똑똑한 증여 '10년의 법칙'

똑똑한 증여 '10년의 법칙'

CBSi-더스쿠프 원문

수익형 부동산의 증여가 늘어나고 있다. 절세 효과가 상당해서다. 가령 시가로 증여세가 매겨지는 아파트와 달리 상가 등 수익형 부동산은 증여의 기준이 기준시가라서 그만큼 증여세를 줄일 수 있다. 하지만 증여가 꼭 유리한 것만은 아니다. 증여세의 방법 및 대상이 천차만별이기 때문이다. 효율적인 증여 전략을 알아봤다.

자영업자인 박경한(남ㆍ55세)씨는 서울 동작구 사당동에 있는 상가 건물을 매입해 임대를 내놨다. 박씨는 이 건물 외에도 강남역 인근에 점포와 서초 방배동에 아파트 2채를 더 갖고 있다. 대학생 아들 한명을 둔 박씨. 아들에게 이 재산을 증여하고 싶은데 어떤 재산부터 증여해야 할지가 고민이었다. 그러다 최근 지인으로부터 상가 건물을 증여하는 것이 아파트보다 절세효과가 크다는 얘기를 들었다.

이유는 이렇다. 부동산 증여재산은 원칙적으로 시가로 평가한다. 아파트가 대표적이다. 반면 상가나 토지는 기준시가로 증여세를 산정한다. 개별성이 강해 시가를 확인하기가 어렵기 때문이다. 기준시가는 일반적으로 시가보다 낮아 증여세 부담이 줄어들 공산이 크다. 임대소득 관련 세금도 줄일 수 있다. 박씨의 건물 임대소득은 3000만원. 다른 소득이 있는 박씨는 35%의 높은 세율을 적용받아 세금을 내야 한다. 하지만 상가를 증여하면 상가에서 발생한 임대소득이 종합소득에서 빠져 박씨의 소득세가 감소한다.

물론 증여 받은 아들이 부동산 임대소득에 대한 세금을 내야 하지만 대학생인 아들은 다른 소득이 없기 때문에 박씨보다 낮은 세율(6〜15%)이 적용된다. 박씨가 계속 보유한다면 임대소득 3000만원의 38.5%(주민세 포함)인 1155만원의 세금을 내야 하지만 증여 받은 아들은 341만원의 세금만 내면 된다. 또한 점포주인인 자녀에게 매년 임대료수입이 발생하기 때문에 자녀 명의로 소득이 계속 쌓인다. 이렇게 축적된 소득은 자녀 명의로 주택 구입시 등 자금출처를 소명해야 하는 일이 생길 경우 유용하게 쓰인다. 결국 임대소득에 대해서는 추가 증여세 없이도 자녀 재산을 꾸준히 늘릴 수 있는 셈이다.

만약 박씨가 사망하기 전 상가를 미리 증여하지 않는다면 상가는 물론 그동안 차곡차곡 쌓인 상가 임대수입도 상속재산에 포함돼 상속세를 내야 한다. 하지만 박씨가 생전에 증여한다면 10년 이후 상속이 일어날 때 아들에게 증여한 점포는 상속재산에서 제외돼 상속세를 줄일 수 있다. 만약 10년 이내 상속이 된다면 점포는 상속재산에 포함되긴 하지만 상속 당시 재산가액이 아닌 증여 당시 재산가액으로 합산되기 때문에 미리 증여하는 경우가 유리할 수밖에 없다.[※ 참고: 현행법에 따르면 증여일로부터 10년 안에 증여자가 사망하는 경우 해당 증여자산을 상속재산으로 합산해 상속세를 과세하고 있다. 이때 부동산이 상속재산에 합산되더라도 과거 증여 시점에 저평가된 가액으로 합산되는 효과도 있다.]

증여건수 해마다 증가

박씨의 사례는 이례적이지 않다. 최근 박씨처럼 수익형 부동산을 증여하는 사람이 늘고 있다. 이런 추세는 통계로도 확인할 수 있다. 증여재산 규모가 2010년 이후 상속재산을 웃돌고 있어서다. 국토교통부와 국세청에 따르면 상가와 업무용 빌딩 같은 상업용 부동산 증여는 지난해 1만3973건으로 2013년(1만951건)보다 3022건(27.5%) 늘었다. 지난해 채권ㆍ주식ㆍ예금 등 금융자산 증여도 2013년에 이어 사상 최대치를 찍었다. 증여가 늘어난 이유는 금융소득종합과세 기준이 강화되고 차명계좌가 원천 금지된 데다 저금리로 돈을 굴릴 데가 마땅치 않아서다. 부동산 가격이 저평가돼 있는 지금이 절세 측면에서 자녀나 배우자에게 증여하기에 적절한 시점이라는 인식도 한몫하고 있다.

하지만 증여가 꼭 유리한 것만은 아니다. 박씨 사례에서 보듯 증여세는 증여 자산의 선택부터 증여 시기(10년 전후), 그리고 증여 대상 및 방법에 따라 세 부담 차이가 크다. 증여를 실행하기 전 계획을 철저하게 수립해야 하는 이유가 여기에 있다. 효율적인 절세를 위해 지켜야 할 네가지 원칙을 살펴보자. 증여세를 줄이기 위한 첫째 원칙은 '현재 평가액이 가장 낮은 재산'이나 '향후 가치상승 가능성이 가장 큰 재산'부터 증여하는 것이다. 둘째 원칙은 며느리 혹은 사위의 명의를 활용하는 것이다. 세무당국은 상속이 개시되기 전 증여한 재산이 상속재산과 합산 대상인지, 제외 대상인지 여부를 판단한다. 배우자와 자녀들은 1차 상속인이며 이들에게 증여한 것은 상속개시일 10년 이내까지 합산한다. 반면 며느리, 사위, 손주 등은 1차 상속인에서 제외된다.

셋째 원칙은 빚도 같이 물려주는 것이다. 예를 들어보자. 50억원짜리 건물을 가진 김오성(가명ㆍ54세)씨는 건물 매입 때 빌린 대출금 20억원까지 함께 아들에게 증여하기로 했다. 이 건물의 기준시가는 30억원가량. 그러나 현행 세법은 대출금 20억원을 뺀 나머지 10억원에만 증여세를 매긴다. 이른바 '부담부증여'다. 전체 재산가액에서 채무를 제외한 부분만 증여세를 계산하는 것이다. 다만 증여자는 채무에 대한 양도소득세를 부담해야 한다. 은행 대출은 물론 아파트 전세금이나 상가 보증금도 부채로 들어가기 때문에 통상 단순 증여 때보다는 부담부증여 때 증여세가 적다.

저평가 재산을 먼저 넘겨라

마지막으로 증여세 없이 증여할 수 있는 공제제도를 적극 활용해야 한다. 배우자에겐 10년 누적 6억원까지 세금을 내지 않고 증여할 수 있다. 지난해에는 직계비속에 대해 성년(만 19세 이상)이면 세금 없이 증여할 수 있는 금액이 종전 3000만원에서 5000만원으로 커졌다. 미성년 자녀는 기존 1500만원에서 2000만원으로 상향됐다. 증여공제는 10년 합산으로 계산되는 만큼 서두를수록 세금 없이 증여할 수 있는 금액이 늘어난다.

장경철 부동산센터 이사 2002cta@naver.com

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