올려 준 전세금 보장 받는 방법은?

올려 준 전세금 보장 받는 방법은?

리얼캐스트 입력           

┃겨울 비수기 전셋값 둔화.. 시흥 등 경기 일부 입주폭탄에 하락

입주폭탄이 현실화되고 있습니다. 계절적 비수기에 경기, 인천 일부 지역은 입주물량을 감당 못해 전세가가 내림세를 기록했습니다. 19일 부동산114에 따르면 서울 아파트 전셋값은 0.09% 상승했습니다. 반면 신도시는 0.01%로 전세가격 움직임이 제한됐고 경기 및 인천은 0.07% 하락했습니다.

┃전입신고 & 확정일자 받기

전 재산이나 다름 없는 전세금을 지키는 가장 보편적인 방법은 제3자에게 대항력을 확보하는 것입니다. 대항력을 갖추기 위해서는 계약한 주택을 점유하고 전월세 계약서에 확정일자를 받은 후 전입신고를 마치면 되는데요. 주택을 점유하고 전입신고를 하면 그 ‘다음 날’부터 제3자에 대해 대항력을 갖게 됩니다. 대항력을 유지를 위해서는 주민등록 전입신고와 거주해야 하는 대항요건은 계속 존속되어야 합니다. 

확정일자는 전월세 계약서를 들고 물건의 소재지 주민센터에 방문해서 전입신고와 동시에 받을 수 있습니다. 인터넷 민원24로도 가능하며 공인인증서가 필요합니다. 확정일자는 임대인의 동의가 필요하지 않으며 미성년자는 부모님 명의로 계약 후 확정일자를 받을 수 있습니다.

또한 전세권설정과 비슷한 효력을 지니고 있습니다. 전입신고 + 확정일자를 해 둔다면 등기부등본에 표시는 안되지만 선순위권자가 없는 한 가장 우선적으로 권리를 인정 받을 수 있습니다. 전세권설정과 달리 비용이 적게 드는 장점도 있죠. 하지만 확정일자는 경매청구권이 없기 때문에 법원에서 판결 받고 경매청구가 가능, 즉 보증금은 돌려받는 건 문제 없으나 전세권설정등기를 한 사람보다 늦게 받습니다. 

┃전입신고 & 확정일자 받기

전세금을 지키는 또 다른 방법으로 전세권설정등기가 있습니다. 주로 전입신고나 실거주가 불가능한 경우, 예컨대 법인이나 기업체가 임직원에게 사택을 얻어줄 경우 이용하는 방법 중 하나죠. 

확정일자에 비해 등기에 필요한 등록세 등의 비용이 들어가지만 계약 만료일 이후 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 시 경매를 직접 신청할 수 있다는 점이 강점입니다. 경매 절차에서 별도의 배당 요구를 해야 하는 확정일자와 달리 별도의 배당 요구 없이도 순위에 의해 배당을 받을 수 있는 점도 전세권설정등기가 갖는 효력입니다.  

다만 임대인이 동의를 얻어야 하기 때문에 계약 전 미리 임대인에게 그 사실을 알리고 동의를 구해야 합니다. 

┃전세금반환보증보험이란?

전세금반환보증보험을 들어놓는 것도 좋은 방법입니다. 전세금반환보증보험은 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우 그 보증금을 대신 돌려주는 것입니다. 주택도시보증공사(이하 HUG)와 서울보증보험에서 가입이 가능하며 서울보증보험은 보증한도에 제한이 없지만 HUG에서는 수도권 7억원, 지방 5억원 이하로 제한하고 있습니다. 이는 전세보증금의 일부 보증가입도 가능하다는 얘기인데요. 또한 전세자금대출을 받은 경우도 가입이 제한될 수 있으니 미리 확인해 보는 것이 좋습니다. 

전세보증금반환보증은 역전세, 깡통전세 등에 의해 전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못할 것이 걱정되는 세입자나 경매에 넘어가 전세보증금을 못 받을까 걱정되는 세입자, 이 외에 전셋집을 직원 숙소로 사용하고자 하는 법인세입자가 이용하면 좋은데요. HUG에 따르면 지난해 전세금반환보증보험 실적은 9조4931억으로 2013년 대비 무려 124배가 증가한 것으로 나타났습니다. 

“쏟아지는 신규 물량과 집값 하락을 유도하는 부동산정책이 맞물리면서 전세금을 안전하게 지키려는 수요층이 급증하고 있습니다.”(부동산 전문가 U씨) 

┃올려준 전세금 보장 받은 방법은? 

만약 전세보증금을 올려 줬다면 기존 계약서에 재계약 기간과 금액 증액 부분, 재계약 작성 일자 등을 특약으로 기재해야 합니다. 이때 주의할 점은 기존의 전세금 확인을 위해 최초 금액을 지우거나 줄을 그어서는 안 됩니다. 또한 특약사항이 기재된 기존 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다. 즉, 같은 계약서에 서로 다른 확정일자가 기재되는 것이죠.  

만약 계약서를 새로 작성했다면 확정일자를 받아 놔야 합니다. 또한 기존 계약서는 폐기하지 말고 따로 잘 보관해 이전의 보증금에 대한 보호 장치로 둬야 합니다. 

전세권설정등기 후 추가로 전세금을 올려줬다면 전세권설정등기 이후 다른 권리가 설정돼 있는지 등기부등본을 확인할 필요가 있습니다. 만약 다른 것이 추가로 없다면 기존 전세권설정등기에 올려준 금액의 증액분만큼 변경등기를 하면 됩니다. 하지만 다른 권리가 추가로 설정되어 있다면 올려준 전세금만큼 전세권설정등기를 해야 합니다. 

전세금반환보증보험은 전세보증금의 일부도 보증가입이 가능하기 때문에 계약 증액분에 대한 계약서 작성 후 보증보험을 들 수 있습니다(보증금액 한도 내). 가입 후 종전 계약과 동일한 전세보증금으로 묵시적 갱신이 이뤄졌다면 임대차보호법상 임대차 존속기간인 2년을 보증기간으로 하여 별도의 갱신 계약서 작성 없이 보증신청이 가능합니다.