상가 임대했다면 똑똑하게 보호받자!

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상가임대차 보호법

상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정, 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 2001년 12월 29일 제정된 법이다. 

영세상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정되었는데 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에만 해당되며, 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정 금액 이하인 영세상인인 경우에 이 법의 적용을 받을 수 있다.

보증금이나 상가의 임대료를 올릴 때 기존 금액의 12%를 초과할 수 없으며 일정 금액 이상의 상가임대차 보증금은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있다. 

상가 세입자들도 주택 전세처럼 세무서에서 확정일자를 받으면 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다. 확정일자를 받아놓았다면, 상가임대차보증금-국세, 담보물권이 설정된 채권, 일반채권 순으로 돈을 돌려받을 수 있다.

2019년 개정안 내용

이번 개정안은 주요 상권의 상가 임차인 95% 이상이 법의 보호를 받을 수 있도록 법의 적용범위를 정하는 기준인 보증금 상한 액수를 대폭 인상하는 내용을 담았다.

개정안에 따라 상가건물 임대차 보호법 적용범위에 해당되는 임차인들은 임대료 인상률 상한 제한 우선변제권 월차임 전환 시 산정률 제한 등 규정의 적용을 받을 수 있게 된다.

지역별로는 서울이 6억 1000만 원에서 9억 원으로, 부산과 과밀억제권역 5억 원에서 6억 9000만 원 광역시 3억 9000만 원에서 5억 4000만 원 그 외 지역은 2억 70000만 원에서 3억 70000만 원으로 상향됐다.

개정안에 대한 반응

또한 자영업 세입자가 안정적인 장사를 할 수 있도록 재계약 요구권의 법적 보호기간을 현행 5년에서 10년으로 늘렸다. 또 세입자가 이전 임차인에게 지불한 권리금을 다음 임차인에게서 회수할 수 있도록 보호기간도 3개월에서 6개월로 늘어났다.

계약갱신기간이 10년으로 늘어나면 임대인의 입장에서도 10년간 공실 없이 한 곳에서 영업이 이어지므로 안정적인 수입이 가능하다는 이점도 있어 임대인과 임차인 모두에게 유리해져 긍정적인 반응을 보이고 있다.

그렇지만 여전히 논란 중인 사항들이 있다. 소급적용이 안되므로 법 시행 후 첫 계약이거나 갱신계약만 한정적으로 적용되는 사항도 있기 때문이다. 장점도 많지만 이러한 법적 허점도 존재하기 때문에 앞으로도 상가건물 임대차 보호법에 대한 개정 움직임은 더욱 활발해질 전망이다.