상업용 부동산 분양 광고 ‘수익 뻥튀기’ 조심

상업용 부동산 분양 광고 ‘수익 뻥튀기’ 조심

경향신문 원문        

일부 분양형 호텔·생활형 숙박시설 ‘확정 수익 보장’ 등 과장 광고

국토부, 신고 없이 임의 분양 못하게 시행령 개정으로 피해 최소화

“수익률 산출 방식 있는지 살피고 보장기간·보장방법 잘 따져봐야”

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저금리 기조가 지속되면서 새로운 투자처로 오피스텔과 상가 등 상업용 부동산이 떠오르고 있다. 금리 인하로 이자 비용이 낮아진 데다 최근 상업용 부동산이 시중 은행 금리에 비해 높은 수익률을 보장하면서 주목받는 것이다. 최근에는 분양형 호텔과 생활형 숙박시설 등 새로운 유형의 투자 대상도 늘어나고 있다. 그러나 확정 수익률, 수익 보장 등 허위·과장 광고 등으로 소비자 피해도 빈번히 발생하면서 투자에 신중해야 한다는 지적이 나오고 있다.

■ 금리 인하기에 상업용 부동산 인기

13일 부동산 업계에 따르면 금리 인하 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 유동 자금이 상업용 부동산으로 쏠릴 것이라는 전망이 나오고 있다. 특히 정부가 민간택지 분양가상한제 시행과 함께 주택임대·주택매매업에 대해서도 주택담보인정비율(LTV) 규제를 적용하기로 하면서 상대적으로 규제가 느슨한 상업용 부동산에 투자 수요가 몰릴 것이라는 예상이 힘을 받고 있다.

실제 한국감정원 부동산통계시스템을 보면 한국은행의 기준금리 인하 전인 2016년 상반기에는 주거용 건축물과 상업·업무용 건축물 거래량은 총 87만6198건이었다. 그러나 기준금리가 인하된 하반기에는 106만1331건의 부동산 거래가 이뤄지면서 거래량이 21% 이상 증가했다. 기준금리 인하 시점 전까지 전체 부동산 거래량 중 10~13%에 불과하던 상업·업무용 부동산 거래 비율도 2017년 1월에는 18%로 상승했다.

최근 시중에 넘치는 부동자금과 각종 개발사업 등의 영향으로 부동산의 자산가치는 높아지고 있다. 감정원에 따르면 지난해 상업용 부동산 투자수익률은 연 6~7%대로 전년 대비 소폭 상승했다. 오피스 투자수익률은 7.61%로 전년(6.44%)보다 1.18%포인트 올랐다. 상가는 같은 기간 중대형이 6.71%에서 6.91%로 0.35%포인트, 소규모가 6.32%에서 6.35%로 0.03%포인트, 집합상가가 6.48%에서 7.23%로 0.75%포인트 각각 올랐다.

다만 경기 둔화와 소비심리 위축으로 부동산시장이 침체라는 점은 부담거리로 작용한다. 감정원의 ‘2분기 상업용 임대동향조사’를 보면 오피스 공실률은 12.0%로 전 분기 대비 0.4%포인트 감소했으나 중대형 상가는 0.1%포인트 증가한 11.5%, 소규모 상가는 0.3%포인트 증가한 5.5%를 각각 기록했다. 임대료도 오피스는 전분기보다 0.03% 하락했고 상가도 중대형(-0.06%), 소규모(-0.17%) 모두 감소했다. 집합상가도 올해 1분기보다 0.25% 내렸다. 감정원 관계자는 “비수도권을 중심으로 제조업 등 일부 지역산업 경기가 둔화하고 소비심리가 위축되면서 공실이 늘고 임대료도 하락했다”고 설명했다.

그럼에도 상업용 부동산은 예전부터 고액 자산가를 중심으로 경쟁력 있는 투자처로 자리 잡고 있다. KEB하나은행이 올해 발표한 ‘2019 코리안 웰스 리포트’를 보면 총자산이 평균 약 133억원에 달하는 부자들은 전체 자산 중 53.1%가 부동산 자산이었다. 부동산 자산 중에서도 상업용 부동산 비율은 42%로 거주목적주택(31%), 투자목적주택(15%), 토지(12%)보다 높은 비중을 차지했다.

■ 광고 내용 꼼꼼히 검증해야

상업용 부동산이 주목을 받고 있는 만큼 일부 광고에서 ‘조건 없이 고수익 제공’ ‘장기 확정 수익률 보장’ 등의 광고로 인해 소비자 피해 우려도 커지고 있다. 공정거래위원회와 한국소비자원이 지난 3월25일부터 4월5일까지 진행한 점검에서 조사 대상 광고 2747건 중 286건(10.41%)이 장기간 수익을 보장하는 것처럼 광고하거나 수익률을 부풀린 것으로 드러나기도 했다. 특히 광고 내용이 일정 수익을 보장하는 취지의 광고 116개 중 113개는 수익보장 기간과 방법을 알리지 않았다.

분양형 호텔 등 새로운 유형의 상업용 부동산이 등장하면서 제도적 허점도 지적되고 있다. 최근 국토연구원이 펴낸 ‘비주거용 부동산 분양시장의 소비자 보호 방안’을 보면 생활형 숙박시설 및 분양형 호텔과 관련해 소비자 피해가 발생하고 있다. 분양형 호텔은 개발사업자가 호텔 객실을 따로 분양해 운영사가 호텔로 영업한 후 수익을 호텔 분양 계약자에게 배분하는 방식으로 운영된다. 하지만 광고를 믿고 투자했다가 손해를 보는 경우가 적지 않다.

현행 건축물 분양법상 일정 규모 미만의 건축물을 분양할 경우 신고 없이도 사업자가 임의로 분양할 수 있기 때문에 이들을 제재할 수단은 마땅치 않다. 실제 분양형 호텔이나 생활형 숙박시설은 면적 합계가 3000㎡ 미만이면 분양신고 대상에서 제외돼 허위·과장 광고 등을 제재할 수 없다. 이형찬 국토연구원 연구위원은 “오피스텔의 사례를 참고해 바닥면적의 합계가 3000㎡ 미만이더라도 분양형 호텔이나 생활형 숙박시설이 30실 이상 분양할 경우 분양신고 대상으로 규정하는 방안을 검토해야 한다”고 말했다. 국토교통부도 최근 이 같은 내용을 담은 시행령 개정안에 대해 입법예고를 마치고 시행 중이다.

소비자원은 피해 예방을 위해 상업용 부동산 광고에 대해 수익률 산출 방식과 보장 기간 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 당부했다.

한성준 소비자원 약관광고팀장은 “상업용 부동산 광고에 수익률이 명시되어 있는 경우 구체적인 산출방법이 같이 제시되어 있는지 반드시 확인해야 한다”며 “광고에 일정 수익을 보장한다는 내용이 있는 경우에는 보장기간과 보장방법이 제시되어 있는지도 살펴야 한다”고 조언했다. 이어 “광고 내용과 다르게 계약이 체결되는 것을 방지하기 위해 계약체결 시 계약서 내용을 먼저 확인하고 관련 서류를 반드시 보관해야 한다”고 말했다.

박상영 기자 sypark@kyunghyang.com  

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