서울 부동산 떨어지긴 했나?…"30% 오르고 2% 내려"

서울 부동산 떨어지긴 했나?…"30% 오르고 2% 내려"

조선비즈 원문  

       

올해 하반기 부동산 시장은 어떻게 움직일까?

너무 많이 오른 집값이 내리길 기다렸던 실수요자들 사이에서는 "정부가 집값을 잡았다고 하지만, 하나도 내리지 않은 것 같다"는 불만이 터트리고 있다. 실제 부동산 통계를 분석해보면 서울 집값은 오를 때는 크게, 내릴 때는 찔끔 움직인 것으로 나타났다.

8일 한국감정원의 주간아파트가격 동향에 따르면 7월 1일 기준 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.02% 상승했다.

시계열 자료를 분석해보면 상승기에 30% 가까이 오른 서울 아파트 값은 작년 연말부터 올해 상반기까지 하락기에는 2%밖에 내리지 않은 것으로 나타났다. 한국감정원의 주택 시장 통계는 KB 국민은행 이나 부동산114 등 민간 시세 조사 자료보다 부동산 시장의 움직임을 보수적으로 평가하는 데도 이런 결과가 나온 것이다. 

서울 아파트 값이 본격적으로 오르기 시작한 것은 2014년 하반기부터다. 2013년 초까지 내림세를 이어가던 서울 아파트 가격은 그해 봄과 가을 이사철에 잠시 오르다 다시 내리는 등락을 반복했다. 2014년 7월 28일 조사 당시 전주 대비 0.02% 오르면서 상승세를 타기 시작한 서울 아파트 가격은 작년 10월 말까지 4년 3개월 동안 단 7주를 제외하고 계속 올랐다.

거침없이 오르던 서울 아파트 값이 내리기 시작한 것은 작년 9월 정부가 발표한 9·13 대책의 효과가 시장에서 나타났기 때문이다. 작년 11월 5일 보합을 기록한 이후 11월 12일 조사부터 내림세가 본격화했다. 집값 내림세는 올해 6월 24일 멈췄다. 그리고 7월 1일 조사 결과 상승으로 전환했다. KB국민은행과 부동산114의 지표는 이보다 조금 일찍 상승 전환을 알렸다.



상승기와 하락기의 집값 변동률을 보면 상승 폭은 컸던 반면 하락 폭은 매우 미미했다. 2014년 7월 28일부터 작년 10월 29일까지 4년 3개월 동안 서울 아파트 값은 27.69% 상승했다. 반면 지난 6월 24일까지 7개월 동안 하락 폭은 2.10%. 결국 2014년 7월 28일 이후 상승 폭은 여전히 25.01%나 되는 상황이다.

서울에서도 많이 오른 곳의 상승세는 훨씬 강했다. 가장 많이 오른 강동구의 경우 상승기에 39.87%나 올랐고, 이어 강남구(38.84%), 동작구(31.90%), 양천구(31.50%), 서초구(31.45%), 강서구(30.36%) 등이 크게 올랐다. 이들 지역은 하락기에도 많이 내렸지만 역시 많이 오른 것에 비하면 미미했다. 강동구가 4.76% 하락한 것을 비롯해 강남구는 4.07%, 양천구와 서초구는 각각 3.31%와 3.06%만 내리는 데 그쳤다.

결국 하락분까지 반영해도 강동구는 33.21%의 상승률로 전국 시군구 중 두 번째로 많이 오른 상태다. 강남구와 동작구는 각각 33.19%와 28.72% 상승하면서 세 번째와 여섯 번째로 많이 오른 곳이 됐다.

문제는 서울 아파트 값을 잡기 위해 쏟아낸 규제들이 이후 집값을 더 부채질할 부작용이 될 가능성이 있다는 점이다. 정부가 내놓은 부동산 대책들은 집값 상승세를 멈추게 하고 2.10%나마 떨어뜨린 역할을 했지만, 앞으로 공급을 상당히 위축시키고 있기 때문이다.

정부가 재건축 규제를 강화하면서 사업 진행이 늦어진 것만 봐도 그렇다. 상당수 재건축 사업이 지연된 데다 최근에는 분양가 통제를 피하게 위해 후분양을 검토하는 단지도 늘고 있다. 또 정부가 다주택자들을 임대주택사업자로 등록하도록 유도하면서 시장에 나올 잠재 매물도 많이 줄어든 상태다. 임대주택으로 등록하면 등록한 기간에 집을 팔기 어렵다.

고준석 동국대 겸임교수는 "정부가 급등하는 서울 집값 상승세에 제동을 걸긴 했지만, 집값이 오른 것에 비해 너무 적게 내려간 것을 보면 여전히 서울엔 수요는 많고 공급이 부족하다는 것을 확인할 수 있다"고 말했다.

그는 정부가 투자수요를 잡는 데만 집중하고 실수요를 간과한 것을 문제로 지적했다. 퇴근 시간만 되면 사당동 등 서울 외곽 지역에 길게 줄지어 서있는 수도권 거주자들을 모두 서울의 잠재 수요자라고 봤을 때 수요가 꺾이기 어렵다는 것이다.

고 교수는 결국 정부가 서울 도심 공급 확대에 집중하는 것만이 서울 집값을 안정시킬 수 있다고 했다. 특히 다주택자가 가진 주택을 처분하도록 유도하는 방안으로 강압적인 규제책이 아닌 유인책을 쓸 필요가 있다고 말했다.

이재원 기자(true@chosunbiz.com)

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