농촌주택 구입, 비과세 요건은?
수도권外 읍·면 지역 소재 농어촌주택, 비과세 가능
귀농주택 3년 이상 거주해야 양도세 면제
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[윤나겸 세무사] Q) 서울에 오랫동안 거주했던 아파트 1채는 그대로 놔두고 고향에 작고 예쁜 농촌주택을 구입해서 서울과 고향을 오가며 생활하고 싶은데 그렇게 되면 1가구 2주택이 되는 건지요? 또 한 번 구입하면 장기간 보유해야 할 것 같은데, 농촌주택을 구입하거나 귀농하게 되었을 때 특별한 혜택이 있는지 궁금합니다.
A) 요즘 전원생활을 꿈꾸는 분들이 당장은 본거지를 옮길 수는 없기에 주말에 가서 살아보고 귀농하려는 상담 사례가 많습니다.
일반주택 한 채를 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면지역에 소재한 농어촌주택 등을 취득해 1가구 2주택이 되었다면 추후 일반주택을 팔 경우 농어촌주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 비과세요건을 갖춘 일반주택은 양도시기에 관계없이 세금을 내지 않습니다. 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌 지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우 일반주택 양도 시 비과세 여부를 판단할 때 농어촌주택을 제외하도록 되어 있습니다.
농어촌주택의 기준은 수도권과 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지지역은 제외한 읍·면지역이고, 농어촌주택의 규모는 대지가 660㎡ 이내, 건물이 150㎡ 이내인데, 아파트 등 공동주택의 경우에는 116㎡ 이내입니다. 또한, 주택가격으로는 농어촌주택 취득 시 기준시가 2억원 이하이며, 한옥인 경우에는 2014년 1월 1일 이후 취득 분부터 4억원 이하로 적용하고 있습니다. 단, 귀농주택에서 3년 이상 거주하지 않는다면 비과세 혜택을 받은 양도소득세는 추징이 됩니다.
귀농주택은 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자가 그와 그 배우자의 본적지 또는 연고지에 1000㎡ 이상의 농지와 함께 취득하는 고가주택에 해당하지 않는 주택으로서 대지면적이 660㎡ 이내인 것입니다. 이때 3년 이상 농업이나 어업에 종사하거나 세대 전원이 이사하여 거주해야 합니다. 귀농으로 인하여 세대 전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 주택에 한하여 비과세 특례가 적용되며, 그 이후 새로이 취득하는 일반주택은 적용되지 않습니다.
또한, 만약 이농주택(농업 또는 어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택)으로서 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택을 양도하는 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
어떻게 보는 것이 유리할지는 케이스에 따라 달리 적용되므로 모든 의사 결정을 할 경우 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다.
A) 요즘 전원생활을 꿈꾸는 분들이 당장은 본거지를 옮길 수는 없기에 주말에 가서 살아보고 귀농하려는 상담 사례가 많습니다.
일반주택 한 채를 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면지역에 소재한 농어촌주택 등을 취득해 1가구 2주택이 되었다면 추후 일반주택을 팔 경우 농어촌주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 비과세요건을 갖춘 일반주택은 양도시기에 관계없이 세금을 내지 않습니다. 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌 지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우 일반주택 양도 시 비과세 여부를 판단할 때 농어촌주택을 제외하도록 되어 있습니다.
농어촌주택의 기준은 수도권과 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지지역은 제외한 읍·면지역이고, 농어촌주택의 규모는 대지가 660㎡ 이내, 건물이 150㎡ 이내인데, 아파트 등 공동주택의 경우에는 116㎡ 이내입니다. 또한, 주택가격으로는 농어촌주택 취득 시 기준시가 2억원 이하이며, 한옥인 경우에는 2014년 1월 1일 이후 취득 분부터 4억원 이하로 적용하고 있습니다. 단, 귀농주택에서 3년 이상 거주하지 않는다면 비과세 혜택을 받은 양도소득세는 추징이 됩니다.
귀농주택은 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자가 그와 그 배우자의 본적지 또는 연고지에 1000㎡ 이상의 농지와 함께 취득하는 고가주택에 해당하지 않는 주택으로서 대지면적이 660㎡ 이내인 것입니다. 이때 3년 이상 농업이나 어업에 종사하거나 세대 전원이 이사하여 거주해야 합니다. 귀농으로 인하여 세대 전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 주택에 한하여 비과세 특례가 적용되며, 그 이후 새로이 취득하는 일반주택은 적용되지 않습니다.
또한, 만약 이농주택(농업 또는 어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택)으로서 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택을 양도하는 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
어떻게 보는 것이 유리할지는 케이스에 따라 달리 적용되므로 모든 의사 결정을 할 경우 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다.
[월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
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