"부동산 투자수익률은 세금에서 결정된다"

"부동산 투자수익률은 세금에서 결정된다"

아시아경제 원문 

       

'부동산 절세의 기술' 저자 '투에이스' 김동우씨

실전투자 전문가 '투에이스' 김동우
취득세 점핑효과 주의해야
임대소득세 공동명의 유리
양도세 공제 꼼꼼히 살펴야

[아시아경제 최동현 기자] "이제 부동산 투자수익률은 세금에서 결정된다고 해도 과언이 아닙니다."

부동산업계에서 '투에이스'라는 필명으로 유명한 김동우(63)씨는 "앞으로 부동산 투자의 성패는 절세 기술을 얼마나 잘 활용하느냐에 따라 갈릴 것"이라며 이 같이 말했다. 그는 외환위기(IMF) 시절 25년간 다니던 은행을 그만두고 본격 부동산 투자에 뛰어든 실전투자 전문가다. 700여만원으로 매입한 낡은 빌라부터 시작해 현재 약 80채의 부동산을 보유중이다. 그의 투자경험을 녹여쓴 '부동산 절세의 기술'은 3년 연속 세금분야 베스트셀러에 올랐다.

김씨는 "부동산 투자가 공격이라면 절세는 방어"라고 강조했다. 특히 부동산 종류에 따라 취득, 보유, 처분 단계에서 적용되는 세금이 다르기 때문에 각각의 구조를 잘 살펴야 한다는 것.

그는 우선 부동산 취득 단계에서 '점핑효과'를 주의해야 한다고 당부했다. 점핑효과란 취득세율의 과표 구간 간 미세한 금액차로 세금이 갑자기 증가하게 되는 상황을 빗댄 말이다. 예컨대 실거래가와 전용면적이 기준인 주택 취득세는 전용면적 85㎡ 초과시 주택가격 기준 6억원 이하 1.3%, 9억원 이하 2.4%, 9억원 초과 3.5%를 적용하는데 매매가가 6억1000만원일 경우 협상을 통해 6억원 밑으로 가격을 낮춰야 한다는 설명이다. 김씨는 "1000만원 때문에 세금이 두배 가까이 뛸 수 있다"며 "이를 예방하기 위해서는 매도인과 적절히 타협하는 게 좋다"고 조언했다.

특히 '6월1일'을 조심해야 한다고 강조했다. 이는 재산세 부과 기준일이기 때문이다. 만약 5월31일까지 집을 소유하고 있었더라도 6월1일부터 소유권이 넘어가면 재산세는 내지 않는다. 김씨는 "지인의 경우 6월 초에 날짜가 걸릴 것 같으면 외국 나간다는 핑계를 대서라도 잔금일을 5월31일 이전으로 맞춘다"며 "세법을 잘 아는 사람과 거래할 경우 은근히 기싸움이 일어나는 경우도 있다"고 귀띔했다.

또 다른 보유세인 종합부동산세(종부세)의 경우 미리 명의를 부부 공동으로 해두는 게 유리하다고 봤다. 김씨는 "1가구 주택의 경우 기준시가 12억원까지 종부세가 비과세되는데 이를 초과하더라도 부부 각각에 누진세율이 적용되므로 단독 명의보다 더 유리하다"고 말했다. 이어 "전세와 월세 등 임대소득세의 경우도 누진세율이 적용되므로 공동명의가 더 유리하다"고 덧붙였다.

처분 단계에서 발생하는 양도소득세와 관련해선 공제 받을 수 있는 항목이 많기 때문에 꼼꼼히 살피면 과세표준도 줄일 수 있다고 강조했다. 양도소득세 산출시 경비로 인식돼 공제받을 수 있는 발코니 확장, 섀시 공사, 바닥공사, 보일러 교체 등을 체크하고 수수료처럼 부동산 양수ㆍ양도시 드는 비용, 장기보유특별공제 여부 등을 반드시 확인해야 한다는 조언이다. 김씨는 "양도세의 핵심은 명의 분산과 손해ㆍ이익의 상쇄, 필요경비 공제 등이다"면서 "조정대상지역이라 할지라도 1주택자의 경우 장기보유특별공제가 적용되니 이를 잘 살펴야 한다"고 설명했다.

그는 여러 사례를 접하며 절세 기술을 익히는 것도 좋지만 무엇보다 세무사나 국세청 등 전문가와 상담하는 것이 손해를 보지 않는 지름길이라고 거듭 강조했다. 김씨는 "단돈 몇십만원 아끼기 위해 세무 전문가와의 상담을 기피하는 경우가 많은데 이는 잘못된 행위"라며 "세금은 생물처럼 자주 바뀌기 때문에 반드시 매매행위 전에 전문가로부터 조언을 구해야 한다"고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr
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