전월세 계약 전, 알고 가면 좋은 전월세 계약 10계명

전월세 계약 전, 알고 가면 좋은 전월세 계약 10계명

e분양캐스트            

부동산은 전문가의 도움 없이 안전한 거래를 보장받기 어렵기 때문에 복잡한 권리, 가격, 물건, 거래기술 등에 속지 않아야 한다. 이에 전월세 계약 시 반드시 알고 가야 하는 전월세 계약 10 계명에 대해 설명하고자 한다.

전월세 계약 10 계명

1. 월세와 전세, 무엇이 유리한 지부터 고민하라.

 

세입자 입장에서는 초기 목돈을 구하는 게 부담이지만 관리비 외 따로 지출하는 돈이 없어 부담이 적은 전세를 구하는 것이 유리할 수 있다. 반면 월세는 주거 이동이 많거나 혼자 사는 싱글족이라면 월세를 구하는 것이 더 좋을 수 있다. 

2. 집 구할 땐 중개사무소 간판부터 확인하라.

관련 법률에 따르면 부동산 중개업자는 간판에 ‘공인중개사 사무소’ 또는 ‘부동산 중개’라는 문구를 반드시 사용하도록 되어 있어 중개사무소를 통해 거래할 때는 간판부터 주의 깊게 살펴보는 것이 좋다. 

자격 여부도 꼼꼼히 체크하는 것이 좋다. 등록 관청이나 한국 토지정보시스템 사이트를 통해 자격여부를 확인할 수 있다. 더불어 공제증서가 있는지도 확인하는 것이 좋다. 거래 시 문제가 발생하면 최고 1억 원까지 보상받을 수 있다.

3. 전월세 집 구할 땐, 밝은 낮에 찾아가라.

가급적 밝은 낮이나 조명이 밝은 상태에서 살펴보는 것이 좋다. 그래야 건물의 구조, 누수 등 하자 여부를 보다 쉽게 확인할 수 있다.

4. 대출이 많은 집은 가급적 피해라.

 

대출이 많은 경우 집주인의 경제 여건이 나빠지면 자칫 경매로 넘어가 보증금의 일부 혹은 전부를 못 받는 경우가 종종 있기 때문에 가급적 임자를 피하는 것이 좋다. 불가피한 경우라면 근저당 채권액과 전세금을 포함한 가액이 아파트 70%, 다가구·연립·단독 60% 이하인 주택을 구하는 것이 보다 안전할 수 있다.

5. 한 집에 전세입자가 많은지 따져봐라.

세입자가 여럿인 경우 이때는 주택의 매매 가격과 세입자 전체의 보증금을 따져 봐야 한다. 집값이 세입자의 전체 보증금보다 낫거나 비슷하면 결정을 신중하게 생각해봐야 한다. 이 밖에 보증금의 환금성도 고려해야 한다.

6. 전세권 설정 등기가 여의치 않을 경우 차선책이 필요하다.

선순위 저당권만 없다면 굳이 전세권 설정 등기를 할 필요는 없다. 전입신고와 함께 확정일자를 받게 되면 다음날부터 대항력이 생겨 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있다.

주민등록 이전이 어려운 세입자나 상가임대차 보호 번위를 벗어나는 상가 임차인은 전세권 설정 등기를 하는 것이 좋다. 전세금을 못 받을 경우 별도의 소송 제기 없이 임의로 경매를 신청할 수 있고, 재계약 시에도 그 효력은 그대로 이어지며 말소해야 사라지게 된다.

7. 재계약 만료 시 세입자는 1개월 전에, 집주인은 6개월~1개월 이전에 알려라.

 

전세 계약이 만료되면 집주인(임대인)은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 당연히 집을 비워줄 의무가 있다. 따라서 재계약을 하지 않을 시 세입자는 계약 1개월 전, 집주인은 6개월~1개월 이전까지 서로에게 통보해주어야 한다.

8. 계약기간 남았는데 전세금 올려달라면

주택임대차 보호법상 세입자는 임대차 기간을 최소 2년 간 보장받을 수 있다. 여기에는 처음에 정한 임대료 수준이 유지되어야 하는 점도 포함돼 있다. 그러나 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우 집주인이 임대료 인상을 요구할 수 있다. 임대료 인상은 전세 계약 1년 뒤부터 집주인이 5% 이내에서 보증금 상향 조정을 요구할 수 있다.

9. 반전세 도배, 장판 교체 비용은 누가

 

전세 세입자가 전셋값 상승분을 월세로 돌리는 경우를 반전세라 한다. 통상 정세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담하는데 반전세는 중간이다 보니 집주인과 충분한 협의를 통해 절충하는 것이 바람직하다.

10. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면

전세계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우 주택임차권 등기 명령을 신청한 후 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 된다.