10년 갱신요구권과 5년 갱신요구권[반규현의 법률 칼럼]

 

 

10년 갱신요구권과 5년 갱신요구권[반규현의 법률 칼럼]

이데일리 원문 

       

[이데일리 창업] 사인(私人)간의 거래에서 계약은 양당사자가 서로 협의하여 자유롭게 체결하는 것이 원칙이다. 이를 민법에서는 “계약자유(契約自由)의 원칙”이라 하고 국가는 사인(私人)간의 계약에 개입하지 말도록 하고 있다. 즉 계약의 양당사자는 자기들이 한 체결한 계약의 내용에 구속을 받는 것이지 법률이나 국가의 영향을 받지 않는다는 것이다. 이러한 계약자유의 원칙에는 체결의 자유, 상대방 선택의 자유, 내용결정의 자유, 방식의 자유로 구성되어진다.

하지만 계약자유(契約自由)의 원칙에 따라 계약을 양당사자의 자유로운 의사로만 맡겨놓을 경우 강자는 항상 자신에게 유리한 조건으로만 계약을 체결할 것이고 약자는 계속하여 불리한 조건에 놓여지게 될 수밖에 없다. 따라서 현재 순수한 계약자유의 원칙은 없고 국가가 상거래상의 약자를 보호하기 위하여 법률을 만들거나 계약내용 등에 일정부분 개입을 하게 되었다.

이러한 법률 중 대표적인 것으로 최근 개정된 “상가건물 임대차보호법(이하 ”상가임대차법“이라 함)”과 “가맹사업거래의공정화에관한법률(이하 ”가맹사업법“이라 함)” 등이 있다. 상가임대차법은 임대차관계에서 약자인 임차인(세입자)를 보호하기 위하여 만들어진 법률이고 가맹사업법은 가맹거래관계에서 약자인 가맹점주(가맹점사업자)를 보호하기 위하여 만들어진 법률이다. 따라서 두 가지 법률은 유사점이 여러 가지 있다.

그 중 “계약갱신 요구권”을 살펴보면 계약을 체결할 때 양당사자는 계약자유의 원칙에 따라서 “계약기간”을 정할 수 있고, 계약기간이 종료하면 다시 계약을 체결할지 말지 결정할 자유가 있다. 하지만 장사를 하기 위하여 건물을 임대할 경우 초기 보증금이나 권리금 외에 인테리어공사비용이나 설비, 집기비용, 홍보비용 등 많은 자금이 투자되고 계약기간 내에 이를 다 회수할 수 없는 것이 현실이다. 따라서 계약기간이 종료되었다고 하여 임대인이 자의적으로 임차인의 재계약요구를 받아들여주지 않는다면 임차인의 경우 투자비용이나 권리금을 회수 못하여 손해를 볼 수도 있다.

이는 프랜차이즈에서도 마찬가지이다. 가맹점주의 경우 가맹점을 하기 위하여 가맹비, 교육비, 인테리어공사비용, 설비집기비용 등 많은 자금이 투자되는데 계약기간이 종료되었다고 재계약을 가맹본부가 일방적으로 거부한다면 가맹점주는 많은 피해를 입게 될 것이다.

국가는 이러한 상거래 상 초기 투자비용이 많이 소요되는 계약관계에서는 강자의 일방적인 재계약 거부행위를 제한하고 있다. 즉 국가가 계약체결자유의 원칙 중에서 계약내용이나 계약당사자선택의 자유를 일부 제한하고 있는 것이다. 그렇다고 국가가 사인(私人) 간의 계약에 무한적으로 개입할 수는 없다. 따라서 약자를 보호하면서 약자가 재계약을 요구할 수 있는 기간을 일정기간 한정하였고, 갱신요구기간 내라도 임대료나 로열티 등 금전적인 계약위반 등을 하였을 경우 강자인 임대인이나 가맹본부가 계약갱신을 거부할 수 있도록 하였다.

상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구기간을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 “5년”을 초과하지 아니하는 범위로 한정하였고 임대인의 정당한 계약갱신사유는 아래와 같다.

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1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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특히 2013.8월 상가임대차법 개정 때 ‘7호’ 재건축 시 계약갱신거절 내용이 개정되었다. 이전까지는 임대인이 재건축한다는 명목으로 무조건적으로 임차인의 재계약을 거부하는 불합리한 일이 종종 있어왔다. 이번 개정으로 임대인이 재건축 등의 명목으로 임차인의 재계약을 거부하기 위해서는 ‘계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지’하여야만 가능도록 개정하여 임차인이 계약의 위험(risk)을 알고 대응할 수 있도록 하였다.

가맹사업법은 가맹점주의 계약갱신요구기간을 최초의 가맹계약기간을 포함한 전체 “10년”을 초과하지 아니하는 범위로 한정하였고 가맹본부의 정당한 계약갱신사유는 아래와 같다.

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1. 가맹점사업자가 가맹계약상의 가맹금 등의 지급의무를 지키지 아니한 경우
2. 다른 가맹점사업자에게 통상적으로 적용되는 계약조건이나 영업방침을 가맹점사업자가 수락하지 아니한 경우
3. 가맹사업의 유지를 위하여 필요하다고 인정되는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가맹본부의 중요한 영업방침을 가맹점사업자가 지키지 아니한 경우
가. 가맹점의 운영에 필요한 점포·설비의 확보나 법령상 필요한 자격·면허·허가의 취득에 관한 사항
나. 판매하는 상품이나 용역의 품질을 유지하기 위하여 필요한 제조공법 또는 서비스기법의 준수에 관한 사항
다. 그 밖에 가맹점사업자가 가맹사업을 정상적으로 유지하기 위하여 필요하다고 인정되는 것으로서 대통령령으로 정하는 사항(※ 지식재산권보호, 교육훈련)
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상기 가맹본부의 정당한 계약갱신거절 사유 중 ‘2호’ 재계약 시 변경된 계약조건이나 영업방침이 있을 경우 이를 수락하지 않으면 가맹본부는 재계약을 거부할 수 있어, 간판이나 디자인, 인테리어컨셉이 변경되었을 경우 변경된 인테리어 등으로 재공사하지 않을 경우 재계약을 거부하였다.

2013.8월 가맹사업법이 개정되면서 상기의 계약갱신사유는 변경되지 않았지만, 이를 보완하기 위하여 별도의 조문-법 제12조의2(부당한 점포환경개선 강요 금지 등)-이 신설되어 무분별한 가맹본부의 리모델링 요구를 제한하고 있다.

상거래 상 약자의 입장에서는 항상 주의를 기울일 수밖에 없다. 가능한 계약기간 내 상기의 ‘계약갱신거절사유’에 해당되는 계약위반행위를 하지 않는 것이 바람직하다.

반규현
반석프랜차이즈연구소 소장, 가맹거래사

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