서민들의 주거지킴이 '전세보증금반환보증' 실효성 UP!

서민들의 주거지킴이 '전세보증금반환보증' 실효성 UP!

리얼투데이 입력

 

  전세보증금반환보증 탄생배경과 목적

 

 

2010년 초반 치솟았던 전세가격이 하락하고 주택가격도 하락하면서 역전세난이 생겨났던 사례 기억하실 겁니다.

특히, 인천 영종하늘도시나 송도국제도시, 경기 용인시, 화성 동탄신도시 등은 공급과잉현상을 겪으면서 세입자 구하기는 더욱 힘들어졌었죠. 불꺼진 아파트들도 어렵지 않게 찾아볼 수 있었으니깐요.

 

결국, 이 지역의 임차인들은 전세계약 만료로 인해 이사를 준비 중이지만 새로운 임차인이 나타나지 않아 전세금조차 돌려받지 못했었죠. 임대인이 은행에서 대출 받으려 했지만 주택가격이 폭락하면서 기존 전세금 수준으로 대출금이 나오지도 못했었구요. 결국, 집은 경매에 넘어가면서 임차인의 전재산인 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 다반사였습니다.

 

이런, 사회적약자인 전세권자(임차인)을 보호하기 위해 마련된 제도가 '전세보증금반환보증'입니다.

 

 

여기서 말하는 '전세보증금 반환보증'이란 집주인이 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락 등으로 전세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 HUG(주택도시보증공사)가 대신 전세보증금을 내어주는 상품입니다.
 
  실효성 없는 전세보증금 반환보증...그림의 '떡'에 불과

 

 

전세보증금 반환보증은 임차인에게 정말 유리한 제도였지만 현실적으로 활용된 사례는 많지 않습니다. 이유는  임대인의 동의가 있어야 한다는 겁니다. 전세보증금 반환보증은 임대인에게 득(得)이 될 것도 실(失)이 될 것도 없는 무의미한 제도로만 비춰졌었죠. 그럼에도 불구하고 임대인은 전세보증금 반환보증에 동의해주는 것을 꺼렸습니다.

 

이유는 단순합니다. 절차상 어려움은 거의 없습니다. HUG에서 집주인에게 '채권양도확인'을 요청하는 전화를 하게 됩니다. 원칙상 형식적 절차에 불과합니다. 하지만, 집주인들은 응답에 불응하거나 반대의사를 내비춰 전세보증금 반환보증에 가입하지 못하게 했습니다.  '보증'이라는 단어가 마치 자신(임대인)에게 향후 해가 될 것처럼 비춰졌기 때문입니다.

 

'전세보증금 반환 제도'를 만든 취지는 좋았지만 현실성은 거의 없었습니다. 부동산 중개업자에 따르면, "원칙적으로는 임대인의 동의가 필요 없음에도 불구하고 HUG가 임대인의 동의를 강조해왔다" 면서 "임대인 동의요건 때문에 세입자들은 결국 전세금 반환보증을 활용하지 못하는 경우가 대부분이다"고 전했습니다. 

 

  올해 2월부터 임대인 동의 없이 전세금 반환보증 가입 가능해져

 

 

결국, HUG가 전세보증금 반환보증을 활성화하기 위해 대대적인 손질을 했습니다. 임대인 동의요건을 없애고 임차인이 가입을 더욱 쉽게 할 수 있도록 이 달부터 전세금 반환보증을 시행해 나가기로 했습니다. 

 

그 동안 상품 가입을 위해 임차인의 전세금채권을 HUG가 양도받고 전세계약에 대한 임대인의 확인절차가 필요했습니다. 이 달부터 보증 가입신청 이후에 전세금채권을 양도받도록 하여 임대인의 동의여부와 무관하게 세입자의 보증가입이 가능하도록 개선했습니다.

 

이에 따라 임차인은 집주인의 눈치를 보지 않고 자신의 보증금을 보호할 수 있게 됐습니다. 또, 보증신청으로부터 가입까지 소요 되는 기간도 현행 10일에서 최대 1일로 대폭 감축됩니다.

 

이와 함께, 보증가입 대상 보증금 한도를 상향(수도권 5→7억, 지방 4 →5억)하여 더욱 많은 임차인들이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있도록 배려했습니다. 저소득․신혼․다자녀가구 등 사회배려계층에 대한 보증료 할인을 확대(30→40%)하여 보증료 부담을 덜 수 있도록 했습니다.

 

 

보증료 할인 확대에 따라, 전세보증금이 2억원인 아파트 임대차 계약을 체결한 신혼부부는 기존보다 2천원을 더 할인 받아 월 1만 3000천 원의 보증료를 부담하면 보증금을 안전하게 지키고 이사 걱정도 덜 수 있게 됩니다. 또한, 상대적으로 보증금 보호가 취약한 단독․다가구주택 임차인 보호를 강화하기 위하여 단독․다가구 주택의 선순위 채권 한도를 현행 60%에서 80%로 완화할 계획입니다.

 

 

선순위채권이란 주택에 걸린 근저당과 앞서 들어온 임차인 보증금을 합한 금액으로, 주택가격 10억원인 다가구주택에 근저당권 6억원이 있고 임차인들이 각각 1억원의 전세계약을 체결한 경우 현재로 서는 1명만 가입이 가능하나 선순위 채권 한도가 80%로 늘어나면 3명까지 보증에 가입할 수 있게 됩니다.

 

 

다만, 지나치게 부채가 많은 임차목적물의 보증가입을 제한하기 위해 근저당권 등 대출채무에 대한 한도는 60%로 유지 됩니다.

 

HUG에 따르면 상품 가입 수요가 출시('13년) 초기에는 보증금을 지키려는 목적이 대부분이었습니다. 최근에는 전세계약이 종료되어도 새임차인이 구해지지 않아 이사시기를 놓친 경험을 한 임차인의 가입이 증가하는 등 상품에 대한 수요가 점차적으로 늘어나고 있다고 합니다.

 

김선덕 HUG 사장은  “전세보증금 반환보증은 임차인 보호를 강화 하기 위한 주거복지 로드맵의 대표 상품”이라면서, “국토교통부와 HUG가 적극적으로 협력하여 국민의 주거복지 향상을 위해 지속적으로 노력하겠다.”고 밝혔습니다.