임차인의 대항력 취득시기 사례.....[박승재 변호사의 잘 사는 法]

임차인의 대항력 취득시기 사례.....[박승재 변호사의 잘 사는 法]

최근 재미있는 사례가 있어 소개해보고자 합니다. 

갑은 A회사 소유의 임대아파트의 임차인인 을로부터 임대아파트를 임차(임대차 보증금 : 5천만 원)하여 2015. 2. 1. 전입신고를 마치고 거주하고 있었습니다. 물론 을은 임대아파트의 소유권자는 아니지만 실무상 저렇게 임차해주는 경우가 많지요. 이후 을은 2015. 3. 1. 해당 아파트를 분양받아 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 같은 날 B은행 명의의 근저당권(제1순위 근저당권)을 설정하였습니다. 잘 아시다시피 요즘 아파트들이 워낙 고액이다보니 대부분 대출을 끼고 매수하는 경우가 많기 때문에 소유권을 이전받음과 동시에 은행권에 해당 부동산에 대한 제1순위 근저당권을 설정해주는 경우 역시 많습니다. 

근데 문제는 이후 발생하게 됩니다. 을의 사업이 갑자기 어려워져 해당 아파트는 경매에 들어가게 된 겁니다. 해당 아파트는 역세권이라 교통이 편했고, 시설이 좋아 많은 사람들이 관심을 가진 물건이었습니다. 결국 8명이 경합한 끝에 병이 그 아파트를 최종 낙찰받아 소유권자가 되었습니다. 당시 병은 해당 물건의 미래가치를 높게 평가했고, 임장 중 경락 경쟁이 치열할 것임을 예상했기 때문에 감정가보다 약간 높은 가격을 써서 낙찰을 받았습니다. 

소유권자가 된 병은 갑에게 해당 아파트를 인도해줄 것을 요청하였고, 갑은 자신은 대항력이 있는 선순위 임차권자이니 병이 임대차 보증금을 반환해주지 않는 한 나갈 수 없다고 버텼습니다. 

과연 누구의 말이 맞는 것일까요?

이에 관하여 판례는 “비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자가 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다.”고 판시하여 결국 갑의 손을 들어 주었습니다. 

판례는 왜 위와 같은 판단을 하였을까요? 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 주민등록(전입신고)을 대항력의 요건으로 규정하고 있습니다. 이는 누구나 해당 물건에 누가 살고 있는지, 임차인은 누구인지를 인식할 수 있게끔 외부에 공시함으로써 거래의 안전을 도모하기 위해서입니다. 이와 같은 취지에 따라 판례는 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 판단하였습니다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다는 것이지요. 

결국 갑은 자신이 전입신고를 할 때 대항력을 취득하는 것은 아니나 을이 A회사로부터 소유권을 취득하는 즉시(바로) 대항력을 취득하게 되므로 물리적으로 소유권 취득 시기보다 늦을 수밖에 없는 B은행의 근저당권권보다 앞선 순위를 갖게 되어 선순위 임차권자가 됩니다. 이에 따라 병은 갑에게 임대차 보증금 5천만 원을 지급해주고 인도를 청구해야 합니다. 결국 병은 애초 경락 당시 위 5천만 원에 대한 감안을 하지 않고 경매에 임하지 않았다면 권리분석에 실패한 사례가 될 것입니다. 

실무를 고려해 보았을 때 병 입장에선 다소 억울할 수도 있겠습니다. 사실 대부분의 사람들이 은행권에서 대출을 받아 집을 살 때 먼저 은행으로부터 금원을 지급받아 매수대금을 지급하는 형태를 취하고 있어 그 실질은 돈을 먼저 빌리고 그 돈으로 소유권을 취득하게 되기 때문에 사실 가장 앞선 행위는 은행의 대여 행위이기 때문이지요. 

그러나 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법인데 병으로서는 이미 갑의 존재를 알 수 있었던 점, 사회적 약자인 임차인의 보호할 필요성이 크다는 점 등에 비추어 보았을 때 판례의 태도는 일응 타당하다는 생각이 듭니다. 경매를 통하여 좋은 물건을 매수하겠다는 욕심은 어찌 보면 당연한 것이겠지만 그보다 앞서 항상 가장 중요한 것은 첫째도 권리분석 둘째도 권리분석이라는 점을 잊어서는 안 되겠습니다.  

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 대지 박승재 변호사