2주택자 양도소득세, 절세 방법은?[절세미남 절세미녀]
■ 경제와이드 이슈& '절세미남 절세미녀' - 김리석 회계사
공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다. 세금 줄여주는 솔루션 코너 “절세미남 절세미녀” 에서 오늘은 2주택자 양도소득세와 관련한 절세 방법을 알아보겠습니다.
Q. 업무용으로 신고한 오피스텔에 대학생이 사는게 다주택과 연관있나요?
네, 관련이 있습니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당됩니다. 다만, 세법에서는 임차인이 해당 오피스텔을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 주택인지 아닌지 여부를 판단하고 있습니다. 따라서, 이 경우엔 2주택자가 되는 것입니다.
Q. 그럼 사례에서 2주택자가 되니까 오피스텔을 팔 경우 양도세가 부담되겠군요. 오피스텔이 주거용이냐 업무용이냐에 따라서 세금이 어느 정도 차이나나요?
예를 들어, 아파트와 오피스텔이 모두 조정대상지역 내에 있고 오피스텔의 양도가액이 6억원, 취득가액이 3억원일 경우 오피스텔이 주거용이냐 업무용이냐에 따라 양도세가 최대 3천만원 차이가 날 수 있습니다. 이는, 업무용이라면 기본세율 38%를 적용받지만 주거용이라면 2주택자로 보아 48%의 세율을 적용받기 때문입니다.
Q. 혹시 그럼 2주택자가 양도세를 줄이는 방법은 없나요?
3가지 방안을 생각해 볼 수 있습니다. 첫째, 양도차익이 적은 주택부터 파시는 게 유리합니다. 그래야 나중에 양도차익이 큰 주택이 남았을 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 둘째, 주택임대사업자로 등록하면 거주주택에 대해서 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 셋째, 일시적으로 2주택을 보유했을 때 비과세 혜택을 고려해 볼 수 있습니다.
Q. 일시적으로 2주택을 보유했을 때 양도세 비과세 혜택도 전제조건이 있지 않습니까?
1,2,3법칙을 기억하시면 좋을 것 같습니다. 즉, 기존 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 시점에 신규주택을 취득하고, 2년 이상 보유하던 기존 주택을 신규주택 취득 후 3년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
다만, 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있다면 기존주택에 2년 이상 거주를 반드시 해야 하고, 3년이 아니라 2년 이내에 양도하셔야 합니다.
Q. 얼마전 12월 16일 발표된 부동산 정책에 일시적 2주택자와 관련해 변경된 내용도 있다면서요?
네, 12월 17일부터 조정대상지역 내에서 신규로 주택을 취득하는 경우 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내 기존 주택을 처분하는 경우에 비과세 혜택을 줍니다.
Q. 1세대 2주택자라면 양도세를 줄이기 위해 부부끼리 주택을 증여하는 방법이 있다고 하던데요?
네, 배우자간 증여를 활용해 양도세를 줄일 수 있습니다. 즉, 배우자에게 10년마다 6억까지 증여하더라도 증여세가 나오지 않아 이를 활용하는 것입니다. 우리 사례를 보시면 아내 명의의 오피스텔을 직접 양도하는 것보다 남편에게 증여 후 양도하는 것이 1억 2,400만원의 세금을 줄일 수 있습니다.
다만, 증여등기와 관련해서는 남편이 취득세를 부담하셔야 하고, 남편은 증여일로부터 5년 후에 양도하셔야 합니다. 만약, 아내로부터 증여받은 후 5년 이내에 양도한다면 증여했을 때 의 금액이 아닌 당초 아내가 취득한 금액으로 양도세가 계산되니 유의하시기 바랍니다.
Q. 양도세 말고도 또 중요한 세금 중에 취득세가 있지 않습니까? 주거용이냐 업무용이냐에 따라서 취득세도 차이가 있나요?
네, 차이가 있습니다. 취득세에서는 업무용 오피스텔보다 주거용 오피스텔이 세금을 더 줄일 수 있습니다. 다만, 주거용 오피스텔을 주택임대사업자로 등록해야 취득세를 감면받을 수 있습니다. 예를 들어 분양가 1억, 전용면적이 59㎡인 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔을 임대사업자로 등록한다면 업무용 오피스텔보다 취 득세를 391만원 더 줄일 수 있습니다.
Q. 업무용으로 분양을 받았는데 실제로는 주거용으로 사용한 경우 세금 부분에서 혹시 주의해야 할 점이 있을까요?
네, 임대인의 경우 오피스텔을 업무용으로 분양받았다면, 분양가에 포함된 건물분 부가가치세 10%를 환급받을 수 있습니다. 그런데 환급받은 후 주택으로 용도를 변경 하는 경우가 종종 있습니다.
만약 오피스텔을 취득 후 10년 이내에 용도를 변경하는 경우에는 당초 환급받은 부가세를 추징당하게 됩니다. 예를 들어, 업무용 오피스텔을 2년 후에 주거용으로 변경했다면 당초 환급받았던 부가세 1천만원 중 8백만원을 추징당하게 됩니다
Q. 마지막으로 1세대 2주택자 절세전략 정리해 주시죠.
첫째, 오피스텔을 보유하신 경우 임차인이 주거용으로 사용한다면 이는 주택에 해당되기 때문에 보유주택 수에 포함하셔야 합니다. 둘째, 일시적 2주택 비과세 혜택을 적용받으려면 1,2,3법칙을 기억하시기 바랍니다.
즉, 기존 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 시점에 신규주택을 취득하고, 2년 이상 보유하던 기존 주택을 신규주택 취득 후 3년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 마지막으로, 시세차익이 있는 주택을 향후 5년 이상 보유할 예정이라면 배우자간 증여를 활용하시기를 바랍니다.
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