해 어렵사리 상가를 분양받은 투자자의 경우도 내 권리가 어디까인지 알지 못해 손해를 보는 경우가 있다.‘건축물의 분양에 관한 법률’대상이 되는 상가는 이전보다 다양한 면에서 수분양자의 안전과 권리를 지킬 수 있는 법안들이 마련돼 있다.

빈번하게 일어나고 있는 설계 변경이나, 확정업종 변경 등으로 입은 손해를 보상받을 수 있는지, 그렇다면 꼭 필요한 최소한의 내 권리가 어디까지인지를 알아야 보다 안전한 투자에 임할 수 있다.

■ 설계 변경에 따른 불이익 = 과거 상가 분양의 경우 분양 이후 시행자가 수분양자의 동의없이 설계변경을 하는 경우가 많았다. 이로 인한 분쟁과 수분양자의 피해가 발생한 사례가 많다는 지적에 따라 분양법에 따라 설계변경이 필요한 경우에도 수분양자 전원의 동의를 얻어야만 가능하도록 엄격한 규제를 하고 있다.

법에서 전원동의를 받도록 하는 설계변경은 건축물의 공급가격 인상(분양계약이 체결된 건축물에 한한다)을 초래하는 변경, 공용면적, 전용면적, 대지지분 또는 층고가 감소되는 변경, 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등 또는 이상이라고 판단한 변경을 제외), 용도변경(건축법상 동일범위내 건축물 상호간의 변경인 경우를 제외), 열원기기․냉방기기 등을 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경, 연면적이 증가하는 경우로 규정하고 있다.

이런 경우의 시행자가 설계변경을 하고자 하는 경우에는 피분양자 전원의 서면 동의를 얻어야 설계 변경을 할 수 있다. 만약 내가 분양받은 상가가 나도 모르는 사이 설계변경 돼 손해를 보게 됐다면 이는 당당히 권리를 주장할 수 있으며 나아가서는 계약해지의 사유가 될 수 있다.

■ 확정된 업종이 변경돼 발생하는 손해 = 입점업종 변경으로 발생하는 손해도 계약해지의 이유가 될 수 있다. 부산지방법원 2007. 3. 8. 선고 2006가합20972호 판결에서 이 같은 내용을 찾아 볼 수 있다.

A씨는 수입 명품 아울렛매장이 2개 층에 입점하기로 예정된 상가의 푸드코트를 분양 받았다. 그러나 예정된 수입명품아울렛매장이 실제로 입점하지 못하게 되자 푸드코트를 분양받은 A씨는 계약 해지를 요구했다.

이에 법원은 수양자의 입장에서는 이런 사정이 객관적으로 중요한 의미가 있다는 점에서 푸드코트 점포 분양계약을 해제할 수 있는 사유가 된다고 판단했다.

비록 이 내용에서는 업종 재배치과정에서 분양된 점포가 층수와 층의 구조, 층내의 위치 등이 변경된 점까지 전체적으로 판단해서 계약해제사유로 평가되고 있지만, 예정된 특정매장이 입점하지 않은 부분을 중요한 해제사유로 삼고 있다는 점에 특징이 있다.

점포들은 주변 업종간의 시너지 효과로 인한 재산적 가치도 상당하기 때문에 업종 변경 등의 객관적으로도 중요한 의미가 있는 사안의 내용이 이행되지 않은 경우 분명 계약 해지의 사유가 될 수 있다.

■ 분양대금 납부 관련 = 분양사업자가 수분양자로부터 받는 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 구분된다. 계약금은 분양대금의 20%, 중도금은 분양대금의 70%이하의 범위안에서 책정된다. 대금납부의 시기는 계약금은 계약체결시, 중도금은 건축공사비의 30%이상 투입된 때를 기준으로 2회 이상 나눠서 받아야한다. 최초로 납부하는 중도금은 계약일로부터 1개월이 경과한 날부터 받을 수 있다.

잔금은 사용승인일 이후로 하되 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우에는 잔금중 반은 입주시에, 나머지 반은 사용승인 일 이후에 지급받도록 규정되어 있다.

만약 분양대금의 금액이나 부과 시점을 어기고 분양 업체의 자금을 원활하게 하기 위해 과도한 금액의 선지불을 요구할 경우 이에 응할 필요가 없음을 알아둬야 한다.

이 밖에도 분양 계약시 꼭 포함돼야 하는 분양신고필증 교부일자, 분양 건축물의 표시, 분양보증기관의 명칭, 계약 후 내부구조 변경에 관한 사항 등도 빠짐없이 체크해야 계약 사항 불이행시 보다 쉽게 대책을 마련할 수 있다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구위원은 “하지만 이같은 법적인 규제나 안전장치가 있더라도 송사를 통해 이겨야 얻을 수 있는 권리는 너무 많은 시간과 노력이 투자돼야한다”며 “이런 경우 노력 대비 얻을 수 있는 대가가 작은 경우도 있으니 투자시 최대한 문제가 발생되지 않을 수 있는 조건의 상가를 신중하게 선택하는 것이 가장 현명한 투자법이 될 것”이라고 조언했다.

부동산써브 상권분석연구소의 박대영 소장 역시 "주택시장에 대한 강력한 정부 대책 이후 규제가 덜한 상가시장으로 자금이 몰리면서 '묻지마 청약'을 시도하는 경우가 있으나 매우 위험한 일"이라며 "소유권을 넘겨받기까지 상당 시일이 걸리는 만큼 시행사의 재무 현황도 꼼꼼히 살펴봐야 한다"고 덧붙였다.

출처 : 관악.동작구 부동산중개 모임

글쓴이 : 김정현 원글보기

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