노후 건물 수익성 높이는 '밸류애드' 전략

노후 건물 수익성 높이는 '밸류애드' 전략

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KB국민은행 WM스타자문단 조수연 부동산수석전문위원. 제공|KB국민은행

[스포츠서울 김효원기자]노후 건물 수익성 높이는 ‘밸류애드’ 전략에는 어떤 것이 있을까?

밸류애드(Value-added, 가치부가)의 사전적 의미는 ‘기업 또는 산업이 생산과정에서 새로이 부가한 가치’다. 이를 부동산에 적용하면 개별 부동산을 개인이나 법인이 보유하고 운용할 때 어떤 행위를 통해 가치를 상승시키고 차익을 내느냐로 정의할 수 있다.

실제 서울 주요 업무권에 있는 중소형 건물들은 공실이 많아 임차인이 우위에 있는 시장이라고 할 수 있다. 그러나 정작 마음에 드는 외관과 내부시설을 가진 건물에 입주하기 위해서는 시기가 잘 맞거나 더 높은 임대료를 지불해야 한다.

2010년 이후 기관투자자들이 투자에 참여했던 중대형 업무시설은 계획된 자본을 투자해 건물의 경쟁력을 높이고, 공실의 가능성을 낮췄다. 안정화된 현금흐름을 기반으로 자산의 가치를 끌어올리는 가치부가 전략을 이미 실행한 것이다. 과거에 지가 또는 시세의 상승을 기대하고 투자해 기간의 이익을 노리는 것 대비 한 단계 진보된 투자형태라 평가 받는다.

최근 개인투자자들에게 부동산 밸류애드 투자전략으로 차익을 추구하는 방법이 주목을 받고 있다. 하지만, 막상 개인이 해당 전략을 실행하기에는 생각만큼 쉬운 문제가 아니라는 것을 금세 파악할 수 있다. 그 이유는 무엇보다 실제 보유 부동산 개발 또는 투자를 앞둔 상황에서 어느 정도 자본을 들여 가치가 얼만큼 올라가는지 예측하기가 쉽지 않기 때문이다. 또 설령 계산을 한다 하더라도 어디서부터 어떻게 시작해야 할지, 어떤 업체를 선정해야 할지 엄두가 나지 않는다. 자칫 투자가 과하거나 잘못된 업체를 선정해 기간이 길어질 경우 투자 이익은 고사하고 원금 회수에도 오랜 시간이 걸릴 수 있기 때문이다. 이런 투자위험을 줄이기 위해 다음의 주요사항을 꼭 점검해야 한다.

첫째, 인근 수요가 충분한지!
수익형부동산의 가장 중요한 투자포인트는 안정적 현금흐름이고 이를 제공해 주는 것이 임차인이다. 투자 후에 임차인을 구하지 못해 공실이 장기화 된다면 애써 노력할 이유가 없다. 그러므로 충분한 수요가 뒷받침 되는 지역인지 객관적인 점검이 필요하다. 간혹 건물에 추가로 투자하기보다 단순히 주변 인프라 개선을 기다리거나, 애초부터 임대료 단가가 높은 것이 문제인 경우도 있기 때문이다.

둘째, 가치부가로 상승시킬 수 있는 임대수입을 확인할 것!
수익형부동산의 가격 메커니즘은 생각보다 단순하다. 물론 건물의 가격을 산정할 때 투입 원가나 주변의 시세 등을 고려하지만, 가장 중요한 것은 건물투자로 기대되는 연간 임대수익(수입-지출)이다. 이를 자본환원률(시장의 요구수익률)로 나누어 보증금을 더하면 거래가치가 되고 여기에 상황에 따른 플러스·마이너스 요인을 적용하면 거래가격이 산정된다.

예를 들어 투자물건에서 기대되는 연간 수익이 1억원이고, 시장에서 해당 지역에 투자할 때 적용되는 수익률이 5%라고 가정하면, 거래가치는 20억원(보증금 미고려)이다. 만일 공사를 통해 20%의 임대수익 상승을 기대한다면, 동일한 수익률을 적용할 경우 건물가치는 24억원이 되고 원래 가치 대비 약 4억원이 상승된다. 단기적 관점에서 추가 투자비용의 한계는 4억원 미만이 되고, 중장기적 관점에서는 4억원을 다소 상회하는 추가 투자가 가능하다고 해석할 수 있다. 또 이렇게 계산된 추가 투자비용이 어디에 얼마나 쓰이는게 가장 효율적인지도 생각해야 한다.

셋째, 신뢰할 수 있는 자문기관과 협의할 것!
개인이 밸류애드 투자전략을 스스로 판단하고 자금을 집행하는 것은 많은 부담과 위험을 수반한다. 투자자의 주관적 판단과 시공업체의 이익이 결합돼 자칫 과도한 투자로 이어지거나, 투자 타이밍이 어긋날 수 있기 때문이다. 투자자 입장에서는 여러 고려사항에 대해 혼자 고민하기 보다 가장 유효한 해법을 함께 찾을 수 있는 누군가가 필요하다. 즉, 신뢰할 만한 상대방을 찾아 종합적이고 체계적으로 투자전략을 실행하는 것이 중요하다. 부동산 자문서비스를 제공하는 금융기관이나 전문업체와의 상담을 통해 나에게 가장 맞는 투자 파트너를 찾는 것을 주저하지 말자.

KB국민은행 WM스타자문단 조수연 부동산수석전문위원

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