돈버는 부동산 '세개의 키' 갖고 싶나요

돈버는 부동산 '세개의 키' 갖고 싶나요

은행 대표 3人의 PB '부동산 고수'가 들려준다… 주택·상가·토지 투자비법

초저금리 시대에 쏟아지는 부동산 상품 중에서 내 여유자금을 어디에 투자해야 할까.

이달 2~3일 서울 대치동 서울무역전시장(SETEC)에서 열린 '2015 대한민국 부동산트렌드쇼'에서는 이 같은 고민을 가진 수천명의 투자자들이 몰려들었다.

특히 시중은행에서 고액 자산가들에게 자산관리를 조언해주는 전·현직 PB(개인 자산관리) 출신 전문가들의 강연이 큰 인기를 끌었다. 박합수 KB국민은행 명동스타 PB센터 팀장, 고준석 신한은행 동부이촌동 지점장, 이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터 센터장 등 3인의 부동산 고수들이 나선 강연장은 발 디딜 틈이 없을 정도였다.

이들 3명의 전문가는 "돈 버는 부동산은 따로 있다"며 옥석(玉石)을 가려내는 투자 비법을 공개했다. 이들은 주택의 경우 '도심 역세권 대단지 중소형 아파트', 수익형 부동산은 '역세권·대단지 아파트 등에 위치한 상가'를 현명한 투자처로 꼽았다. 토지는 공공기관과 기업체가 옮겨오는 지역, 인구 증가 지역 등을 유망지로 제시했다.

▲ 그래픽=양인성 기자

◇"강남 아파트 더 오르기 힘들 듯"

이들 3명의 전문가는 기본적으로 "단기 시세 차익보다 안정적인 임대수익을 거둘 수 있는 주택에 투자하라"고 입을 모았다. 이 같은 주택으로 교통이 편리하고, 교육·생활 편의 시설이 풍부한 도심 역세권의 대단지 중소형 아파트에 주목해야 한다고 강조했다.

박합수 팀장은 "여유자금 3억원 정도 있다면 서울의 저평가된 역세권 도심 중소형 아파트를 매입해 월세 놓는 방법을 추천한다"며 "목표 수익률은 연 4.5~5.5%로 높은 편은 아니지만 임대 수요가 많기 때문에 장기적인 수익은 안정적이다"고 말했다.

반면 수도권 신도시나 서울 강북의 40평형대, 서울 강남의 50평형대 아파트, 빌라, 소규모 '나홀로' 아파트 등은 향후 가격이 떨어지거나 되팔기 곤란해 이른바 '돈 먹는(잃는) 부동산'이 될 수 있다고 지적했다. 최근 투자자 관심이 높은 서울 강남 아파트의 경우 현재 매매가격이 이전 고점(高點)을 돌파하거나 육박한 지역이 많은 만큼 향후 가격 상승 폭이 크지 않을 수 있다고 덧붙였다.

◇"대학가와 역세권 상가가 알짜"

전문가들은 수익형 부동산에 투자한다면 상가가 좋다고 추천했다. 오피스텔의 경우 공급 과잉 우려로 수익률이 떨어지거나 향후 시세 하락 위험성도 있어 투자에 신중해야 한다는 의견이 우세했다.

이동현 센터장은 "수익형 부동산은 당장 높은 수익률이 나오느냐를 볼 것이 아니라 나중에 팔고 싶을 때 수월하게 거래할 수 있는지, 가격이 많이 떨어지지 않는지도 반드시 고려해야 한다"며 "상가는 입지와 임차인 관리가 투자 성패를 결정짓는 열쇠"라고 말했다.

불경기에도 안정적으로 임대 수익을 올릴 수 있는 '흔들리지 않는 상가'는 어디일까. 전문가들은 5가지 상권을 꼽았다.

고준석 지점장은 "대학가와 삼청동·인사동 같은 문화거리, 오피스 밀집 지역, 역세권, 전용면적 85㎡ 이하 중소형 2000가구 이상 아파트의 상가는 실패할 확률이 낮다"고 했다. 반면 액세서리·의류 등 겹치는 점포가 밀집된 테마쇼핑몰이나 상권 형성이 덜 된 신도시의 비(非)역세권 상가 등은 피해야 한다.

박합수 팀장은 "상가를 분양하는 시행사가 은행이나 기업형 수퍼마켓 등과 미리 맺은 계약을 승계하는 방법을 권유한다"며 "은행 같은 우량 임차인을 두면 최소 5년 이상 연평균 6% 수익은 거둘 수 있다"고 말했다.

▲ 그래픽=양인성 기자

◇"새 도로에 가까운 땅을 노려라"

토지는 주택이나 상가보다 기대수익이 큰 만큼 꼼꼼하게 따져봐야 할 사항도 많다. 박합수 팀장은 "땅은 정기적인 현금 흐름을 창출하긴 어렵지만 장기적으로 시세차익에 대한 기대치로 보면 2배 이상 상승할 수 있는 상태"라며 "수도권 중심으로 그린벨트 지역을 포함해 아직 남아있는 개발 예정지에 주목하라"고 조언했다.

고준석 지점장은 "땅의 미래 가치는 토지이용계획확인서와 토지대장, 지적도 등 3가지 공부(公簿)를 보면 알 수 있다"고 했다. 토지이용계획확인서를 통해 땅의 용도지역·지구를 확인하고 토지대장에서 토지 종류와 등급을, 지적도에서 땅 모양을 알 수 있다는 것. 이를 잘 들여다보면 미래 가치가 있는 땅을 선점할 수 있다는 것이다. 이동현 센터장은 "공공기관과 대형 기업체가 이전하는 지역, 인구가 늘어나는 지역, 새로 들어서는 도로가 가까운 땅 등도 투자 유망한 토지"라고 말했다.

다만 전문가들은 부동산 종류에 관계없이 통하는 투자의 기본 원칙을 강조했다. "분위기에 휩쓸린 '묻지 마 투자'는 자제해야 합니다. 주변 시세, 임대료 동향 등 객관적인 수치와 자료를 검토하고 직접 발품을 파는 방법이 부동산 성공 투자의 기본이자 실력입니다."

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