공시가격 현실화 첫발…단독주택 9% 올렸다

공시가격 현실화 첫발…단독주택 9% 올렸다

한겨레 원문        

국토부 발표…서울 18% 최대폭 상승

고가 주택 중점 상승

서울 용산·강남·마포 30%대 올라

전국 98% 중저가 변동률은 5.8%

전국 현실화율은 아직도 53%

국토부 “시세 반영 불균형 개선”

보유세 폭탄?

고가주택은 큰 폭 상승 예고

1주택자는 50%가 상한

고령 장기보유자는 70%까지 감면

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치솟는 집값을 따라잡지 못하고 있는 공시가격의 현실화율을 높이기 위해 정부가 2019년 전국 표준단독주택의 공시가격을 전년보다 평균 9.13% 올리기로 했다. 이는 지난해 전국 단독주택 매매가격 상승률(3.73%)을 크게 웃도는 수치로, 집값 상승분을 공시가격에 반영하는 한편 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율도 끌어올린 데 따른 것이다. 이에 따라 올해 단독주택 공시가격 현실화율은 53%로 지난해(51.8%)에 견줘 1.2%포인트 높아진다.

국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 전국 22만호에 이르는 표준단독주택 공시가격을 확정했다고 24일 밝혔다. 김현미 국토부 장관은 “단독주택 공시가격의 현실화율을 높여 주택 유형 간, 지역 간 형평성을 높이는 데 초점을 맞췄다”며 “이후 아파트 등 공동주택 공시가격에도 시세를 적극 반영할 계획”이라고 말했다. 올해 표준단독주택 공시가격 상승률 9.13%는 2005년 공시가 시작된 이후 최대 상승폭이다. 최근 수년간 상승률은 4∼5% 수준이었다. 특히 지난해 집값 상승이 두드러졌던 서울 지역의 표준주택 공시가격이 17.75%로 역시 최대폭 상승했다. 이어 대구(9.18%), 광주(8.71%), 세종(7.62%), 제주(6.76%) 차례로 많이 올랐다.

특히 서울 용산구는 용산공원 조성사업과 한남재정비 촉진구역 및 재건축사업 등의 영향으로 전년 대비 35.4% 올라 전국에서 가장 크게 공시가격이 뛰었다. 이어 재건축 사업이 활발히 진행되고 있는 서울 강남구가 35.01% 올랐고, 지역 상권이 크게 발달하고 있는 서울 마포구도 31.24% 상승률을 기록했다. 국토부 관계자는 “최근 실거래가 등 가격이 급등했거나, 공시가격과 시세와의 격차가 현저히 컸던 고가 단독주택을 중심으로 형평성 제고에 나선 결과”라고 설명했다.

전국 표준주택 가운데 98.3%를 차지하는 중저가 주택(시세 15억원 이하)의 공시가격 변동률은 5.86%로 전체 평균(9.13%)을 밑돌았다. 전국 기준 시세 3억원 이하 주택의 공시가격 상승률은 3.56%, 3억~6억원대 주택의 상승률은 6.12%에 그쳤다. 반면 15억~25억원 주택은 21.1%(서울 23.56%), 25억원 초과 주택은 36.49%(서울 37.54%)나 올랐다. 초고가 주택일수록 공시가격 상승폭이 중저가 주택보다 큰 셈이다. 전국 표준주택 22만채의 공시가격 평균은 1억4540만원이었다.

시장에서는 그동안 아파트에 견줘 상대적으로 시세 반영률이 낮았던 단독주택 공시가격이 이번에 고가 주택을 위주로 오르면서 상당폭 정상화된 것으로 보고 있다. 부동산 공시가격은 거래 사례·수익률·원가를 반영해 평가·산정하는데, 정보 접근이 용이한 거래 사례가 공시가격에 반영되는 가중치가 높다 보니 거래가 빈번하게 발생하는 아파트는 시세에 가깝게 공시가격이 결정돼왔다. 반면 상대적으로 거래 빈도가 낮은 단독주택의 공시가격은 시간이 지날수록 시세와의 격차가 벌어졌고, 특히 고가의 단독주택은 시세가 거의 노출되지 않아 차이가 더욱 커졌다. 국토부가 밝힌 지난해 아파트 공시가격의 현실화율은 68.1%인 데 반해 단독주택의 현실화율은 51.8%로 낮았다. 국토부는 고가 단독주택의 경우 아파트 등 공동주택만큼 시세반영률을 끌어올린다는 방침이다.

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예를 들어 부산의 ㄱ아파트 시세가 7억5천만원이고 서울 신사동의 ㄴ단독주택 시세는 16억5천만원이지만 지난해 공시가격은 모두 5억5천만원으로, 시세 반영률이 73.3% 대 33.3%로 차이가 컸다. 이런 공시가격 불균형은 보유세 불균형 현상을 낳았다. 울산의 시세 5억8천만원 아파트는 지난해 공시가격이 4억2천만원으로 재산세가 90만원 부과됐으나 서울 마포의 시세 15억1천만원 단독주택은 공시가격이 3억8천만원으로 재산세 80만원이 부과되는 데 그쳤다. 자산가치가 3배 가까이 나지만, 재산세는 오히려 울산 남구의 아파트 보유자가 10만원 더 내야 했던 셈이다.

방송희 주택금융연구원 연구위원은 “단독주택과 아파트의 공시가격 불균형은 소득이 고스란히 노출되는 월급생활자의 유리지갑과 소득 파악이 어려운 고소득 자영업자 금고의 차이와 비슷하다”며 “이번 고가 단독주택 공시가격 인상은 그간 방치돼왔던 가격 불균형을 대폭 개선했다는 데 의미가 있다”고 말했다.

올해 단독주택 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 집주인들이 보유세 ‘폭탄’을 맞을 것이라는 우려도 나오지만 이는 현실과는 차이가 있다. 표준주택 22만호 중 98.63%(21만6988호)로 대부분을 차지하는 공시가격 9억원(시세 약 15억원) 이하 주택 소유자는 1주택자인 경우 종합부동산세 부과 대상이 아닐 뿐만 아니라 보유세 상승도 소폭에 그칠 전망이다. 올해 공시가격이 7억8천만원으로 지난해보다 13.87% 오른 주택의 경우 지난해 보유세는 179만2천원이었으나 올해는 35만4천원(19.7%) 늘어난 214만6천원이 부과된다. 이 주택의 현 시세는 13억8천만원으로 최근 1년간 집값 상승분 1억7천만원에 견준 세부담 상승액은 ‘쥐꼬리’인 셈이다.

다만, 일부 고가 주택은 공시가격 상승률이 50~100%에 이르면서 보유세가 큰 폭 인상될 것으로 예상되는데, 이 경우에도 1세대 1주택자의 보유세(재산세+종부세)는 전년 대비 50%를 상한으로 하게 된다. 또 1주택자인 70살 이상 고령자가 10년 이상 장기 보유한 주택은 종부세의 최대 70%가 감면돼 부담을 덜 수 있다.

최종훈 노현웅 기자 cjhoon@hani.co.kr

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