다운 임대차계약서 불이익 [조남철의 세무 칼럼] 절세노트

 

 

 다운 임대차계약서 불이익 [조남철의 세무 칼럼] 절세노트

이데일리 원문

       

[이데일리 창업] 대한민국에서 자영업자로 살아간다는 것은 굉장히 어려운 일이고 요즘과 같이 비자발적 창업자로 내몰리어 창업시장에서 살아남는다는 것은 더더욱 어려운 일인 듯하다. 창업시장에 첫 발을 딛게 되는 곳은 바로 사업장 임대차계약서 작성이다. 과거에는 부동산거래를 하거나 임대차 계약 시 관행적으로 다운계약서를 많이 썼다. 하지만 지금은 부동산거래 실명제와 정부의 전산망 확충 등으로 과세관청의 비정상적인 거래에 대한 적출능력이 나날이 발전하여 이러한 행태는 많이 사라졌다. 이에 비해 일부 임대인들의 납세에 대한 인식은 아직도 과거에 머무르고 있다. 심지어 세금계산서 발행 자체를 하지 않는다는 경우도 있다.

이번 칼럼에서는 다운 임대차계약서를 쓰는 경우 임대인과 임차인 입장에서 어떠한 문제점이 있는지 알아보고자 한다.

□ 임대인 입장
임대차계약에서 다운계약서를 쓰게 된다면 임대료의 과소 신고한 금액만큼 부가가치세와 종합소득세를 적게 낼 것이다. 하지만 임대인이나 임차인 어느 한쪽이라도 과세당국과의 문제가 생기게 된다면 그 동안 과소하게 납부하였던 세금은 물론 높은 가산세까지 추징당할 수 있다.

1) 부가가치세
실제 임대료 보다 과소 신고한 금액에 대해서는 과소 신고한 부가가치세에 더하여 가산세가 함께 추징된다. 이때 적용되는 가산세는 일반적인 과소신고 가산세인 10%가 아닌 40%의 과소신고가산세이다. 다운계약서를 작성하는 것은 "허위문서의 작성"에 해당하여 40%의 부당 과소신고 가산세가 적용된다. 예를 들어 실제 임대료가 400만원인데 200만원에 신고하였다면 연간 추징되는 부가가치세가 240만원이 되고 가산세 96만원이 되어 1년 336만원이 된다. 만약 소급하여 3년치가 추징된다면 납부불성실가산세까지 1000만원이 넘는 금액을 부가가치세로 납부하게 될 것이다.

2) 종합소득세
부가가치세의 세율은 10%이고 종합소득세의 세율은 구간에 따라 주민세포함하여 최고 41.8%까지 된다. 여기에 건강보험료와 국민연금을 생각한다면 50%에 육박하는 세금이 추징된다는 것을 예상해 볼 수 있다. 위 사례에서 연간 2400만원의 소득금액이 누락된 경우 소득세는 최고 1000만원이 될 것이고 소득세와는 별도로 부당과소신고가산세 40% 400만원이 가산되고 납부하지 않은 1000만원에 세금에 대해서 해마다 11%가량의 납부불성실 가산세가 붙는다. 3년치를 추징하게 된다면 종합소득세와 그에 따른 가산세가 대략 4500만원이 된다.

3) 건강보험료, 국민연금
과세당국의 시정조치 요구로 종합소득세를 수정신고하게 된다면 그 동안 과소신고된 소득금액을 근거로 산정된 건강보험료와 국민연금이 정산될 수 있다. 건강보험료 6.07%이고 국민연금은 9%이다. 다만 국민연금의 경우에는 소득월액 상한이 421만원으로 정해져 있어서 상한을 이미 초과한다면 추가 징수되지 않을 것이다. 위 사례에 적용되면 건강보험료만 고려했을 때 정산되는 금액만 145만원 정도가 된다. 어찌 되었던 간에 소득세 추징으로 인하여 임대인은 50%에 육박하는 세금을 추징당할 수도 있으니 경제적 손실이 이만저만이 아니다.

다운계약서 작성으로 인해서 3년치 세금을 한번에 맞게 된다면 부가가치세 1000만원, 소득세가 4500만원, 건강보험료가 145만원 합계 5,645만원의 세금이 추징될 수 있다. 또한 과세당국에게는 불성실한 납세자로 낙인되어 향후에도 과세당국으로부터 많은 관심을 받게 될 것이다.

□ 임차인 입장

1) 부가가치세
임차인 입장에서는 과소하게 신고되는 임대료에 대해서는 세금계산서를 받지 못하기 때문에 부가가치세 부분에 있어서는 안내고 안 돌려받기 때문에 큰 피해가 없을 수도 있다. 하지만 부가가치세 신고기간에 피부로 느끼는 부가가치세의 조세부담의 정도는 다른 동종 사업자보다 무거울 수 있다. 이는 “나는 왜 이렇게 부가가치세가 많이 나오냐”는 하소연으로 이어지게 된다.

2) 종합소득세
위 사례에서 실제임대료 400만원을 200만원으로 신고를 하였기 때문에 임차인 입장에서는 200만원에 대해서만 비용처리를 하게 된다. 사실 자금이체내역 등을 근거로 해서 400만원 모두에 대해서 임차료 비용처리를 할 수 있다. 하지만 대부분의 임차인들은 임대인과의 관계에서 을의 위치에 있기 때문에 100%비용처리 하는 데에 있어 쉽게 결정을 내리지 못하는 모습을 보인다. 연간 2400만원의 비용처리를 못하게 되면 해당 납세자의 소득세율을 곱한 금액만큼 세금을 많이 내게 된다. 세율이 15%구간에 해당된다면 주민세 포함하여 396만원의 세금을 더 내게 된다. 3년이면 1200만원에 상당하는 금액이다.

3) 증빙불비가산세
위의 경우처럼 3년간 사업장을 임차한다면 앉아서 1200만원을 손해 볼 수 있다. 하지만 실제 매월 지급한 400만원에 대한 이체내역등 지출증빙이 확보된다면 400만원 모두를 비용처리 할 수 있다. 다만 법정증빙인 세금계산서를 과소하게 수취하였기 때문에 증빙불비에 대한 가산세 2%를 납부해야 한다. 그래도 1200만원의 세금과 144만원의 가산세를 바꿀 수 있다면 당연히 후자를 선택하는 것이 합리적일 것이다. 하지만 간혹 임차인 중에는 임대인과의 관계를 생각해서 비용처리를 안하는 경우도 있다.

좋은 임대인을 만나는 것은 사업에 있어서 정말 중요하다. 임대인이 법인이거나 다수의 임대사업장을 가지고 있다면 다운계약서를 요구하지 않고 잦은 월세인상을 요구하는 경우도 적다. 그러니 임대차 계약 전에 임대인에 대해서 최대한 확인을 하는 것이 좋다.

※ 매입자발행세금계산서 제도
간혹 임대인이 세금계산서를 발행해 준다고 차일피일 미루다가 1년이 지나서도 세금계산서를 발행해 주지 않는 경우가 발생 할 수도 있다. 이러한 경우 임대인이 아닌 임차인이 세무서의 확인절차를 거쳐서 임차인이 세금계산서를 발행할 수도 있다. 부가가치세법 제34조에 따른 세금계산서 교부시기부터 3개월 이내에 거래사실확인신청서에 거래사실을 객관적으로 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 신청인의 관할세무서장에게 거래사실의 확인을 신청하면 된다.

두드림세무회계컨설팅 조남철세무사(http://blog.naver.com/cnchul)

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