집 팔 때 양도소득세 확 줄여볼까?

집 팔 때 양도소득세 확 줄여볼까?

부동산을 매각하는 과정에서 양도차익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 한다. 실지 거래가격에 따라 양도차익을 계산할 때는 양도가액에서 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등을 차감하여 계산하는데, 일반적으로 취득가액은 ▲취득 당시 매매계약서 ▲취·등록세 영수증 ▲중개수수료 영수증 등의 증명서류를 제출하면 인정받을 수 있다.
* 2006년 이전 취득으로 취득가액을 환산 계산하는 경우, 부동산 취득 시 기준시가에 3/100을 곱한 금액만 필요경비로 인정하며, 다른 경비가 실제로 발생하더라도 공제되지 않는다.

양도소득세 계산 시 공제되는 비용으로는 취득비용, 자본적 지출액, 양도비용 등 세 가지가 있다.

취득비용은 취득세, 중개수수료 등
취득비용에는 부동산을 취득하는 과정에서 지출된 취득세, 등록세, 농어촌특별세와 지방교육세가 포함된다. 취득세와 등록세 영수증을 분실한 경우에는 동사무소에서 지방세 세목별 과세증명서를 발급받아 제출하면 되고, 지방세 세목별 과세증명서 발급이 어려운 경우에는 보통 등기권리증에 첨부된 검인계약서를 바탕으로 당시 취득세와 등록세를 계산한다. 인지세, 공인중개사에게 지급한 중개수수료, 법무사 지급비용, 기타 컨설팅비도 영수증으로 보관했다가 제출하면 양도차익에서 공제해 준다. 그리고 국민주택채권을 금융기관 또는 채권매매업자에게 팔면서 생신 손실도 경비로 인정받을 수 있다.

필요경비에 해당되는 수리비
똑같은 수리비일지라도 주택의 가치를 조금이라도 높일 수 있는 수리비는 자본적 지출에 해당되어 양도차익에서 공제해 준다. 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등은 필요경비로 인정된다.

아파트 베란다 샷시비(교체가 아닌 신규 설치)	홈오토설치비
내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용	방 확장, 베란다확장
자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등	건물의 난방시설을 교체한 공사비

필요경비 해당 안 되는 수리비
정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 수리∙교체 비용 등은 필요경비로 인정되지 않는다.

벽지, 장판 교체비용(도배)	싱크대, 주방기구 교체비용	외벽 도색작업
문짝이나 조명 교체비용	보일러 수리비용	옥상 방수공사비
하수도관 교체비	오수정화조설비 교체비	타일 및 변기공사비
파손된 유리 또는 기와의 대체	재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

양도소득세를 줄여주는 양도비용
이 외에도 집을 양도하면서 발생하는 비용 즉, 공인중개사 수수료 및 세무사 수수료, 기타 컨설팅비용들도 영수증을 제출하면 양도세를 조금이라도 줄일 수 있다.

지출사실 입증할 수 있는 영수증 챙겨야
지출사실을 입증할 수 있도록 시공업체에서 세금계산서나 영수증을 받아 꼭 챙겨두어야 한다. 그리고 공사하기 전과 후의 사진도 찍어서 보관해 두면 실제로 공사를 했다는 것을 쉽게 입증 할 수 있다.
필요경비 입증서류는 법정된 지출사실을 입증할 수 있는 영수증 등을 말한다. 정규영수증(세금계산서 등)을 원칙으로 하고 소액 등 특별한 경우 간이영수증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되고 공급자의 확인(날인 또는 서명)이 있는 것이어야 한다. 사소한 영수증이라도 꼭 챙겨두는 습관을 가지면 양도세를 줄일 수 있다. (소령 163 ③)

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