서울에서 2km, 집값 잡을 수 있을까?

서울에서 2km, 집값 잡을 수 있을까?

리얼캐스트

 

 

┃신규 공공택지 총 41곳에 15.5만 호 공급 예정

 

 

19일, 정부가 서울 광화문청사 본관에서 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 발표했습니다. 지난 9월 13일 주택시장 안정화를 위한 수도권 주택 30만호 공급 계획의 연장으로 100만㎡ 이상의 대규모 택지 4곳(남양주, 하남, 인천계양, 과천), 100만㎡ 이하 6곳, 10만㎡ 이하 31곳입니다.
공급에 대한 기대가 컸던 만큼 이번 택지지구 발표로 각 지역에 대한 갑론을박이 이어지고 있는데요. 리얼캐스트에서 대규모 택지지구 4곳의 특장점을 분석해 봤습니다.

 

 

┃남양주 왕숙지구
 

 

1134만㎡ 규모에 6만 6천호 건립이 예정된 남양주 왕숙지구는 발표된 3기신도시 중 규모가 가장 큰 택지지구입니다. 때문에 ‘물량에 장사없다’며 대어급 공급 물량에 따른 후폭풍 우려가 벌써부터 제기되고 있습니다.

 

올해 11월 기준, 남양주시 인구는 68만 1535명으로 이미 이들을 수용하고 있는 2만 5천여 가구의 별내신도시와 3만 1천여 가구가 자리한 다산신도시가 포진해 있는 상황에 2개 도시를 합친 것보다 규모가 큰 왕숙지구까지 가세하면 물량 감당이 안 될 것이란 거죠. 또한 현재 다산, 별내, 진접 등 인구 유입에 출퇴근길 교통지옥이 야기되는 상황에 왕숙지구까지 가세하면 서울로의 출퇴근길은 더욱 힘들어질 것이라고요.

 

이에 GTX-B노선의 조기 추진에 정부가 적극적이었던 이유가 이곳, 왕숙지구를 염두에 둔 것이 아니냐는 분석이 나오고 있습니다. GTX-B노선이 완공되면 청량리역까지 10분, 서울역까지 15분이면 도착할 수 있습니다.

 

하지만 다산지구의 집값이 가파르게 상승하고 있는 만큼 다산지구의 집값 안정에 일조할 것이란 의견도 팽배합니다. 다산지구를 비롯해 일대 노후 주택을 소유한 수요층의 반발을 불러일으키는 이유이기도 하고요.

 

2개 지구로 나눠진 왕숙지구는 왕숙천과 연계한 수변복합문화마을, 에너지자족마을을 비롯해 문화예술마을, 청년문화공간 등이 조성될 예정입니다.

 

 

┃하남 교산지구

 

 

하남시 천현동, 교산동 일원에 자리한 하남 교산지구는 위쪽에 자리한 미사지구에 비해 직선거리로 강남과 가깝다는 이점이 있습니다. 때문에 교산지구 발표로 미사지구가 적지 않은 타격을 받을 것이란 의견이죠.

 

산으로 둘러 쌓여 인프라 확장이 제한적일 것이란 단점도 있지만 지하철 3호선 연장으로 인한 수혜는 단점을 상쇄하기에 충분하다는 분석입니다. 3호선이 연장되면 수서역까지 20분, 잠실역까지 30분 대 이동할 수 있습니다. 교통이 편리한 북측에는 판교 제1테크노밸리의 1.4배에 달하는 자족용지가 조성됩니다.

 

교산지구 개발로 가장 큰 수혜를 보는 지역은 오히려 3호선 연장으로 인한 감일지구가 될 것으로 보입니다.

 

 

┃인천 계양 테크노밸리 지구

 

 

인천이지만 마곡 및 여의도 접근성이 좋은 인천 계양 테크노밸리 지구는 발표된 4곳의 대규모 택지지구 중 유일하게 전철망 호재가 없는 지역입니다. 도보권으로 이용 가능한 전철노선이 없죠. 이에 인천 1호선 박촌역과 김포공항역 사이에 교차로에서 정지 없이 이동하는 신교통형 전용 BRT를 신설한다는 방침입니다.

 

물량이 많지 않은 것은 그나마 다행이지만 검단신도시를 비롯해 김포 고촌 등 이미 일대에 많은 주택을 공급하는 상황에 굳이 계양지구를 선정해야 했냐는 지역민들의 반발이 이어지고 있습니다.

 

 

┃과천 과천지구

 

 

발표된 4곳 중 가장 입지가 좋은 과천지구는 뛰어난 인프라에 비해 규모가 너무 작아 ‘끼워 넣기식’이라는 비판이 일고 있습니다. 다른 3곳은 서울 집값에 큰 영향을 미치지 못할 것으로 소규모의 과천지구를 끼워 넣어 비판의 목소리를 잠재우자는 것이죠.

이와 같은 우려가 나오는 만큼 과천은 급등하는 서울 집값을 잠재울 뛰어난 입지로 평가 받고 있습니다. 서울지하철 4호선 선바위역과 경마공원역을 이용할 수 있고 선암IC가 인근에 있는데요. 향후 과천~우면산간 도로를 지하화하고 선바위역은 광역버스와 연계할 수 있는 복합환승센터로 개발하는 한편 과천지식정보타운의 1.5배에 달하는 첨단지식센터 건립 등이 계획돼 있습니다.

 

 

┃서울 집값 잡기에는 한계, 경기도는 집값 하락 우려도

이번 3기신도시는 서울 집값을 잡기 위한 주거공급과는 거리가 먼 대책이라는 게 업계 중론입니다. 과천을 제외하고 매력적인 곳이 없거니와 서울 접근을 높이기 위한 교통망 확충은 오히려 빨대효과를 불러일으킬 것이란 분석이죠. 공급 과잉을 불러일으켜 일대 지역의 집값 하락에 대한 우려가 벌써부터 흘러나오고 있고요.

 

하지만 뛰어난 서울 접근성과 자족도시 개발을 위한 정부의 신도시 개발 계획에 방점을 찍는 듯합니다. 베드타운이라는 오명을 갖는 1기신도시와 서울 접근성이 떨어지는 2기신도시의 약점을 보완한 정부의 강한 의지가 엿보이기 때문입니다.

 

아직 주택공급까지는 갈 길이 멀었고 그 파급력도 미루어 짐작만 할 수 있기에 이번 3기신도시 의 가치는 잠시 미루는 것이 어떨까요? 이상 리얼캐스트였습니다.