'이촌현대' 리모델링, 상한제 직격탄…분당도 '올스톱'

'이촌현대' 리모델링, 상한제 직격탄…분당도 '올스톱'

비즈니스워치 원문         상한제 피하는가 싶던 이촌 현대, "추가 분담금 5,000만원 이상" 분당 리모델링 단지도 '2차 안전성 검토'에 1년째 제자리 [비즈니스워치] 채신화 기자 csh@bizwatch.co.kr

서울‧경기권에서 리모델링 사업을 추진하는 아파트 조합들이 울상이다.

정부가 한 달 반 만에 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 확대하면서 사정권에 들어간 지역의 조합이 수천만원(조합원 1인당)의 추가 분담금을 내게 생겼다.

당장은 상한제를 피한 조합들도 안전성 검토에 묶여 있는 통에 사업이 계속 미뤄질 경우 언제 상한제 지역에 편입될지 몰라 초조해하는 분위기다.

주택 수직증축 리모델링이 오는 25일부터 허용되면서 경기 성남 분당의 리모델링 대상 아파트 단지가 들썩이고 있다. /이명근 기자 qwe123@

◇ 이촌현대 '이제 막 가슴 쓸어내렸더니'

이번 상한제 적용지역 확대에 직격탄을 맞은 곳은 서울 용산구 이촌동 '이촌 현대' 리모델링 조합이다.

이촌 현대는 국내서 처음으로 30가구 이상의 일반분양을 앞두고 있는 수직증축 리모델링 단지로, 지자체로부터 사업계획승인을 받아 공사비 재산정 절차를 밟고 있다.

공사비가 확정되고 권리변동확정총회(정비사업으로 치면 관리처분총회와 같은 개념)까지 거치면 이주 및 철거, 착공 및 분양 순으로 진행된다. 대부분의 중요한 인허가 절차를 마무리짓는 셈이다.

리모델링 수직 증축은 기본계획→조합설립인가→시공사 선정→1차 안전진단→지구단위계획→1차 안전성 검토→건축 심의→2차 안전성 검토→사업계획승인→2차 안전진단→이주 및 철거→착공 및 분양 등의 순으로 진행된다.

하지만 지난 16일 정부가 상한제 적용지역을 기존 27개 동에서 495개 동으로 확대하면서 '비상등'이 켜졌다.

앞서 정부는 지난 8월 '분양가 상한제 강화방안'을 발표하면서 "리모델링주택 조합이 공급하는 주택도 상한제 적용대상"이라고 못 박았다. 상한제 보완 방안을 담은 '10‧1 대책'에선 정비사업과 지역주택조합만 6개월의 유예기간을 주고 리모델링 단지는 제외시켰다.

이촌 현대는 집값 상승률이 높은 용산구에 위치해 있어 상한제를 피하기 어려워 보였지만, 지난달 6일 정부가 1차로 발표한 상한제 적용지역엔 용산구 한남동, 보광동 2곳만 포함돼 가슴을 쓸어내렸다.

하지만 이달 16일 발표한 2차 상한제 적용지역에선 용산구 전체가 포함되면서 다시 먹구름이 드리웠다.

이촌 현대 조합 관계자는 "내년 2월에 권리변동확정총회를 열고 조합원 분담금 명세를 확정해 발표해야 되는데, 상한제를 도입하면 조합원 1인당 5000만원 이상 오르기 때문에 통과가 안 될 수도 있다"고 말했다.

여기에 분양 시점까지 적어도 1년은 걸릴 것으로 예상돼 '상한제 유예'를 요구하기도 힘든 상황이다.

이촌 현대는 내년 권리변동확정총회가 별 탈 없이 통과되면 4월부터 8월까지 이주 및 철거를 진행할 예정으로, 안전진단 등을 거치면 내년 말이나 내후년에 착공이 될 것으로 보고 있다.

조합은 리모델링 사업의 취지, 사업 지연 우려 등을 이유로 들며 리모델링사업을 상한제 적용 대상에서 제외시켜야 한다고 주장하고 있다.

이 관계자는 "리모델링은 개발 사업이나 수익 사업이 아니기 때문에 활성화 정책이 있었을 정도"라며 "2004년부터 추진한 사업인데 이제 와서 더 미룰 수도 없기 때문에 리모델링협회 등과 얘기해 단체 행동에 나설 것"이라고 말했다.


◇ 안전성 검토+상한제 '이중고'?

상한제를 피하간 리모델링 조합들도 불안하긴 마찬가지다.

한국리모델링협회에 따르면 현재 수도권에서 이촌 현대 다음으로 리모델링 사업 진척이 빠른 곳이 경기도 성남시 분당구 무지개마을4단지, 한솔마을 5단지, 느티마을 3‧4단지 등이다.

이들 모두 건축심의를 통과해 2차 안전성 검토에 나섰지만 1년째 제자리걸음 중이다.

정부는 주택법 시행령 개정 등을 통해 2014년 리모델링단지의 수직증축을 허용하고, 2017년 수직증축의 경우 안전성 검토를 강화토록 했다. 1차 안전진단→1차 안전성 검토→2차 안전성 검토→2차 안전진단 과정에서 2차 안전성 검토를 받으려면 공인기관의 기술 검증을 받도록 했다.

분당의 한 리모델링조합 관계자는 "1차 안전성 검토는 이론적으로 수직증축 가능성 여부를 판단하는 거고, 2차 안전성 검토는 실험 등을 통해 현장에서 일어나는 사항을 확인해서 안전한지 '검증'하는 공법"이라며 "수직증축은 위로 3개층을 더 올릴 수 있는데 그때 기둥이 하중을 골고루 잘 견딜 수 있는지 안전성을 확인하기 위해 새롭게 추가된 절차"라고 말했다.

문제는 2차 안전성 검토를 해줄만한 공인 검증 기관이 없다는 것이다.

이 관계자는 "수직증축 공법을 검증해줄만한 공인기관이 없는데 시설안전공단이나 건설기술연구원은 검토기관이라 검증은 못한다고 하더라"며 "기술적인 문제로 1년을 끌었는데 정부가 명확히 해결해주지 않고 있어서 앞으로 나아가질 못하고 있다"고 토로했다.

그렇다고 이제 와서 수평증축으로 바꾸기엔 설계, 건축심의 등의 절차를 원위치로 돌려야 해 쉽지 않은 상황이다. 이도 저도 못하고 있는 와중에 분양가 상한제 공포까지 다가오자 리모델링 조합들의 고민만 커지고 있다.

그는 "결국 정부가 리모델링을 하면 집값이 과열될까봐 (사업 추진) 시간을 끄는게 아닌가 싶다"며 "정부가 분양가 상한제 적용지역을 더 확대할 수 있다고 했는데, 이렇게 사업이 미뤄지다가 결국 상한제 지역으로 지정될까봐 걱정"이라고 말했다.

이에 대해 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 "리모델링 단지는 30가구 이상 분양한 곳이 없을 정도로 일반분양 물량이 적고 재건축에 비해 평면구성이나 층고문제에 약점이 있어서 오히려 시세의 90% 정도로 분양하고 있다"며 "상한제를 적용하는 것은 맞지 않는다"고 주장했다. 이어 "정부의 과도한 규제로 리모델링 사업 자체가 꽃도 피우기 전에 시들까봐 걱정된다"고 덧붙였다.

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