다가구 주택 전세 계약 주의점은?[머니+ 부동산Q&A]

다가구 주택 전세 계약 주의점은?[머니+ 부동산Q&A]

서울경제 원문 l

입주날 확정일자 받거나 전세권 설정

전셋값 총합, 시세 70% 넘으면 피해야

신축, 건축주 자금문제에

경매로 넘어가는 경우도

전세보증금 반환보험있지만

집주인 협조없인 가입못해

Q. 아파트 전세가가 너무 비싸서 다가구 주택 전세를 알아보고 있습니다. 다가구 주택을 얻을 때 주의점은 무엇인지요.



A.청년층이나 신혼부부들을 중심으로 아파트 전세가 보다 저렴한 다가구 전세를 찾는 분들이 많습니다. 일반적으로 주변 아파트 전세가 대비 60~70% 정도면 깨끗한 신축 다가구 전세를 얻을 수 있기 때문입니다. 하지만 다가구 주택 전세를 얻을 때는 아파트에 비해 더 신경써야 합니다. 신축 다가구의 경우 건축주의 자금문제로 경매로 넘어가게 되는 경우가 간혹 있기 때문입니다.

다가구주택 세입자도 전세보증금 반환보증에 가입할 수 길이 열렸지만 아직까지 실제 가입자는 많지 않습니다. 전세시장이 안정기에 접어들면 다가구주택은 전세 계약이 끝나도 다음 세입자가 나타나지 않아 제때 전세보증금을 돌려받고 나가기도 쉽지 않습니다. 특히 역전세난과 깡통전세가 현실화할 경우 상황은 더 심각해집니다.

집주인에게 대출해준 금융기관, 혹은 계약 만기에도 전세금 돌려받지 못한 세입자가 다가구주택을 경매에 넘길 수 있습니다. 하지만 다가구주택은 경매시장에서도 외면받고 있습니다. 세입자가 많아 명도가 쉽지 않기 때문입니다.

경매에서 낙찰된다고 해도 전세계약을 맺은 순서대로 배당이 이뤄져 보증금을 날릴 여지도 있습니다. 더구나 다가구주택은 경매에서 유찰되는 경우가 잦고 감정가에 비해 낮은 가격에 낙찰되는 사례도 많아 세입자에게 돌아가는 몫은 크지 않습니다.

세입자들의 전세 보증금 보호를 강화하기 위해 정부가 연초 전세보증금반환보험을 받을 때 집주인 동의 절차를 없앴지만, 다가구 주택 거주자는 여전히 혜택에서 제외돼 있습니다. 다가구 주택만 집주인에게 선순위 보증금을 세입자가 직접 확인받도록 하고 있기 때문입니다.

전세보증금반환보험을 운영하는 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)등에 따르면 다가구 주택 거주자가 전세보증금반환보험에 가입하기 위해서는 우선 해당 세입자보다 먼저 들어 온 임차인들의 보증금의 합이 실거래가의 150% 이하여야 합니다. 문제는 세입자가 선순위 보증금을 확인할 길이 현실적으로 집주인을 거치는 방법뿐이라는 점입니다. 집주인의 협조가 없이는 보험 가입이 불가능한 것입니다.

입주날은 짐을 풀자마자 바로 전입신고를 한 뒤 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 방법이 가장 좋습니다. 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나 실제 거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못합니다. 하지만 전세권설정등기는 주민등록전입신고나 실제 거주는 그 요건이 아니므로 보다 안전합니다.

전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기해서 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기해서만 강제집행을 신청할 수 있습니다. 하지만 전세권설정등기를 마친 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거해 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

결론적으로 다가구 주택의 임차인들의 전셋값 합계가 시세의 70~80%가 넘으면 계약하지 않거나 반전세로 계약 하시는 게 좋습니다. 추가적으로 전세를 계약하기 전 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐 가압류·가등기·가처분 등기가 설정된 집은 가급적 피하는 게 좋습니다.

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