입주폭탄에 깡통전세 비상! 피 같은 전세금 지키는 법

입주폭탄에 깡통전세 비상! 피 같은 전세금 지키는 법

리얼캐스트                                    

┃과잉공급 → 입주폭탄 → 집값∙전셋값 하락 → 깡통전세 → 전세보증금 공중분해

박근혜 정부의 초이노믹스 시절, 단군이래 가장 많은 분양물량이 쏟아졌었는데요. 이때 분양한 아파트의 입주시기가 도래하면서 2018년 주택시장에 43만여가구가 쏟아져 나올 예정입니다. 입주 물량이 대거 쏟아지면 집주인이 세입자를 구하지 못하는 '역(逆)전세난이 발생할 가능성이 높은데요. 역전세난은 매매•전세가격 동반 하락을 불러와 집을 팔아도 전세 보증금을 돌려주기 어려운 '깡통전세'로 이어지고 세입자는 전세보증금을 떼일 위험에 노출되는 것이죠.

┃깡통전세 피하는 법 1_등기부등본 확인

세입자가 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법은 대출이 없는 집을 구하는 것입니다. 근저당 금액이 매매가의 20%를 넘으면 계약을 하지 않는 게 좋은데요. 등기부등본을 보면 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 같은 현황 외에도 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정 여부를 확인할 수 있습니다. 따라서 계약하기 전 등기부 등본을 꼭 확인해야 하는데요. 등기부등본은 계약 전후로 여러 번에 걸쳐 확인해야 합니다. 계약금을 내고 잔금을 치르기 전에 주인명의가 변경되거나 해당 매물로 임대인이 대출을 받을 수 있기 때문입니다. 

┃깡통전세 피하는 법 2_선순위 임차인 있는지 확인

전세계약 시 선순위인 다른 임차인이 있는지도 꼼꼼히 살펴야 합니다. 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위 임차보증금이나 은행대출을 빼면 전세보증금을 100% 돌려받지 못할 수도 있기 때문입니다. 특히 다가구주택에 전세를 구할 때는 더욱 주의가 요구되는데요. 다가구주택은 2~19가구의 건축이 가능합니다. 경우에 따라서 자신보다 먼저 입주한 세입자가 18가구나 있을 수 있는 것이죠. 선순위 임차인이 몇 가구인지, 선순위 임차보증금 합계가 집값의 어느 정도 수준인지 정확히 알고 계약해야 합니다. 

┃깡통전세 피하는 법 3_확정일자 or 전세권 설정

전세금을 안전하게 지키려면 전세계약 후 해당 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 받은 동시에 전입신고도 해야 합니다. 확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정되기 때문입니다. 전입신고가 어려우면 전세권(전세가의 0.24%) 설정을 해야 합니다. 이를 설정하면 집이 경매에 넘어가더라도 은행과 동등하게 지분 비율에 따라 돈을 돌려받을 수 있고 스스로 그 경매에 참여해 낙찰을 받을 수도 있습니다. 

┃깡통전세 피하는 법 4_임대인 세금 체납 여부 사전 확인

임차권의 3대 조건인 실제거주, 전입신고, 확정일자를 모두 충족했다 해도 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 바로 세금이 체납된 경우인데요. 등기부등본 확인 결과 세입자보다 앞선 권리자가 없어 안심하고 전세권 설정과 확정일자를 받았다 해도 그보다 앞선 체납국세가 있다면 전세보증금을 돌려받기 쉽지 않습니다. 따라서 집주인이 그동안 밀린 세금이 없는지 사전에 미리 확인해야 합니다. 현재 국세청에서는 집주인의 동의를 얻어 세금 체납액을 알아볼 수 있는 ‘미납국세열람제도’를 운영 중입니다. 이때 국세뿐 아니라 재산세 등 지방세 납부 여부도 확인해야 합니다. 다만 세입자가 전입신고한 날 국세청으로부터 세금 통지서를 받았다면 우선순위에서 밀릴 수 있습니다. 세입자의 대항력(권리)은 전입신고 다음 날부터 발생하고, 국세는 당일부터 발생하기 때문입니다.

┃깡통전세 피하는 법 5_전세금반환보증보험 가입

깡통전세 피해를 막으려면 전세금반환보증보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 전세금반환보증보험이란 주택이 경매에 넘어가도 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI)이 세입자에게 대신 전세금을 돌려주는 장치입니다. 현재는 집주인의 동의가 있어야 보증보험에 가입할 수 있지만 내년 2월부터는 동의 없이 가입할 수 있습니다. 가입 대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로, 지방은 4억원에서 5억원으로 각각 늘어납니다. 

┃깡통전세 피하는 법 6_보증부월세 전환

전세 보증보험은 가입하는 것이 좋지만 전세기간 동안 내야 하는 보증수수료는 부담인데요. 이럴 경우 꼭 전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 것도 깡통전세를 피하는 방법 중 하나입니다 전세를 보증부월세로 전환하는 것도 안전한 방법입니다. 

┃깡통전세 피하는 법 7_보증금 못 받고 이사 시 임차권 등기

전세계약이 만기가 되었는데 전세보증금을 못 받고 이사를 가게 됐다면 점유와 전입신고의 요건을 유지하기 위해 전세금을 받기 전까지 세대원 일부의 주소 및 짐 일부는 남겨두는 것이 좋습니다. 이어 임차권 등기명령을 신청하거나 근저당 설정을 해야 합니다. 집을 비우고 전출하는 순간 주택임대차보호법이 규정한 대항력을 잃어버리기 때문입니다. 임차권 등기를 설정해두면 주민등록을 이전해도 애초에 임차인이 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 적용돼 혹시 주택이 경매에 넘어가더라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다. 집주인의 동의 없이도 가능하며, 이 과정은 2주 정도의 시간이 소요되므로 임차권 등기가 제대로 설정됐는지 여부도 반드시 확인해야 합니다. 

┃깡통전세 피하는 법 8_내용증명 & 보증금 반환소송

집주인이 전세보증금을 돌려줄 기미가 없다면 내용증명을 보내고 보증금 반환소송까지 고려를 해야 합니다. 다만 소송을 하더라도 수개월 정도 기간이 필요하고 보증금 반환청구소송과 더불어 손해배상청구까지도 동시에 진행을 해야 할 수도 있습니다.

┃피 같은 전세금 지키는 법의 기본은?

지금까지 역전세난 속 세입자가 알아둬야 할 대처방법을 살펴봤는데요. 세입자에게 전세금은 그야말로 전 재산입니다. 하루아침에 전재산을 잃으면 망연자실할 수 밖에 없죠. 특히 내년부터 입주대란이 현실화되면서 깡통전세 우려가 커지는 만큼 피 같은 전세금을 지키기 위한 안전벨트를 꼭 메야 하겠습니다.