강제경매에 기한 강제집행과 임의경매의 차이점[김용일의 부동산톡]

강제경매에 기한 강제집행과 임의경매의 차이점[김용일의 부동산톡]

이데일리 원문 

       

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주고 받지 못한 경우 채권추심 방안으로, 채무자에게 소송을 하여 판결을 받는 등의 방법으로 집행권원을 확보한 후 채무자 명의 재산에 강제집행으로 경매신청을 하는 방법이 있고(강제경매), 또한 돈을 빌려줄 때 담보로 채무자 명의 부동산에 근저당권설정등기를 하였다면, 담보권실행을 하여 경매신청을 하는 방법이 있는바(임의경매), 이번 시간에는 채권추심 집행방법으로 부동산 강제경매와 임의경매의 차이점을 정리해 보겠다.

◇ 부동산 강제경매와 임의경매

채권자가 채무자에게 금전을 지급하라는 소송을 하여 승소판결을 받았는데, 채무자가 임의로 지급하지 않는다면, 채권자는 승소 판결문을 집행권원으로 하여 집행문을 발급받은 후, 채무자 명의 부동산을 압류(강제경매신청)하고 경매절차를 통해 매각시켜 그 매각대금으로 돈을 받아낼 수 있다.

여기서 집행권원이란, 사법상의 일정한 급부청구권의 존재와 범위를 표시함과 동시에 강제집행으로 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말하고, 판결문, 화해조서, 조정조서, 공정증서 등이 있다.

한편, 강제집행은 집행권원만 있다고 해서 할 수는 없고, 판결문, 공정증서 등 집행권원을 발급한 법원, 공증사무소 등에 집행문을 부여해달라고 요청한 후, 집행권원 원본에 집행문을 부여받은 후에야 집행을 할 수 있다. 법원 등 해당기관이 집행문부여 신청과 함께 판결문 원본 등 집행권원의 원본을 받으면, 해당 집행권원에 기해 집행할 수 있다는 취지를 적어서 내어주는 바, 여기서, 집행문이 붙은 집행권원을 집행력 있는 정본이라 한다.

이렇게, 집행권원에 기해 법원을 통해 채무자의 재산을 압류(강제경매신청)하여 매각시킨 후, 그 매각대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는 것이 강제경매이다.

한편, 집행권원을 요하지 않은 경매를 강제경매에 대응하여 임의경매라고 하는데, 대표적으로 담보물권(저당권, 전세권)실행에 의한 경매를 들 수 있다. 예를들어, 채권자가 채무자에게 금전을 빌려주면서 채무자 명의 부동산에 근저당권등 담보권을 받아놓았다면, 채권자는 변제기한 도래 등 일정한 요건이 발생시 담보권을 실행하여 해당 부동산에 경매신청을 하여 매각시킨 후, 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 것이다.

또한, 공사대금을 받지 못한 경우 채권추심 방안으로, 해당 부동산에 유치권을 주장하고 유치권에 기해 경매신청을 할 수 있는바, 유치권에 기한 경매도 임의경매에 속하고, 민법, 상법, 그 밖의 법률의 규정에 따른 현금화를 위한 이른바 형식적 경매, 예를들어 공유물분할청구소송을 통해, 해당 부동산을 경매에 붙여 그 매각대금을 분할하라는 판결을 받고, 그 판결에 기한 공유물분할을 위한 경매도 임의경매에 속한다.

◇ 강제경매와 임의경매의 공신력 차이점

민사집행법은 기본적으로 강제경매에 의한 강제집행에 대해 규정하고 있지만, 임의경매에 대해서도 상당부분 준용하고 있다. 따라서, 부동산에 대한 임의경매도 원칙적으로 압류에서 배당에 이르기까지의 절차(강제절차의 개시, 준비절차, 입찰·매각 및 대금납부, 배당요구 및 배당의 실시 등)에 있어서, 강제경매와 동일하다고 보면 된다.

다만, 강제경매와 임의경매는 앞서 말한대로 집행권원의 존재를 요구하는지가 가장 중요한 차이인데(강제경매에는 집행권원이 필요), 그 외에도 경매의 공신력을 인정하는지가 중요한 차이점이다(강제경매에는 공신력 인정).

구체적으로, 강제경매는 집행권원을 토대로, 집행력 있는 정본(집행문이 붙은 집행권원)이 존재하는 경우에 한하여 국가의 강제집행권의 실행으로서 실시되므로, 일단 유효한 집행력 있는 정본에 터잡아 일단 경매절차가 완결된 때에는, 나중에 그 집행권원에 표상된 실체상의 청구권이 애초부터 부존재하거나 무효인 것으로 밝혀진 경우에도, 그리고 경매절차 완결시까지 변제 등의 사유로 인하여 소멸하거나, 나아가 재심청구소송을 통해 집행권원이 폐기되는 경우라도, 경매절차가 유효한 한, 매수인이 유효하게 목적물의 소유권을 취득한다. 이를 가리켜 강제경매에 공신적 효과가 있다고 하는 것이다.

반면, 임의경매는 담보권자의 담보권이 진실하다는 것을 전제로, 그 담보권에 내재하는 현금화하는 권능의 실행을 국가기관이 대행하는 것에 불과하므로, 경매개시결정 전에, 담보권이 부존재하거나 무효인 경우, 또는 피담보채권이 불발생하거나 변제 등으로 소멸되는 경우 등 실체상의 흠이 있었다면, 비록 이를 간과하고 경매절차가 진행되어 매수인이 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 받았다고 하더라도 낙찰자의 소유권 취득은 무효가 될 수 있고, 이를 가리켜 임의 경매에는 공신적 효과가 없다고 한다.

다만, 민사집행법 제267조는 “(담보권 실행 등을 위한 경매의 경우) 매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다.”고 규정하고 있으므로, 임의경매의 경우에도 실체상 존재하는 저당권에 터잡아 경매개시결정이 내려진 이상, 그 뒤에 저당권설정계약이 해지되는 등의 사유로 소멸하거나, 변제 등으로 피담보채권이 소멸하게 되더라도, 경매절차가 취소 또는 정지되지 않고 진행된 결과 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 모두 지급된 경우에는, 매수인이 적법하게 매각 부동산의 소유권을 취득한다.

관련하여 대법원은, 근저당권에 기해 임의경매가 진행된 후 사해행위취소소송에서 근저당권설정계약이 사해행위로 인정된 사안에서 “채무자와 수익자 사이의 저당권설정행위가 사해행위로 인정되어 저당권설정계약이 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 입찰절차에 의하여 낙찰되어 대금이 완납되었을 때에는 낙찰인의 소유권취득에는 영향을 미칠 수 없으므로, 채권자취소권의 행사에 따르는 원상회복의 방법으로 입찰인의 소유권이전등기를 말소할 수는 없고, 수익자가 받은 배당금을 반환하여야 한다.”고 판시하였다(대법원 2000다44348 판결)

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사