다주택자 절세, 가격 많이 오른 주택 마지막에 팔아야

다주택자 절세, 가격 많이 오른 주택 마지막에 팔아야

과세표준 큰 주택 2년 이상 보유해 비과세 처리

한 해 여러 채 양도 시 누진세율 주의

1세대가 주택을 두 채 이상 보유하다가 양도할 예정이라면 가격이 많이 오른 주택을 가장 마지막에 양도해야 절세할 수 있다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스(www.bizntax.com)는 "다주택자가 양도소득세를 줄이려면 일반적으로 과세표준이 가장 큰 주택을 2년 이상 보유한 후 가급적 마지막에 양도하는 것이 좋다"고 설명했다.

과세표준은 세율을 적용할 기준금액을 말하는데, 양도소득세의 경우 양도차익으로 생각하면 된다.

따라서 1세대 2주택자의 경우 양도차익이 적거나 오래 보유한 주택을 먼저 양도하고, 과세표준이 가장 큰 주택은 2년 이상 보유한 후에 마지막에 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용 받아 세금을 줄일 수 있다.

양도소득 과세표준은 양도가액에서 취득가액과 자본적 지출액 및 양도비 등을 뺀 ‘양도차익’에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 차감하여 계산한다.

자본적 지출액과 양도비용, 장기보유특별공제 등이 클수록 양도소득세가 줄어드는 것이다.

특히 장기보유특별공제는 주택을 3년 이상 보유한 경우에 적용할 수 있는데, 2012년부터는 1세대 2주택자에게도 적용된다. 2주택 이상을 보유했다면 양도차익이 적고, 보유기간이 긴 주택을 먼저 양도하는 것이 유리한 것은 이 때문이다.

비즈앤택스는 다만 “한 해에 누진세율이 적용되는 자산을 2회 이상 양도하는 경우에는 합산하여 신고해야 하므로 세금이 늘어날 수 있어 주의해야 한다”고 당부했다.

한편, 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도할 때는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 단, 9억원을 초과하는 고가주택은 1주택자라도 양도소득세가 과세된다.

또 다가구주택과 겸용주택을 양도하는 경우에는 1주택 판정기준을 살펴 비과세 받을 수 있는지 검토해보아야 한다.

       

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