한 눈에 보는 정부 지원 주택자금 대출

한 눈에 보는 정부 지원 주택자금 대출

 

이코노믹리뷰 원문

 

 

전세난이 심각하고 월세가 늘고 있지만 '내집마련'은 많은 사람들이 가지는 소망 중 하나다. 하지만 대출 없이 집을 구매하는것이 쉽지 않고,이러한 문제는 저소득층에 더 심화되어 있어 정부가 이들의 이전을 돕기 위해 시중 은행보다 낮은 금리로 대출해주는 초저리 상품을 속속 출시하고 있다.

부동산114에 따르면 정부는 국민주택기금을 설치하여 저소득층의 주택문제를 해결하고자 시중 은행보다 낮은 금리로 대출해주고 있고, 주택금융공사는 무주택자가 금리변동의 위험 없이 안정적인 대출금 상환이 가능한 장기고정금리 대출상품을 두어 주택 안정을 도모하고 있다.

1순위 "디딤돌대출", 2순위 "보금자리론", "디딤돌대출"+"보금자리론" 둘 다도 가능

출처=부동산114

주택구입자금대출 상품으로는 내집마련 디딤돌대출(이하 "디딤돌대출"), 보금자리론이 대표적이고, 최근 공유형모기지를 확대 출시하며 선택의 폭을 넓히고 있는 중이다.

디딤돌대출은 기존의 "생애최초 주택구입자금대출"이 변경, 확대되어 2014년부터 제공 하기 시작한 대출상품으로 시중 은행보다 금리가 낮다. 소득수준과 대출기간에 따라 2.6~3.4%(2015.01.02 기준)의 금리를 적용 받으며 정부에서 고시하는 고정금리 또는 5년 단위 변동금리 중 선택이 가능하다. 여기에 최초 주택 구입자, 다문화, 장애인가구는 0.2% 포인트를 다자녀가구는 0.5% 포인트를 추가로 인하해 준다.

상환기간은 최저 10년에서 길게는 30년까지 원리금균등분할상환방식과 원금균등분할상환방식 중에서 본인 희망에 따라 선택 할 수 있다. 그렇지만 모든 사람이 이용할 수 있는 것은 아니다. 대출 신청 시점에 무주택자인 세대주로 부부합산 연소득이 6,000만원 이하여야 하며 생애최초 주택 구입자는 7,000만원으로 늘어난다. 대상주택도 전용면적은 85㎡를 넘지 않아야 하며 은행에서 평가한 가격이 6억원 이하여야 한다. 대출한도는 2억원 내에서 시가의 최대 70%까지 대출 가능하다.

보금자리론은 한국주택금융공사에서 개발한 모기지 대출이다. 대출금리가 확정금리로 운영이 되기 때문에 금리 변화에 대한 불안감이 없다는 것이 가장 큰 장점이다. 대출기간에 따라 연 3.2~3.45%(2015.01.02 기준)로 고정금리 적용을 받는다.

소득에 관한 신청 제한이 없어 무주택자이거나 주택 취득 30년 이내인 1주택자는 누구나 신청 가능하지만 9억원을 초과하는 고가주택은 제외된다.

보금자리론은 u보금자리론, t보금자리론, 아낌e보금자리론으로 나뉘는데 이는 인터넷 신청이냐 은행창구 신청이냐 등과 같은 기준으로 나뉘며 금리 차이가 발생한다. 세가지 중 u보금자리론을 기본형으로 생각하면 된다.

디딤돌대출은 금리가 낮은 만큼 소득 조건 등이 까다로운 편이라 신혼부부 등 20~30대에게 일단 유리하다. 디딤돌대출이 가능할 경우, 1차적으로 디딤돌대출을 받고 방공제 부분은 보금자리론으로 추가 대출 받는 구조가 보편적이다.

매각 차익을 나눠야 하는 "모기지"

출처=부동산114

공유형모기지는 2013년 출시된 것으로 2014년도까지 예산 범위 2조원 내에서 시범운영, 생애최초 주택구입자나 5년 이상 무주택자인 사람들을 대상으로 제공된 1~2%대의 저금리 대출상품이다. 하지만 상품 변경에 대한 시장의 요구가 계속돼 2015년 1월 드디어 개선안이 발표됐다. 발표된 개선안은 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 심사항목을 조정했다. 지역은 세종시 포함 인구 50만 이상 도시로 취급 지역으로 확대됐고, 취급은행도 우리은행에서 독점하던 것을 우리,국민,신한은행 3개 은행으로 확대했다. 그간 부분 중도 상환을 허용하지 않았으나 수익을 공유하지 않는 대출실행 3년 이내에 부분 중도상환을 허용하기로 했다.

공유형모기지는 수익공유형과 손익공유형으로 나뉘는데 공유형이란 말에서 알 수 있듯이 수익 또는 손익을 국민주택기금과 나눈다. 국민주택기금이 대출해 준 금액만큼 주택지분을 가지고 있다가 나중에 수익 또는 손익을 환수한다고 생각하면 된다.

금리가 낮아 공유형모기지가 다른 대출 상품에 비해 유리해 보이지만 주택을 매각해 발생하는 차익에 대해 디딤돌대출의 경우는 수익 전부를 대출 신청자가 가져가지만 공유형모기지의 경우 국민주택기금과 수익을 나눠 가져야 한다.

7년 보유 후 주택 매각을 고려 시, 주택가격이 2~3%정도로 오를 것이 예상되는 시장이라면 공유형모기지 보다는 디딤돌대출을 받아 주택을 구매하는 것이 유리하다. 디딤돌대출은 100% 수익을 구매자가 갖게 되기 때문이다. 하지만, 집값 변동에 대한 예상 폭이 미세할 경우 디딤돌대출보다는 공유형모기지, 그 중에서도 수익공유형모기지가 더 유리하게 된다.

정부지원의 주택기금 모기지 외에도 은행재원의 수익공유형모기지 상품도 곧 출시된다. 3월~4월 중 초저리(변동금리)로 대출하고, 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익과 위험을 공유하는 방식이다. 주택기금의 공유형모기지와는 달리 소득제한이 없고, 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102 ㎡이하 아파트까지 가능하다는 점 등이 주택기금의 모기지와 크게 다르다.

김유영 기자

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