월세불사 급매낚아채기....`부동산 빙하기` 극한 재테크

월세불사 급매낚아채기....`부동산 빙하기` 극한 재테크

매일경제 원문              

성수역 인근 아파트에 살던 직장인 A씨(49)는 지난달 아파트를 처분하고 가족을 데리고 월셋방으로 이사했다. 방 세칸에서 두칸으로 줄이다보니 일부 짐은 이삿짐 보관소에 맡겼다. 잘살던 집을 처분한 이유는 '급매'를 잡기 위해서다. 2016년만해도 6억원 하던 아파트는 12억원까지 올랐다. 대출을 제하고 그동안 모은 돈과 집을 처분한 돈을 모아보니 10억원 정도가 됐다. 김씨는 "송파쪽이나 성수동쪽 신축 대형 평수를 알아보고 있다. 요즘처럼 부동산 거래가 뚝 끊겼을때 자금이 급한 집주인들이 '급매'가 종종 나온다. 두둑한 현찰을 마련한 사람만이 급매를 잡을 수 있다"면서 "급매를 잡기 위해서는 한두달 월세살이는 참아야하지 않겠냐"고 했다.

고가 아파트 대출을 제한한 12·16 대책 이후 서울 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 강남 재건축 아파트는 호가가 1~2억원씩 떨어지고 9억원 초과 아파트 거래는 뚝 끊겼다. 하지만 이러한 '부동산 빙하기' 속에서 "지금이야말로 기회"라며 갈아타기를 시도하는 사람들이 있다. 조정기때 나오는 '급매'를 잡기 위해 월세살이를 감수하고, '영끌'('영혼까지 끌어당긴다'의 준말로 가용할 수 있는 모든 자금을 마련한다는 뜻)해서 분양권 매수후 전셋집에 들어가는 경우다. '극한의 재테크' 현상 뒤에는 조정기 후 상승장이 올 것이라는 기대가 깔려있다.

서울 부동산 시장은 12·16 대책 이후 빙하기에 돌입했다. 9일 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 지난해 9월 6997건에서 10월 1만1515건, 11월 1만1479건으로 만건 이상을 기록하다가 12·16 대책이 발표된 12월 7532건, 지난달 1439건으로 급감했다. 특히 9억원 이상 아파트 거래량이 급감했다. 서울 전체 거래량중 9억원 이상 거래는 9월~11월만해도 30%대였으나, 12월 23%, 1월에는 12%로 하락했다.

그러나 이러한 부동산 빙하기가 어떤 사람들에겐 '급매'를 잡기 위한 극한의 재테크 기회로 활용된다.

직장인 B씨는 지난달 서울 마포의 아파트를 팔고 도곡동 14년차 준신축 아파트를 16억원에 매수했다. 15억원 이상이여서 주택담보대출이 불가능하지만 상관없었다. 전세 6억원 가량이 들어가 있어 실투자비용은 10억원 가량이었다. 아파트 매도금으로 잔금을 치루고 자신은 근처 구축 아파트 월세살이를 시작했다. 자금이 빠듯하지만, 올해 하반기 도곡동 아파트 전세기간이 만료되면 전세금을 올려 부족한 자금을 융통할 계획이다. B씨는 "다행히 급매여서 1억원 정도 싸게 살수 있었다. 아이 생각해서 강남에 진입해야한다고는 생각했는데 조정기때 들어가서 기다리는게 낫다고 생각한다"면서 "이쪽 전셋값이 불과 3개월사이 1억원이나 올랐다. 학군지여서 전셋값이 계속 오르고 있어서 은행 대출보다 낫다"고 했다.

급매를 잡기 위해 집을 먼저 팔아놓고 월세를 사는 경우도 있다. 직장인 A씨는 성수동 아파트를 팔고 근처 월셋방으로 이사했다. 송파쪽 신축 대형평수로 갈아타기를 준비중인 A씨는 "가족들도 처음에는 반대했으나 1~2억원 아낄수 있다고 하니 월세살이에 동의했다"고 했다.

고가주택 소유자의 전세 대출을 제한한 12·16 대책의 '헛점'을 이용해서 투자금을 확보한 사례도 있다. 분양권과 입주권은 주택으로 인정되지 않아 전세대출을 이용할 수 있다. 직장인 C씨는 지난달 마포 아파트 두채를 팔고 방배 재개발 입주권을 15억원에 매수했다. 자신이 살 집은 전세대출을 받아 해결했다. 특히 방배동 입주권은 이주비 대출도 나온다. 12·16은 초고가 주택에 대한 대출을 금지했지만, 정책 발표 이전에 관리처분인가를 받은 사업장에 대해서는 이주비 대출을 허용한다. C씨는 '영끌'하느라 사용한 신용대출은 내년 감정가의 40%까지 나오는 이주비 대출이 나오면 청산할 계획"이라고 말했다. C씨는 "입주권은 전세 대출 제한도 받지 않고, 사실상 대출(이주비 대출)도 나오기 때문에 규제를 피할 수 있다"면서 "20·30대에게 강남아파트 청약은 불가능하니, 이 방법밖에 없다"고 했다.

직장인 D씨는 내년 입주하는 잠원동 신축 나홀로 아파트 조합원 입주권을 매수했다. 계약금 3억원은 퇴직금을 모아 둔 돈으로 마련했다. 잔금은 내년 입주때 치룰 예정인데, 잔금 마련을 위해 옥수동 아파트를 부동산에 내놨다. 입주전까지 넉넉한 시간 동안 옥수동 아파트를 매도한 뒤 월세를 살며 입주때까지 기다릴 예정이다. D씨는 "3년사이 옥수동 집이 두배로 올라 강남 진입 자금을 마련할 수 있었다"면서 "원래 집을 내놓으면 급매로 싸게 팔아야 하는데 입주권을 사니 잔금때까지 여유가 있어서 옥수동 집도 제값을 받고 팔수 있을 것 같아 좋다"고 했다.

지난 3년간 서울과 분당·판교 등이 급등하면서 오른 집값을 발판으로 '강남'으로 갈아타는 시도도 늘고 있다. 주부 E씨는 최근 분당 아파트를 매도후 서울 서초구 준신축 아파트를 매수했다. 분당 아파트 매도금 9억원에 자금을 더 보태 14억7000만원 아파트로 갈아탔다. 다행히 15억원이 넘지 않아 대출이 나왔다. E씨는 "강남 집값이 계속 올라서 못샀는데, 지금은 신고가 행진이 멈춘게 어디냐싶다"고 했다. 대치동 공인중개업소 관계자는 "거래가 감소한 것은 많지만 1~2억씩 낮춘 급매는 팔려나가고 있다"면서 "시장에서는 조정장이 끝난후 다시 상승장이 올 것이라 보는 사람이 많다"고 했다.

[이선희 기자]

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