방학시즌에만 나온다는 전전세와 전대차, 괜찮은 것 맞나?

방학시즌에만 나온다는 전전세와 전대차, 괜찮은 것 맞나?

경제만랩   

| 자취방 빈방으로 놔두긴 아까운데…월세 받아볼까?

# 서울 흑석동에서 기숙사 생활하던 대학생 3학년 김태양씨는 이번 여름 방학에 부산으로 본가로 떠난 친구의 자취방에 세들어 살 계획이다. 친구가 방학기간에만 떠나있는 2개월 동안만 머물기로 한 것입니다. 전셋집인 만큼 월세 걱정도 없고, 수도세와 관리비 4-5만원와 월세비로 10만원 가량만 친구에게 전달하기로 약속했다.

대학생 김태양씨는 “요즘 대학가 집주인들이 월세보다는 전세를 찾는 경우가 많고, 단기보다는 장기 계약을 선호하기 때문에 자취방을 구하려면 목돈이 필요하거나 월세부담이 큰 편인데 대학생 입장에서는 부모님 도움없이 자취방을 마련하기가 어렵다”며 “그나마 비용부담이 적은 전전세를 종종 활용하고 있다”고 말했습니다.
 

| 한푼이라도 아껴야지…방학동안에만 집키 넘기는 자취생들

무더운 여름과 함께 학생들의 여름방학 시즌이 다가오자 대학생 자취생들의 큰 고민이 하나 생기기 시작합니다. 방학기간에 본가로 돌아가면 학교 인근에 위치한 자취방은 빈방으로 월세만 빠져나가기 때문에 전전세나 전대차를 고민하는 것입니다.

여기서 말하는 전전세와 전대차 계약은 세입자가 다시 세를 놓는 것으로 넓은 의미로 봤을 때 동일합니다. 하지만, 법률적으로 따져본다면 분명히 다른 관계를 지니고 있기 때문에 전전세와 전대차 계약을 정확히 구분하고 진행해야 합니다.

| 전전세와 전대차 계약의 가장 큰 차이는 ‘전세권 설정등기’

세입자가 집주인으로부터 전세권 설정등기를 받았다면 집주인의 동의 없이 전전세를 진행할 수 있습니다. 이는 집주인으로부터 집에 대한 권한을 넘겨받는 전세권 설정등기를 받았기 때문입니다. 즉 전세권 설정등기를 받은 세입자는 해당 주택을 자유롭게 다른 사람에게 세를 놓을 수 있습니다.

전세권 설정등기를 받지 않는 세입자의 경우 전대차 계약을 진행해야 합니다. 하지만, 이 경우 반드시 집주인의 허락을 받아야 합니다. 만약, 집주인의 허락없이 세를 놓고 살다가 집주인이 발견했다면 제3 세입자는 대항력없이 무조건 집을 비워줘야 하고, 집주인에게 계약해지를 일방적으로 당할 수 있기 때문에 전세권 설정등기를 받지 않았더라면 전대차를 진행해야 합니다.

| 기존 전세가격보다 저렴한 것이 전전세의 매력포인트

전전세의 보증금은 기존 전세보증금보다 높을 수 없습니다. 이 부분 때문에 기존 전세가격보다 저렴한 것이 전전세의 가장 큰 매력포인트입니다. 뿐만 아니라 전전세로 인해 주택에 하자가 발생하거나 사고가 생겼을 경우 기존 세입자가 책임을 져야 하고, 기존 세입자와 집주인간의 계약이 만료되면 전전세 계약도 함께 끝이 납니다.

다만, 기존 세입자가 전세계약서에 특이사항으로 전전세금지조항을 넣었다면 전세권 설정등기를 했다고 하더라도 전전세 계약이 할 수 없다는 점도 참고해야 합니다.

| 구두계약보다는 문서계약으로 진행할 것

집주인 동의 없이 진행되는 전대차는 엄연히 불법행위로 나중에는 법적 문제로 번질 수 있는 매우 심각한 행동입니다. 특히, 불법 전대를 했을 때 집주인에게 전세보증금을 되돌려 받기가 어려울 수도 있기 때문에 반드시 집주인과 상의를 해봐야 하죠.

또한, 집주인의 동의를 구한 다음 전대계약을 진행해도 구두계약보다는 문서로 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 전대를 받는 사람이 아무리 가까운 사이일지라도 추후 문제가 생기지 않도록 하는 것이 서로에게 좋기 때문입니다. 전대차계약서와 동의서에 전대 부동산에 대한 정보와 세입자와 제3의 세입자의 신상정보를 기재해야 합니다.

만일 문서로 계약을 못하고 구두계약을 하게 된다고 하더라도 이를 증빙할 수 있는 문서는 확보해두는 것이 좋습니다.

| 시세보다 저렴한 대학가 자취방, 전전제·전대차 사기도 주의할 것!

하지만, 전전세와 전대차로 사기를 쳐 보증금을 챙기는 경우도 있으니 계약하기 전 반드시 주의해야 합니다. 실제로, 건물주와 전전세를 합의했다고 속여 임대 오피스텔을 제 3자에게 전세로 임대하고 수 천만원의 보증금 챙긴 사례가 간혹 있습니다.

최근 학생이나 사회초년생들은 전전세와 전대차가 주변 시세보다 저렴한 가격으로 집을 구할 수 있다는 이유로 계약을 진행하는 경우가 많은데 전전세로 피해를 입지 않도록 계약서를 꼼꼼히 살펴본 뒤에 계약을 진행해야 할 것입니다.