전입신고로는 안심 못해… 등기부 주소 일치해야

전입신고로는 안심 못해… 등기부 주소 일치해야

 

 

전세대출 주의할 점

 

확정일자, 이사하면 우선權 사라져

 

 

최근 전세금이 상승하고 전세 매물 구하기도 힘들어지면서 세입자들의 근심이 커지고 있다. 더구나 전세금과 집주인의 주택담보대출을 합치면 집값과 비슷하거나 넘는 경우도 많아 괜찮은 전셋집 구하기가 그 어느 때보다 어려운 상황이다. 하지만 전세로 집 구하기가 어렵다고 해서 제대로 알아보지 않으면 오히려 더 큰 낭패를 볼 수 있으니 잘 따져봐야 한다.

 

우선 주택임대차보호법에 따라 세입자가 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 임대차보증금의 우선변제권을 인정받을 수 있다. 이때 주택 세입자가 전입신고할 때에는 단순히 전입신고를 완료한 것만으로는 부족하고, 등기부상 주소를 확인하고 이와 일치하게 전입신고를 해야 안전하다. 혹시 단순 착오 때문에 주소의 일부를 누락했는데 경매가 진행되면 세입자는 보증금을 받지 못할 가능성이 높다.

 

또 일반인들이 흔히 오해하기 쉬운 것이 바로 확정일자만 받아두면 전세계약 기간에 잠시 이사를 갔다 돌아와도 괜찮다고 생각하는 경우가 있다. 자녀 학교 배정을 위해 잠시 주민등록을 옮겼다가 원래 거주지로 재전입신고를 한 경우를 예로 들 수 있다. 이 경우 만약 전세권 등기를 했다면 재전입신고에도 불구하고 우선변제권은 유지된다. 등기부상으론 거주 사실이 나타나기 때문이다.

 

그러나 만일 전세권 등기 없이 전입신고만 한 경우라면 이사를 가는 즉시 보증금에 대한 우선변제권은 상실된다. 예를 들어 등기부가 깨끗한 집에 제일 먼저 전입신고를 했더라도 주민등록을 전출하게 되면 그때부터 보증금의 우선변제권은 사라지고, 몇 달 뒤 주민등록이 복귀되더라도 보증금의 우선변제권 순위는 부활하지 않는다. 만약 주민등록이 전출된 것을 확인한 집주인이 새롭게 주택에 근저당을 설정할 경우 세입자의 보증금 우선변제권은 후순위로 밀리게 된다.

 

전세 기간이 '종료'된 후에 보증금을 반환받지 못한 세입자는 주택임대차보호법이 규정하고 있는 임차권등기명령 제도를 이용하면 된다. 임차권등기명령 절차는 전세 기간 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 세입자가 단독으로 등기를 할 수 있는 제도다. 세입자가 이 제도를 이용해 등기를 마친다면 다른 집으로 이사를 가도 우선변제권은 계속 유지할 수 있다.

 

[방효석 하나은행 상속증여센터 변호사]

 

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