민법 제104조 불공정한 법률행위와 속칭 알박기 문제

 민법 제104조 불공정한 법률행위와 속칭 알박기 문제

[김용일의 부동산톡]

이데일리 원문 l       

김용일 변호사

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 민법 제103조는 법률행위의 내용이 ‘선량한 풍속 기타 사회질서’에 반하면 무효가 된다고 규정하고 있는데, 불공정한 법률행위 또는 폭리행위 역시 이에 해당하고, 구체적으로 민법 제104조에서 규정하고 있다. 이번 시간에는 민법 제104조의 요건 및 효과에 대해 정리하고, 나아가 속칭 알박기 문제에 대해 민사소송을 통한 해결방법 등을 정리해 보겠다.

◇ 민법 제104조 불공정한 법률행위의 요건 및 효과

민법 제104조는 상대방의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 자기의 급부에 비하여 현저하게 균형을 잃은 반대급부를 하게 함으로써 부당한 재산적 이익을 얻는 행위를 불공정한 법률행위 또는 폭리행위로 보아 무효라고 규정하고 있다. 민법 제104조는 법률행위 내용이 ‘선량한 풍속 기타 사회질서’에 반하면 무효가 된다고 규정한 민법 제103조의 예시규정으로 보면 된다.

매매 등 법률행위가 민법 제104조의 불공정한 법률행위로 인정되면 무효가 되며, 민법 제104조에 해당하기 위한 요건은, ① 피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용할 것, ② 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있을 것이 요구된다. 구체적으로 대법원은 “민법 제104조의 불공정한 법률행위는 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있고 상대방 당사자가 그와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 폭리 행위의 악의를 가지고 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는 법률행위를 한 경우에 성립한다.”고 하였다(대법원 2017다210422 판결, 대법원 2009다50308 판결).

피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험의 요건은 그중에서 어느 한가지만 갖추어도 충분하다. 여기서 ‘궁박’이란 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, 당사자가 궁박 상태에 있었는지 여부는 당사자의 신분과 상호관계, 피해 당사자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해 당사자의 이익, 피해 당사자가 그 거래를 통해 추구하고자한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다.

한편, 급부와 반대급부 사이의 ‘현저한 불균형’은 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고 구체적ㆍ개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다. 그 판단에 있어서는 피해 당사자의 궁박ㆍ경솔ㆍ무경험의 정도가 아울러 고려되어야 하고, 당사자의 주관적 가치가 아닌 거래상의 객관적 가치에 의하여야 한다.

◇ 속칭 알박기로 인해 불공정한 매매계약시 민법 제104조, 제138조에 의한 구제방법

아파트단지 건설사업 또는 재개발·재건축사업 등의 수행을 위하여 반드시 필요한 땅이 있는데, 이에 대해 속칭 알박기를 하여 개발사업의 진행을 어렵게 한 후, 개발업자로부터 시세에 비해 과도한 매매대금을 받고 파는 매매계약을 하는 경우, 피해를 입은 측은 민법 제104조의 불공정한 법률행위를 주장하여 무효화시키는 소송을 할 수 있다.

구체적으로 실제 사례를 보면, 재건축정비사업조합이 재건축사업을 진행함에 있어 반드시 필요한 부지를 3억 8천만원에 매수해 놓은 후, 속칭 알박기 작업을 통해 재건축정비사업조합의 사업진행을 어렵게 만들고, 조합이 사업계획승인 취소 위기를 맞아 어쩔수 없이 시세에 비해 훨씬 고가인 18억원에 매매한 사안에서, 법원은 앞에서 언급한 민법 제104조의 불공정한 법률행위 요건을 설시한 후, 이 사안이 이에 해당하므로 무효라고 판단하였다(대법원 2009다50308 판결).

또한, 법원은 위 매매계약서 작성시 위와 같은 불공정함에 대해 추후 이의 및 소송을 제기하지 못하도록 하는 부제소합의를 하였더라도, 위 매매계약이 무효인 이상, 이를 전제로 한 부제소합의 역시 무효이므로, 부제소합의에도 불구하고 매매계약을 무효화시키는 소송을 할 수 있다고 하였다.

다만, 위 사안에서 법원은 매매계약을 전부 무효로 하는 것이 아니라, 민법 제138조에 규정된 무효행위 전환의 법리를 적용하여, “양당사자의 의사는 매매계약을 체결하는 것이므로, 여러 사정을 종합해 위 땅의 적절한 매매가격으로 추정되는 약 6억 4천만원에 매매가 유효하게 성립하는 것으로 간주하고, 위 금액을 초과하여 지급한 것만 무효로 하며, 결국 매도인은 애초 지급받은 매매대금인 18억원 중에서 6억 4천만원을 초과하는 금액을 반환해야 한다”는 취지로 판시하였다.

참고로, 민법 제138조는 “무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.”고 규정하고 있고, 이를 무효행위의 전환이라 한다.

구체적으로, 위 사안에서 대법원은 “매매계약이 약정된 매매대금의 과다로 말미암아 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 민법 제138조가 적용될 수 있다. 따라서 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 대금을 다른 액으로 정하여 매매계약에 합의하였을 것이라고 예외적으로 인정되는 경우에는, 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유효하게 성립한다고 할 것이다. 이때 당사자의 의사는 매매계약이 무효임을 계약 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사로서, 당사자 본인이 계약 체결시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다.”고 하였다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사