줄줄이 후분양?…강남 이어 강북도 만지작

줄줄이 후분양?…강남 이어 강북도 만지작

조선비즈 원문 l       

서울 강남권 재건축 단지들의 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피하기 위한 수단으로 후분양으로 돌아서선 가운데 강북권 분양 단지들도 후분양을 검토 중인 것으로 알려졌다. 후분양은 아파트 건설 공정의 80% 이상을 마친 후에 소비자에게 분양하는 것이다.

부동산업계와 각 재정비촉진구역 조합에 따르면, 서울 강남 재건축 단지들에 이어 강북권 재건축 단지 곳곳에서도 후분양을 저울질하고 있는 것으로 나타났다.

HUG가 신규 분양 아파트의 분양가가 주변 시세의 100~105%를 넘지 못하도록 강화한 ‘새 분양가 심사기준’을 24일부터 발급하는 분양보증서에 적용했는데, 강북 재건축 추진 단지들도 분양가 통제를 받지 않으려고 후분양을 고려하는 것이다. 후분양을 하면 HUG의 분양가 심사를 통한 분양보증을 받지 않아도 되기 때문이다.

서울 동작구 흑석3재정비촉진구역(이하 흑석3구역)은 현재 후분양 가능성을 두고 논의 중이다. 흑석3구역 조합 측 관계자는 "후분양 여부를 놓고 협상 중"이라며 "확정되면 조합원에 통보할 예정"이라고 밝혔다.

흑석3구역은 동작구 흑석동 253의89 일대 10만3497㎡짜리 부지로, 지하 5층~지상 20층 26개동 1772가구짜리 새 단지가 들어설 계획이다. 2017년 8월 관리처분계획인가를 받았으며 시공은 GS건설이 맡았다.

업계는 HUG의 강화된 분양가 규제를 받아들이기 어려울 것으로 보이는 흑석3구역이 후분양을 택할 것으로 보고 있다.

흑석3구역과 국립현충원을 사이에 두고 3~4km 거리에 있는 ‘사당3주택재건축정비구역’에선 HUG가 최근 제시한 분양가도 받아들이기 어렵다는 얘기도 나왔다.

서울시 동작구 흑석동 일대. 흑석4~8구역은 재개발이 완료돼 아파트 입주를 마쳤고, 3구역과 9구역, 11구역이 사업을 추진 중이다. /조선DB

한 부동산 공인중개업자는 "흑석3구역은 인근 사당3구역 재건축 단지의 분양가 영향을 받게 되는데, 사당 재건축 단지가 수용한 HUG 제안 분양가는 조합의 기대나 현재 주변 시세보다 낮아 이를 받아들이기 어려워 보인다"며 "이런 점을 고려하면 흑석3구역 조합이 후분양을 택할 가능성이 있다"고 말했다.

사당 3구역을 재건축하는 ‘이수푸르지오더프레티움’은 새 규제 적용 코앞인 21일에 분양보증서를 발급받았다. 사당3구역 조합 측은 이달 초에 일반분양가를 3.3㎡당 3000만원 초반대로 정해 분양보증을 신청했으나, HUG는 이를 반려하며 2813만원을 제시했고, 조합이 HUG의 제안을 수용했다. 이를 두고 부동산업계에서는 ‘사당 3구역이 새 규제 앞에서 백기를 들었다’는 말이 나왔다.

흑석 3구역보다 진행 속도가 느린 ‘흑석 9구역’의 경우 조합과 시공사 간 계약조건에 따라 아파트 착공 시점에 선분양으로 할지, 후분양으로 할지 여부를 결정한다. 이 구역은 앞서 롯데건설을 시공사로 선정했으며 2021년까지 철거·시공을 할 계획이다.

서울 중구 세운재정비촉진지구에 짓는 '힐스테이트 세운'도 최근 분양을 연기하고 후분양 등 대책 마련에 나섰다. 조합 측은 3.3㎡당 약 3200만원대를 원했으나, HUG는 이보다 500만원 낮은 2700만원을 제시한 것으로 알려졌으며 양측의 의견 차로 결국 분양을 미루게 됐다.

조선 DB

앞서 이달 일반분양을 할 것이라고 예고했던 서울 재건축 단지들도 잇따라 분양을 미루거나 후분양으로 돌아섰다. 서울 강남구 삼성동 상아2차를 재건축하는 ‘래미안 라클래시’는 2021년 하반기 후분양을 하기로 했다. 서울 신반포 3차‧신반포23차‧반포경남아파트를 통합 재건축하는 ‘래미안 원베일리’도 일반분양 약 500가구를 후분양으로 하기로 결정했다. HUG의 기준을 적용하면 3.3㎡당 평균 분양가가 4000만원대를 넘지 못할 것으로 예상되면서 후분양으로 돌아섰다.

분양가가 높은 지역에 짓는 새 아파트단지 위주로 후분양이 이어질 수 있다는 전망도 나온다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 "HUG가 고분양가 기준을 세분화함에 따라 조합 측이 후분양을 택할 가능성이 커졌다"며 "새 규정은 소위 3.3㎡당 분양가가 2000만~3000만원대 구간 아파트에 미칠 영향이 크고, 분양가가 4000만원 이상인 아파트의 경우 후분양으로 피신할 것으로 보인다"고 전망했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "후분양을 하면 시공사는 분양 대금 회수 기간이 늦춰지고 이에 따른 금융비용이 증가하는 부담이 발생한다"며 "강남권 등 분양가가 높은 지역은 후분양으로 전환할 수 있으나 새 심사기준을 적용했을 때 분양가 인하 폭이 적은 지역까지 후분양으로 돌아서거나 사업시기를 늦추지는 않을 것으로 본다"고 말했다.

허지윤 기자(jjyy@chosunbiz.com)

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