임차인 있다면 우선변제권 확인해야

임차인 있다면 우선변제권 확인해야

동아일보 원문        

[고준석의 실전투자]경매때 보증금 반환여부 체크 요령

6일 법원 경매에서 낙찰된 인천의 한 아파트의 경우 확정일자가 근저당권 일자보다 빠르기 때문에 우선변제권이 성립한다. 임차인이 미리 배당 요구를 신청한 덕분에 이를 낙찰받은 매수자가 임차인의 보증금 1억3000만 원을 부담하지 않아도 된다. 신한옥션SA 제공

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

원모 씨(41·여)는 경매로 내 집 마련에 나섰다. 좋은 매물을 찾던 원 씨에게 드디어 구미가 당기는 물건이 포착됐다. 하지만 선뜻 경매에 나서지 못했다. 임차인 걱정 때문이다.

경매로 나온 아파트의 경우 유찰 횟수가 많을수록 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 자신의 임대보증금을 주장할 수 있는 권리를 말한다. 통상 대항력을 갖춘 임차인이 있을 경우 경매를 통해 낙찰받은 새 주인이 이 임차인의 보증금을 책임져야 한다. 보증금 반환 부담을 떠안을 수 있다는 뜻이다. 이 때문에 원 씨는 쉽게 경매에 뛰어들지 못하고 있는 상황이다.

원 씨가 마음에 둔 물건이 그랬다. 6일 낙찰된 인천 부평구 갈산동의 한 아파트(인천지방법원 사건번호 2018-3320)의 등기상 권리관계는 간단했다. 1순위 근저당권, 2순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리였다. 여기에 2차 감정가가 1차(2억9100만 원)때보다 30% 쌌다. 임차인만 없다면 상당히 좋은 매물이다. 문제는 현재 그 집에 살고 있는 임차인이 대항력을 갖고 있어 임대보증금 1억3000만 원을 돌려줘야 한다는 것이다.

이 물건의 임차 현황을 보면 임차인은 기준권리(2011년 6월 9일)보다 앞서 전입신고(2011년 3월 16일)를 마쳤다. 대항력은 임차인이 전입신고(주민등록)를 마치면 그 다음 날부터 효력이 생긴다. 보증금 1억3000만 원이 부담스러웠던 원 씨는 결국 입찰을 포기했다.

원 씨의 선택은 옳았을까? 그렇지 않다. 대항력을 갖춘 임차인이라고 해서 무조건 매수인이 책임져야 하는 건 아니다. 임차인이 대항력과 함께 우선변제권을 갖고 있으면 매수인이 임차인의 보증금을 책임지지 않아도 된다. 우선변제권은 등기상 존재하는 다른 채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리다.

임차인이 가진 우선변제권은 임대차계약서상 확정일자가 등기상 기준권리 날짜보다 일러야 효력이 있다. 이런 자격을 갖춘 임차인이 경매에 앞서 법원에 배당요구를 할 경우 이 경매 낙찰금액으로 보증금을 우선 변제받을 수 있다. 임차인이 보증금 전액을 변제받을 경우 보증금을 한 푼도 책임지지 않아도 된다.

다시 원 씨가 포기한 물건의 임차 현황을 보자. 임대차계약서상 확정일자는 2011년 3월 16일로 기준권리보다 약 3개월 앞선다. 임차인이 우선변제권을 갖는다는 뜻이다. 배당요구 기한(5월 8일) 전에 이미 배당요구(3월 23일)도 해놓았다. 여기에 매각금액이 보증금보다 높기 때문에 낙찰되면 임차인이 보증금 100%를 변제받게 되고, 정작 매수인이 부담해야 하는 보증금은 없었던 것이다. 원 씨는 그렇게 눈앞의 기회를 날린 셈이 됐다.

원 씨와 같은 실수를 피하고 싶다면 대항력 있는 임차인이 존재할 때 다음 세 가지 경우를 살펴보자. 첫째, 대항력 갖춘 임차인이 우선변제권을 갖고 있는지를 가장 먼저 확인해야 한다. 임대차계약서상 확정일자와 기준권리의 일자를 비교하면 된다. 두 번째는 임차인이 배당요구 기한이 끝나기 전에 법원에 배당요구를 했는지 살펴야 한다. 마지막으로는 예상 낙찰 금액이 보증금보다 높은지를 가늠해야 한다. 낙찰금액이 보증금보다 적을 경우 그 차액을 매수인이 부담해야 하기 때문이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장