전세보증금 확실하게 돌려받는 방법은?

전세보증금 확실하게 돌려받는 방법은?

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[아시아경제TV 박주연 기자]전세를 얻어 살다보면 정말 다양한 일들을 겪게 됩니다. 특히 전세를 살고 있던 집이 집주인이 나도 모르게 바뀌기도 하고, 경매 처분되기도 합니다.


깡통전세라는 말이 생겨날 정도로 전셋 값이 천청부지로 오르는 지금. 전세보증금을 돌려받을 수 있을까? 하는 걱정 누구나 해보셨죠?


임차인이 보증금을 받을 수 있는 방법은 크게 지급명령, 소액사건심판, 보증금반환청구소송 등이 있습니다.


지급명령의 경우 법정까지 가지 않더라도 민사분쟁을 해결할 수 있는 방법인데요. 임대인이 법원에서 결정된 지급 명령서를 받은 후 2주일 내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되고요. 임차인은 강제집행신청이 가능합니다.


만약 임차보증금이 2000만원을 넘지 않는다면 소액사건심판을 활용할 수 있는데요.
소액심판이란 말 그대로 분쟁 금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 바로 판결을 내리는 제도입니다. 1회의 변론기일로 심리를 마치기 때문에 절차가 간소하고요. 신속히 재판을 받을 수 있습니다. 임대인이 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않으면 임차인 승소판결이 선고됩니다.

보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 나서 판결이 나기까지 약 1달 정도가 소요되고요. 만일 피고가 판결 결과에 불복해 상소할 경우에는 다시 재판을 열어야 하기 때문에 소송기간이 6개월에서 1년 정도 길어지게 되는 경우도 있는데요.

이에 반해 소액사건심판은 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있습니다.

처음에는 소액의 기준이 2000만원 이하여서 세입자들이 이 제도를 이용할 수 없었지만 1999년 3월부터 금액에 상관없이 전세분쟁은 소액심판 제도로 준용돼 임대차 분쟁이 빠르게 해결될 수 있게 됐습니다.


이 밖에 보증금반환청구소송도 한 방법인데요. 승소하면 임차주택을 인도하지 않고 강제 경매 신청을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

보증금반환청구소송을 하기 위해서는 월세 계약서 사본을 증거자료로 첨부한 보증금반환청구소장을 작성한 후 채권자의 주소지에 있는 관할법원에 소장을 접수하는데요. 건물의 명도와 보증금 반환을 동시이행관계로 집을 명도한 후라면 명도일 후부터 소장본부 송달되는 전일까지는 연 5%의 이자도 청구가능 합니다.

보증금반환청구소송을 하기 위해서는 계약기간이 만료되기 최소 1달 전까지 집주인에게 계약을 갱신할 의사가 있는지 없는지 만기 시 보증금 반환을 요청한다는 내용 증명을 미리 보내놓는 것이 좋고요.

이러한 내용증명은 소송 시 중요한 자료가 됩니다. 또한 만약 소송 전에 임대인이 재산을 빼돌릴 것 같으면 임대인 재산에 가압류 신청을 해두는 것이 좋습니다.


만약 보증금을 받기 전에 새집을 계약해서 이사를 가야 하는 경우가 생긴다면 반드시 임차권 등기를 해둬야 하는데요. 주택임대차보호법은 등기하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록(전입신고)만으로 대항력을 인정해주고 있습니다. 이는 대항력의 취득요건임과 동시에 존속요건이기도 하므로, 만약 보증금을 다 돌려받기 전에 이사를 한다면 종전에 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되므로 보증금을 돌려받기가 어려워집니다.

이러한 상황에서 순위를 지키기 위해 생긴 제도가 임차권 등기제도이고요. 법원에서 타당하다고 인정하면 등기소에 임차권 등기를 명령한 후 등기부의 세입자의 임차권을 등기할 수 있도록 합니다.

>계약이 만기가 됐다면 세입자는 본인이 있던 건물을 비워주고, 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해야 하는 것이 일반적인 원칙입니다. 그런데 몇몇 집주인들은 지금 당장 돈이 없으니 새로운 세입자가 들어 왔을 때 돈을 주겠다고 하며 보증금 반환 시기를 미루죠. 집주인과 전세금 돌려받기를 위한 협의가 잘 되지 않는 경우 그 스트레스가 이만 저만이 아닌데요. 세입자이시라면 제 때에 전세금을 돌려받을 수 있는 방법을 숙지하는 게 좋겠습니다.

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