"10억대 고가 전세 거주 대부분 30~40대"…'과세 사각지대'

 

"10억대 고가 전세 거주 대부분 30~40대"…'과세 사각지대'

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국세청, 10억이하 전세도 자금출처 조사…전국 지역으로 확대

강북 아파트·반전세 등 방법 다양…"구조적 개선 필요"

반포 래미안퍼스티지 전경 /사진=최동순 기자 © News1

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(서울=뉴스1) 최동순 기자 = "전세·반전세로 사는 사람들은 과반이 30~40대에요. 가끔 신혼부부도 있고요. 당연히 집에서 대주는 거죠. 아무리 연봉이 높아도 10억대 전세금을 어디서 났겠어요"(강남구 A공인중개사사무소 대표)

서울 강남구·서초구 일대에선 전세보증금이 10억원을 넘는 이른바 '고가 전세' 아파트를 쉽게 찾아볼 수 있다. 이곳에 사는 세입자들은 대부분 30~40대 젊은층이어서 증여세 등 세금 탈루에 활용될 수 있다는 지적이다.

국세청은 이같은 고액 전세 세입자의 자금출처를 조사해 불법적 세금 탈루를 막겠다는 계획이다. 2013년부터 시행해온 '고액 전세입자 자금출처조사'의 대상을 서울 강남과 용산, 경기 분당과 판교 등 수도권을 중심에서 전국으로 확대하고 전세가격 범위도 10억원 이하·반전세 등에도 활용하겠다는 것이다.

하지만 전문가들은 이같은 대책의 실효성에 대해서는 의문을 제기했다. 전세거래 전체를 모니터링하고 관리할 수 있는 시스템 마련이 되지 않은 상황에서 고액 전세만을 대상으로 한 조사 계획을 내놓는 것은 자칫 보여주기식에 그칠 수 있다는 지적이다.

최승섭 경제정의실천연합 부동산감시팀 부장은 "부동산을 통한 편법 증여는 어제 오늘의 이야기가 아닌데 국정감사 기간에 고액전세만을 타깃으로 발표를 하는 것은 '언론플레이'"라며 "전세거래 전반을 모니터링 할 수 있는 시스템이 마련돼야 한다"라고 말했다.

◇집값·전세가율 동반상승…10억대 고가전세 '수두룩'

강남구·서초구 일대에선 '고가 전세' 아파트가 흔하다. 도심 접근성·편의시설 등 입지가 뛰어나 전통적인 부촌을 형성하고 있는 데다 재건축 사업 등의 영향으로 집값 상승세를 이어가고 있어서다.

10억원이 넘는 전세매물은 네이버 부동산에 등록된 서울 매물만 하더라도 2727건에 달한다. 강남구가 1668건으로 가장 많고 Δ서초구 588건 Δ용산구 298건 등이 뒤를 잇는다.

2009년 입주한 반포 래미안퍼스티지는 서초구의 대표적인 고가 아파트다. Δ84㎡ 14억5000만원 Δ117㎡ 20억원 Δ135㎡ 22억원 Δ169㎡ 29억원 등으로 높은 매매가격이 형성돼 있다. 전세가격은 Δ84㎡ 12억~13억원 Δ117㎡ 15억~17억원 Δ169㎡ 19~21억원 등이다.

전세로 살고있는 이들은 대부분 30~40대 젊은층이다. B공인중개사사무소 대표는 "전세매물은 10억원 초반대를 위주로 거래되며 세입자는 30대 후반에서 40대 초반 사이가 많다"며 "요즘에는 반전세를 더 선호하는 편이긴 하지만 대부분 시세 안에서 실거래가 이뤄진다"라고 말했다.

◇"전세거래, 과세 사각지대…증여 등에 활용"

사실 전세거래가 증여세 등 세금 탈루에 활용하는 것은 공공연한 비밀이다. 소유권이 등기부등본상에 명시되는 매매거래와 달리 전세거래는 등기상에 흔적이 남지 않아 과세 등에 어려움이 있다.

이같은 문제점을 해결하기 위해 국세청은 2014년도 하반기부터 확정일자·전입신고 등 부동산 데이터를 국토교통부로부터 제공받고 있다. 하지만 아직 관리 시스템이 마련되지 않아 대상 범위를 확정한 뒤 일일이 자금출처를 해야 하는 등 한계가 있다는 평가다.

국세청 관계자는 "아직 매매거래에서와 같은 정기적인 모니터링 시스템은 마련되지 않은 상태"라며 "특히 고액 탈세자들은 확정일자 신고없이 공증을 통해 계약을 체결하는 경우가 있어 추적에 어려움을 겪고 있다"라고 말했다.

상황이 이렇다보니 아직까지 전세거래는 '과세 사각지대'로 남아있다. 전세가율이 높은 시장상황을 활용해 일단 전세로 집을 마련한 뒤 향후 해당 주택을 구입하는 경우도 있다는 설명이다.

한 공인중개업자는 "통상 대출을 받은 뒤 이를 부모가 대신 갚아주는 방법을 사용한다"라며 "세금을 피하려면 매매보다는 전세가 더 유리해 중개업자들이 가장 세금 덜내는 방법을 안내해주기도 한다"라고 말했다.

◇"강남만의 문제 아냐"…자금출처조사 실효성 지적도

문제는 이같은 증여세 세금 탈루가 강남권 아파트만의 문제가 아니라는 점이다. 전세거래 전체를 모니터링 할 수 있는 시스템을 마련하기 보다 일부 고가전세 거래만을 문제삼는 것은 다른 유형의 증여세 탈루로 이어질 수 있다는 지적이다.

B공인중개사사무소 관계자는 "2013년부터 강남권 고가전세에 대한 자금출처조사가 시작되면서 세입자들도 자신의 연봉으로 허용되는 선에서 보증금을 설정하려 한다"면서 "이제는 연봉에 맞춰 보증금을 설정하고 나머지는 월세로 내는 것이 일반적"이라고 말했다.

또한 전세거래 모니터링이 덜한 강북구·강서구 등이나 10억원 이하의 아파트에서 거래를 진행하는 것으로 흐름이 변하고 있다는 지적도 나왔다. 관리 시스템이 확보되지 않은 상황에서 전국으로 대상과 범위를 확대되는 것은 실효성이 없을 것이라는 의견도 있었다.

한 업계관계자는 "소득 계층을 막론하고 자녀 집사는 데 돈 한푼 대주지 않는 부모가 어디있겠냐"며 "진짜 해결을 위해서는 강남만을 문제삼는 것보다 전세거래 투명화를 위한 전반적인 대책이 필요하다"라고 말했다.

dosool@

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