할아버지 가압류

할아버지 가압류

경매물건을 분석하다 보면 아주 가끔씩 선순위로 설정된 가압류 또는 압류가 배당을 받고 말소가 되지 않고 낙찰자에게 인수가 되는 경우를 보게 된다. 오히려 자주 나오지 않는 경우라서 깜박하기 쉬워 낭패를 볼 수 있다. 

이와 같은 가압류는 매각대상 물건의 현 소유자가 아닌 전 소유자를 대상으로 한 것으로서 업계에서는 일명 ‘할아버지가압류’라고도 부른다. 이 할아버지가압류는 대법원판례(2005다8682판결, 2007.04.13선고)에 의하면 해당 가압류를 배당에 참여시킨 후 말소촉탁을 시킬 수도 있고, 경우에 따라서는 배당에서 아예 배제를 시키고 낙찰자가 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행할 수도 있다. 다음은 대법원 판례의 판결요지이다. 

부동산에 대한 선순위가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있고, 이 경우 종전 소유자를 채무자로 한 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 될 수 있다. 그러나 경우에 따라서는 집행법원이 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 위 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고 매각절차를 진행시킬 수도 있으며, 이와 같이 매수인이 위 가압류등기의 부담을 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행시킨 경우에는 위 가압류의 효력이 소멸하지 아니하므로 집행법원의 말소촉탁이 될 수 없다. 따라서 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기가 이루어진 부동산에 대하여 매각절차가 진행되었다는 사정만으로 위 가압류의 효력이 소멸하였다고 단정할 수 없고, 구체적인 매각절차를 살펴 집행법원이 위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 매각절차를 진행하였는가 여부에 따라 위 가압류 효력의 소멸 여부를 판단하여야 한다

하지만 아직도 많은 분들이 할아버지가압류는 무조건 인수하는 것으로 알고 있거나 반대로 예외 없이 배당을 받고 소멸되는 것으로 알고 있기도 하다. 

낙찰자 입장에서 보면, 전자의 경우에는 하등 문제가 될 것이 없으나 후자의 경우에는 당연히 인수를 해야 하는 부담뿐만 아니라 말소기준권리의 변동으로 인해 임차인의 인수여부 또한 변동이 생길 수 있으니 매우 주의할 필요가 있는 것이다. 

다음은 할아버지가압류가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수가 되는 조건으로 매각이 진행되는 경매물건이다. 

그렇다면 이런 할아버지가압류의 인수 또는 소멸 여부는 사전에 어떻게 알 수 있을까? 바로 ‘매각물건명세서’가 정답이다. 법원은 상기 판례에 의해 두 가지 중에서 하나를 택해 매각을 진행하게 되는데, 해당 가압류 또는 압류가 낙찰자에게 인수가 되는 경우 아래와 같이 그 관련내용을 기재하여야 한다. 

대법원판례 이후로는 대부분의 경우에 해당 가압류 또는 압류를 낙찰자에게 인수시키기 보다는 배당을 하고 등기를 말소하는 쪽으로 진행을 하고 있지만, 가끔씩 이렇게 낙찰자에게 인수시키는 경우도 있으니 각별히 유의해야겠다. 물론 부동산태인 사이트를 이용하시는 분들은 해당 사건의 상세정보 페이지 하단에 아래와 같이 ‘눈엣가시와태인한마디’에 관련 내용이 기재되어 있는 것을 볼 수 있다.

한편 고객을 상담하다 보면 아직도 경매물건의 매각물건명세가 얼마나 중요한 지에 대해 간과하고 계신 분들을 자주 만나곤 하는데, 이번 기회에 다시 한 번 매각물건명세서를 꼼꼼하게 챙겨 보는 습관을 들이시라고 말씀 드리고 싶다.

부동산태인 홍보팀(02-3487-9902) 

 

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